Neuen Mitbewohner in die WG aufnehmen: Was der Vermieter verlangen darf

Zieht in einer bestehenden Wohngemeinschaft ein Zimmer frei, stellt sich schnell die Frage, ob die verbliebenen Hauptmieter einfach einen neuen Mitbewohner einziehen lassen dürfen oder ob der Vermieter zustimmen muss. Die Antwort hängt von § 553 BGB und von einer Reihe von Gerichtsurteilen ab, die WG-Bewohnern in dieser Situation ein starkes Recht einräumen, das viele Vermieter in der Praxis unterschätzen.

Die gesetzliche Grundlage: § 553 BGB

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran, eine weitere Person in die Wohnung aufzunehmen, kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnräume verlangen. Ein Auszug aus der bisherigen WG-Konstellation und die Suche nach einem Ersatz für die freie Miete gilt als ein solches berechtigtes Interesse. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des neuen Mitbewohners ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung durch die Aufnahme übermäßig belegt würde oder ihm die Untervermietung aus einem sonstigen wichtigen Grund nicht zuzumuten ist. Verlangt der Vermieter für die Erlaubnis eine höhere Miete, kann er diese nur fordern, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten wäre.

Was die Rechtsprechung WGs zusätzlich zugesteht

Über § 553 BGB hinaus hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 28. August 2013 (Az. 65 S 78/13) festgehalten, dass ein Vermieter, der eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, damit rechnen muss, dass sich die Zusammensetzung der Bewohner im Lauf der Zeit ändert, etwa durch Wohnortwechsel, Ausbildung oder Studium. Aus diesem Umstand leitete das Gericht ein eigenständiges Wechselrecht der WG ab: Beantragen die verbliebenen Mieter die Zustimmung zu einem Mitbewohnerwechsel unter Angabe von Namen und aktueller Adresse der neuen Person, muss der Vermieter zeitnah reagieren und kann die Zustimmung nicht ohne konkreten, im Einzelfall begründeten Grund verweigern. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter monatelang gar nicht reagiert; das Gericht wertete das als fehlendes berechtigtes Interesse an der Ablehnung.

Der richtige Ablauf in der Praxis

Der Antrag auf Zustimmung sollte schriftlich gestellt werden und Name, Geburtsdatum und aktuelle Anschrift der einziehenden Person enthalten. Üblich und rechtlich zulässig ist außerdem, dass der Vermieter Angaben zu Beschäftigung und Einkommen verlangt, etwa in Form einer Selbstauskunft oder einer SCHUFA-Bonitätsauskunft, um die Bonität der neuen Person einschätzen zu können. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist, sollten Sie schriftlich nachfassen und eine Frist zur Stellungnahme setzen, statt die Person ohne Erlaubnis einziehen zu lassen. Eine unerlaubte Untervermietung kann der Vermieter als Kündigungsgrund heranziehen, auch wenn ein Gericht eine solche Kündigung im Nachhinein wieder kassieren kann, wenn sich herausstellt, dass der Vermieter die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert oder verschleppt hat.

Unterschied zum kompletten Mieterwechsel

Wichtig ist die Abgrenzung zur Situation, in der ein bestehender Hauptmieter komplett aus dem Mietvertrag ausscheiden und durch die neue Person ersetzt werden soll. Das ist keine reine Untervermietung nach § 553 BGB mehr, sondern eine Vertragsänderung, der der Vermieter zusätzlich in Form eines Nachtrags zum Mietvertrag zustimmen muss. In der Praxis lässt sich das kombinieren: Der neue Mitbewohner zieht zunächst als Untermieter mit Zustimmung nach § 553 BGB ein, und der formale Eintritt als Hauptmieter wird nachträglich vertraglich nachvollzogen, sobald sich alle Parteien einig sind. Wie ein WG-Mietvertrag diesen Fall idealerweise schon vorab regelt, zeigt die Checkliste zum WG-Mietvertrag als PDF.

Fazit

Ein Vermieter kann die Aufnahme eines neuen Mitbewohners in eine bestehende WG nicht grundlos verweigern. § 553 BGB gibt WG-Mitgliedern einen Anspruch auf Zustimmung, sobald ein berechtigtes Interesse vorliegt, und die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin stärkt dieses Recht zusätzlich, solange der Vermieter zeitnah und nachvollziehbar über zumutbare Angaben zur neuen Person informiert wird. Einen Überblick über WG-Mietverträge und Pflichten aller Bewohner liefert unser Grundlagenartikel, und wer wissen will, wie die Kaution beim Auszug eines WG-Mitbewohners aufgeteilt wird, findet die Antwort in einem eigenen Beitrag. Die steuerliche Seite der Untervermietung erklärt der Beitrag zum WG-Mietvertrag als Muster. Wer noch die passende WG oder Wohnung sucht, findet mit Waitly einen strukturierten Weg durch aktuelle Angebote.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Vermieter jedem neuen Mitbewohner zustimmen?

Nein, aber er darf die Zustimmung nur aus einem konkreten, in der Person liegenden wichtigen Grund oder wegen Überbelegung verweigern. Ein pauschales Nein ohne Begründung reicht nach § 553 BGB und der Rechtsprechung nicht aus.

Welche Unterlagen darf der Vermieter für den neuen Mitbewohner verlangen?

Üblich sind Name, Geburtsdatum, aktuelle Anschrift sowie Angaben zu Beschäftigung und Einkommen, häufig in Form einer Selbstauskunft und eines SCHUFA-Berichts. Das dient dem Vermieter zur Einschätzung der Bonität.

Was passiert, wenn wir die Person ohne Zustimmung einziehen lassen?

Das gilt als unerlaubte Untervermietung und kann eine Kündigung des Vermieters zur Folge haben. Gerichte haben solche Kündigungen zwar teilweise für unwirksam erklärt, wenn der Vermieter die Zustimmung grundlos verweigert oder verschleppt hatte, doch sicherer ist es, die Zustimmung vorher schriftlich einzuholen.

Reicht die Zustimmung nach § 553 BGB auch, wenn die Person später Hauptmieterin werden soll?

Nein. Der vollständige Eintritt als Hauptmieter ist eine Vertragsänderung und erfordert einen eigenen Nachtrag zum Mietvertrag, dem der Vermieter zusätzlich zustimmen muss.

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