Kaution einbehalten: Rechte des Vermieters in Deutschland

Nach dem Auszug stellt sich für viele Mieter dieselbe Frage: Darf der Vermieter die Kaution einbehalten, und wenn ja, wofür? Die Antwort hängt von einer klaren rechtlichen Unterscheidung ab, welche Kosten überhaupt zulässig sind und welche nicht.

Wofür die Kaution einbehalten werden darf

Ein Vermieter darf die Kaution grundsätzlich für drei Arten von Forderungen einbehalten:

• Schäden an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen

• Rückständige Mietzahlungen oder ausstehende Nebenkostennachzahlungen

• Noch offene, vertraglich wirksam vereinbarte Ansprüche aus dem Mietverhältnis

Nicht dazu zählt die normale, altersbedingte Abnutzung der Wohnung, etwa verblasste Tapeten oder leicht abgetretener Teppichboden nach jahrelanger Nutzung. Diese Gebrauchsspuren sind laut Mietrecht durch die laufende Miete bereits abgegolten.

Schönheitsreparaturen: strengere Regeln seit 2015

Lange Zeit enthielten viele Mietverträge Klauseln, die Mieter beim Auszug zu einem Neuanstrich nach einem festen Fristenplan verpflichteten, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung. Der Bundesgerichtshof erklärte solche starren Quotenabgeltungsklauseln mit Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 242/13 und VIII ZR 185/14, ausführlich besprochen vom Legal-Tribune-Online) für unwirksam, weil sie Mieter zu einer nicht nachprüfbaren hypothetischen Kostenschätzung bei Vertragsschluss zwingen. Enthält der Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel, darf der Vermieter dafür keine Kosten von der Kaution abziehen, selbst wenn tatsächlich Abnutzung vorliegt.

Wie hoch darf die Kaution überhaupt sein?

Bevor überhaupt etwas einbehalten werden kann, muss die Kaution rechtmäßig vereinbart worden sein. Nach § 551 BGB darf sie höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen, ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung. Eine höher vereinbarte Kaution ist in diesem übersteigenden Teil unwirksam, unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Was tun bei einem unrechtmäßigen Einbehalt?

Wer den Eindruck hat, dass der Vermieter zu Unrecht oder überhöht einbehält, sollte zunächst schriftlich eine detaillierte Aufstellung der abgezogenen Posten mit Belegen verlangen. Bleibt der Vermieter eine plausible Begründung schuldig oder verweist er auf unwirksame Vertragsklauseln, hilft in der Regel eine Beratung beim Deutschen Mieterbund, bevor der Betrag gerichtlich eingefordert wird. Was ein Vermieter nach dem Auszug sonst noch berechnen darf, erklärt unser Guide zu Kosten nach dem Auszug.

Fazit

Ein Vermieter darf die Kaution nur für konkrete Schäden über die normale Abnutzung hinaus, offene Zahlungen oder wirksam vereinbarte Ansprüche einbehalten, nicht pauschal oder aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln. Wer die eigene Kautionsabrechnung mit diesen drei Kategorien abgleicht, erkennt schnell, ob ein Einbehalt berechtigt ist.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Vermieter die gesamte Kaution einbehalten?

Nur wenn die Summe der berechtigten Forderungen, also Schäden, offene Miete oder Nebenkosten, den vollen Kautionsbetrag erreicht. Ein pauschaler Komplett-Einbehalt ohne Aufschlüsselung ist nicht zulässig.

Wie hoch darf die maximale Kaution sein, die ein Vermieter verlangen kann?

Nach § 551 BGB höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete, ohne Nebenkostenanteil.

Darf der Vermieter für normale Abnutzung Geld von der Kaution abziehen?

Nein. Alterungs- und Gebrauchsspuren, die durch die normale Nutzung entstehen, sind bereits durch die laufende Miete abgegolten.

Sind Schönheitsreparaturklauseln mit festem Fristenplan noch wirksam?

Nein. Der BGH erklärte solche starren Klauseln 2015 (Az. VIII ZR 242/13, VIII ZR 185/14) für unwirksam.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Kaution unrechtmäßig einbehält?

Eine schriftliche, belegte Aufstellung der Abzüge verlangen und bei Unklarheiten den örtlichen Mieterverein einschalten, bevor rechtliche Schritte folgen.

Ist die Kaution bereits offiziell einbehalten worden, lesen Sie auch, wie Sie eine nicht zurückgezahlte Kaution notfalls gerichtlich durchsetzen und wie lange ein Einbehalt wegen einer Nebenkostenabrechnung höchstens dauern darf.