Verjährung der Kautionsrückforderung: Wie lange können Sie zurückfordern?

Viele ehemalige Mieter gehen davon aus, dass eine nicht zurückgezahlte Kaution nach ein paar Monaten Stillschweigen verloren ist. Tatsächlich gilt für den Rückzahlungsanspruch die reguläre Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, deutlich länger, als die meisten annehmen. Gleichzeitig gilt für die Gegenansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung eine viel kürzere Frist von sechs Monaten. Wer beide Fristen kennt, kann besser einschätzen, wie lange sich eine Kautionsforderung überhaupt noch durchsetzen lässt.

Die reguläre Verjährungsfrist für den Mieter

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Nach § 199 BGB beginnt diese Frist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entscheidend ist dabei nicht der Tag des Auszugs, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Rückzahlungsanspruch fällig wird, also nach Ablauf der dem Vermieter zustehenden angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist. Diese Prüffrist beträgt nach der Rechtsprechung meist zwei bis sechs Monate, bei besonders aufwendiger Nebenkostenabrechnung auch länger.

Ein Beispiel: Wer im März eines Jahres auszieht und dem Vermieter eine übliche Prüffrist von vier Monaten zugesteht, hat einen fälligen Rückzahlungsanspruch etwa ab Juli desselben Jahres. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt dann mit Ablauf des 31. Dezember dieses Jahres und endet drei Jahre später, ebenfalls zum Jahresende.

Die kurze Frist für Schadensersatzansprüche des Vermieters

Für die Gegenseite gilt eine deutlich kürzere Frist. Nach § 548 Absatz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Das betrifft Ansprüche wegen Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, etwa Löcher in Wänden oder beschädigte Böden. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb dieser sechs Monate mit einer konkreten Schadensersatzforderung, sind diese Ansprüche verjährt.

Wie beide Fristen zusammenspielen

Die kurze Sechs-Monats-Frist des Vermieters und die lange Drei-Jahres-Frist des Mieters führen in der Praxis zu einer wichtigen Besonderheit: Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der sechs Monate über die Kaution ab und macht dabei Schadensersatzansprüche geltend, sind diese Ansprüche zwar grundsätzlich verjährt. Nach § 215 BGB darf der Vermieter jedoch trotzdem mit einer bereits verjährten Forderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen, wenn die Forderung zu dem Zeitpunkt, zu dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. In der Praxis bedeutet das: Solange der Rückzahlungsanspruch selbst noch nicht verjährt ist, kann der Vermieter auch nach Ablauf der Sechs-Monats-Frist noch mit Schadensersatzforderungen gegenrechnen, sofern diese rechtzeitig entstanden waren.

Was das für die eigene Kautionsforderung bedeutet

Wer seit mehr als sechs Monaten auf die Kaution wartet und noch keine Rückmeldung vom Vermieter erhalten hat, muss die Forderung nicht sofort aufgeben, hat aber auch keinen unbegrenzten Zeitraum. Die dreijährige Frist läuft ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde, nicht ab dem Auszugsdatum selbst. Praktisch empfiehlt es sich, die Forderung schriftlich und mit konkretem Datum geltend zu machen, sobald die übliche Prüffrist von einigen Monaten verstrichen ist, statt die gesamte Verjährungsfrist auszureizen. Das erleichtert später den Nachweis, wann genau die Forderung entstanden ist und ab wann sie fällig war.

Fazit

Der Rückzahlungsanspruch für die Kaution verjährt erst nach drei Jahren ab Ende des Fälligkeitsjahres, während Schadensersatzansprüche des Vermieters bereits nach sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung verjähren. Wer diese unterschiedlichen Fristen kennt, kann eine verspätete Kautionsrückzahlung realistischer einordnen, statt sie vorschnell als verloren zu betrachten.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange kann ich meine Kaution nach dem Auszug noch zurückfordern?

Der Anspruch verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde.

Ab wann beginnt die Verjährungsfrist genau zu laufen?

Mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Rückzahlungsanspruch entstanden und fällig geworden ist, also nach Ablauf der dem Vermieter zustehenden Prüffrist.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, Schadensersatz für Wohnungsschäden zu fordern?

Nach § 548 BGB sechs Monate ab dem Zeitpunkt, an dem er die Wohnung zurückerhält.

Darf der Vermieter nach Ablauf dieser sechs Monate noch etwas von der Kaution abziehen?

Er darf unter Umständen noch mit einer eigentlich verjährten Forderung aufrechnen, wenn diese Forderung zum Zeitpunkt der erstmals möglichen Aufrechnung noch nicht verjährt war, geregelt in § 215 BGB.

Verliere ich meinen Anspruch, wenn ich mich erst nach einem Jahr melde?

Nein, solange die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB noch nicht abgelaufen ist, bleibt der Anspruch bestehen.

Wer nach dem Auszug direkt weitersucht, findet neue Angebote über die Waitly Suche. Zu den zulässigen Abzügen selbst siehe Kaution einbehalten: Rechte des Vermieters. Wie lange der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung warten darf, bevor die Kaution fällig wird, erklärt Einbehalt Kaution: Nebenkostenabrechnung Dauer. Eine Alternative zur klassischen Barkaution beschreibt Mietkautionsbürgschaft statt Barkaution: Wie die Alternative zur klassischen Kaution funktioniert. Bei einer WG mit gemeinsamem Mietvertrag gilt für die Rückzahlung eine Besonderheit, siehe WG-Kaution beim Mitbewohnerwechsel: Wer zahlt wem den Anteil zurück?.