Kautionshöhe und Ratenzahlung: Was § 551 BGB erlaubt

Die Höhe der Mietkaution ist in Deutschland nicht Verhandlungssache des Vermieters allein. § 551 BGB setzt eine feste Obergrenze und gibt Mietern zusätzlich ein Recht, das viele beim Einzug nicht nutzen: die Zahlung in Raten.

Die gesetzliche Obergrenze

Nach § 551 Absatz 1 BGB darf die Kaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also der Miete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung. Eine im Mietvertrag vereinbarte höhere Kaution ist in dem übersteigenden Teil unwirksam, unabhängig davon, ob der Mieter zugestimmt hat. Wurde versehentlich zu viel gezahlt, kann der übersteigende Betrag zurückgefordert werden, ohne dass dafür die gesamte Kautionsvereinbarung ungültig wird.

Das Recht auf drei Raten

Nach § 551 Absatz 2 BGB muss der Mieter die Kaution nicht auf einmal bei Vertragsschluss zahlen. Er hat das Recht, sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden jeweils zusammen mit den nächsten Mietzahlungen. Ein Vermieter, der die vollständige Kaution schon vor Einzug in einer Summe verlangt, verlangt damit mehr, als das Gesetz vorsieht, auch wenn diese Praxis verbreitet ist. Dieses Recht kann vertraglich nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Was bei einer überhöhten Kautionsforderung zu tun ist

Wird im Mietvertrag eine Kaution über dem gesetzlichen Höchstbetrag festgelegt, sollte zunächst schriftlich auf § 551 Abs. 1 BGB verwiesen und die Reduzierung auf drei Nettokaltmieten verlangt werden. Wurde bereits zu viel gezahlt, lässt sich der übersteigende Betrag unabhängig vom laufenden Mietverhältnis zurückfordern, da insoweit kein Rechtsgrund für die Zahlung besteht.

Kaution und Nebenkostenvorauszahlung

Wichtig für die Berechnung: Maßgeblich ist ausschließlich die Nettokaltmiete. Eine vereinbarte Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung darf nicht mit in die Berechnungsgrundlage der Kaution einfließen, selbst wenn der Mietvertrag die Gesamtmiete als einen Betrag ausweist.

Fazit

Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, ein Recht, das Mieter unabhängig von der vertraglichen Formulierung haben. Wer mehr zahlt oder auf einmal zahlen soll, sollte sich auf § 551 BGB berufen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

Höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete, ohne Betriebskostenanteil, nach § 551 Abs. 1 BGB.

Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?

Nein. Nach § 551 Abs. 2 BGB haben Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen.

Was, wenn im Mietvertrag eine höhere Kaution steht?

Der übersteigende Teil ist unwirksam und kann zurückgefordert werden, unabhängig davon, was der Mietvertrag vorsieht.

Zählt die Nebenkostenvorauszahlung zur Berechnungsgrundlage?

Nein. Maßgeblich ist ausschließlich die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.

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