WG-Zimmer untervermieten und Steuern: Was ab wann steuerpflichtig wird

Wer als Hauptmieter ein Zimmer der eigenen WG-Wohnung an einen Mitbewohner untervermietet, erzielt damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 Einkommensteuergesetz. Aus Vereinfachungsgründen bleiben solche Einnahmen bis zu einer Grenze von 520 Euro im Jahr komplett unbesteuert. Wird dieser Betrag überschritten, wird jedoch nicht nur der übersteigende Teil steuerpflichtig, sondern die gesamte Einnahme.

Die 520-Euro-Grenze ist eine Freigrenze, kein Freibetrag

Der entscheidende Unterschied liegt im Detail: Eine Freigrenze bedeutet, dass bei Überschreitung der gesamte Betrag steuerpflichtig wird, nicht nur der Teil oberhalb der Grenze. Nach R 21.2 Absatz 1 der Einkommensteuer-Richtlinien dürfen Einnahmen aus einer Wohnungsvermietung von weniger als 520 Euro im Kalenderjahr aus Vereinfachungsgründen unversteuert bleiben. Liegt die Untermiete inklusive aller Nebenkostenanteile bei 519 Euro im Jahr, bleibt sie komplett steuerfrei. Liegt sie bei 521 Euro, muss der gesamte Betrag von 521 Euro in der Steuererklärung angegeben werden, nicht nur der eine Euro darüber.

Was in die 520-Euro-Grenze eingerechnet wird

Für die Berechnung zählt nicht nur die reine Kaltmiete für das untervermietete Zimmer, sondern auch anteilige Nebenkosten, ein möglicher Möblierungszuschlag für ein bereits eingerichtetes Zimmer sowie jede andere Zahlung, die der Untermieter für die Nutzung des Raums leistet. Wer beispielsweise 40 Euro Kaltmiete und 15 Euro Nebenkostenanteil monatlich verlangt, kommt bei zwölf Monaten bereits auf 660 Euro im Jahr und liegt damit über der Freigrenze, auch wenn die reine Kaltmiete allein darunter läge.

Was bei Überschreiten der Grenze passiert

Überschreiten die Untermieteinnahmen die 520-Euro-Grenze, müssen sie vollständig in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das bedeutet aber nicht automatisch eine hohe Steuerlast, denn von den Einnahmen lassen sich anteilige Werbungskosten abziehen. Dazu zählen der eigene, flächenanteilig umgelegte Mietanteil für das untervermietete Zimmer, anteilige Nebenkosten wie Heizung, Strom oder Internet, Reparatur- und Instandhaltungskosten für das Zimmer sowie eine anteilige Abschreibung für mitvermietete Möbel. In vielen Fällen mit moderater Untermiete bleibt nach Abzug dieser Kosten nur ein kleiner steuerpflichtiger Gewinn oder sogar ein Verlust übrig, der sich steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lässt.

Warum Schwarz-Untervermieten riskant ist

Werden Einnahmen aus der Untervermietung verschwiegen oder überhaupt keine Steuererklärung abgegeben, obwohl eine Pflicht dazu bestand, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis zu zehn Jahre rückwirkend verfolgt werden, sodass ein über Jahre nicht gemeldetes Untermietverhältnis erhebliche Nachzahlungen und Zinsen nach sich ziehen kann, selbst wenn die einzelnen Jahresbeträge für sich genommen gering erscheinen. Einen ausführlichen Überblick über die Freigrenze und die Risiken einer nicht angemeldeten Untervermietung bietet der Ratgeber von deutschesmietrecht.de.

Praktische Konsequenz für WG-Hauptmieter

Wer als Hauptmieter überlegt, ein Zimmer unterzuvermieten, sollte vor Vertragsschluss überschlagen, ob die geplante Untermiete inklusive Nebenkosten die 520-Euro-Jahresgrenze übersteigt. Bleibt die Summe knapp darunter, entfällt die Steuerpflicht komplett. Liegt sie leicht darüber, lohnt sich oft die Dokumentation der abziehbaren Werbungskosten, um die tatsächliche Steuerlast gering zu halten, statt aus Unsicherheit auf eine Anmeldung zu verzichten.

Fazit

Untermieteinnahmen aus einem WG-Zimmer bleiben bis 520 Euro im Jahr steuerfrei, darüber wird die gesamte Summe steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Wer die Grenze überschreitet, kann die Steuerlast über anteilige Werbungskosten wie Miete, Nebenkosten und Möbelabschreibung deutlich senken.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich Einnahmen aus der Untervermietung eines WG-Zimmers versteuern?

Ja, grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, es sei denn, sie liegen unter der 520-Euro-Freigrenze im Jahr.

Was zählt zur 520-Euro-Grenze dazu?

Die Kaltmiete für das Zimmer plus anteilige Nebenkosten und ein eventueller Möblierungszuschlag, also alles, was der Untermieter insgesamt zahlt.

Was passiert, wenn ich 521 statt 520 Euro einnehme?

Dann wird die gesamte Summe steuerpflichtig, nicht nur der eine Euro über der Grenze, weil es sich um eine Freigrenze und keinen Freibetrag handelt.

Welche Kosten kann ich von steuerpflichtigen Untermieteinnahmen abziehen?

Anteilige eigene Miete, anteilige Nebenkosten, Instandhaltungskosten für das Zimmer und eine anteilige Abschreibung mitvermieteter Möbel.

Was droht, wenn ich Untermieteinnahmen nicht angebe?

Das gilt als Steuerhinterziehung und kann bis zu zehn Jahre rückwirkend verfolgt werden, inklusive Nachzahlung und Zinsen.

Wer noch auf der Suche nach einer eigenen Wohnung statt einem WG-Zimmer ist, findet passende Angebote über die Waitly Suche. Zu den Grundlagen des WG-Mietvertrags siehe WG Mietverträge: Rechte und Pflichten. Wie die Kaution beim Auszug eines Mitbewohners aufgeteilt wird, erklärt WG-Kaution beim Mitbewohnerwechsel. Wenn stattdessen ein neuer Mitbewohner aufgenommen werden soll, siehe Neuen Mitbewohner aufnehmen. Welche Klauseln ein WG-Mietvertrag als PDF enthalten sollte, zeigt WG-Mietvertrag als PDF.

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