Einbehalt Kaution: Nebenkostenabrechnung Dauer

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Juli 2021 (Az. VIII ZR 52/20) darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, bis feststeht, ob aus der Nebenkostenabrechnung noch eine Nachforderung entsteht. Der BGH begründet dies nicht mit einem allgemeinen Zurückbehaltungsrecht, sondern direkt mit der ursprünglichen Kautionsabrede: Die Kaution sichert auch offene Nebenkostenansprüche, solange die Abrechnung noch nicht vorliegt.

Welche Frist gilt für die Nebenkostenabrechnung?

Maßgeblich ist § 556 Abs. 3 BGB: Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Verstreicht diese Frist, ohne dass der Vermieter die Abrechnung erstellt hat, kann der Mieter die einbehaltenen Vorauszahlungen zurückfordern, ohne den Ausgang einer möglichen Nachforderung abwarten zu müssen. Der BGH stellte 2021 klar, dass Mieter in diesem Fall nicht den umständlichen Weg über eine Stufenklage gehen müssen, sondern die Rückzahlung direkt verlangen können.

Wie viel darf der Vermieter einbehalten?

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem angemessenen Teil der Kaution und der vollständigen Summe. Der Vermieter darf nicht die gesamte Kaution auf unbestimmte Zeit zurückhalten, sondern nur den Betrag, der realistischerweise durch eine mögliche Nebenkostennachforderung gedeckt sein könnte. Der überschießende Rest muss zeitnah nach dem Auszug ausgezahlt werden. Eine feste Rechenformel für diesen angemessenen Teil gibt es in der Rechtsprechung nicht, er richtet sich nach der bisherigen Höhe der Nachzahlungen oder Rückerstattungen in den vorangegangenen Abrechnungsjahren.

Fazit

Der Vermieter darf nur einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung zurückhalten, nicht die gesamte Summe. Verstreicht die Zwölfmonatsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB, können Sie die einbehaltenen Beträge direkt zurückfordern.

Häufig gestellte Fragen

Darf der Vermieter die gesamte Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten?

Nein, nur einen angemessenen Teil, der eine mögliche Nachforderung abdeckt, nicht die gesamte Kautionssumme. Grundlage ist BGH, Urteil vom 7. Juli 2021, Az. VIII ZR 52/20.

Was passiert, wenn der Vermieter die Zwölfmonatsfrist verpasst?

Der Mieter kann die einbehaltenen Vorauszahlungen direkt zurückfordern, ohne den Ausgang einer möglichen Nachforderung abwarten zu müssen.

Muss ich eine Stufenklage erheben, um mein Geld zurückzubekommen?

Nein. Der BGH hat 2021 klargestellt, dass Mieter die Rückzahlung nach Fristablauf direkt verlangen können.

Gibt es eine feste Formel für den "angemessenen Teil"?

Nein, die Rechtsprechung orientiert sich an der Höhe früherer Nachzahlungen oder Rückerstattungen.

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