Darf Vermieter Kaution für Nebenkosten behalten?

Dass ein Vermieter überhaupt einen Teil der Kaution wegen offener Nebenkosten zurückhalten darf, ist inzwischen höchstrichterlich geklärt. Weniger klar ist für viele Mieter die eigentlich entscheidende Frage: Wie viel darf es konkret sein?

Es gibt keinen festen Prozentsatz

Anders als oft angenommen, legt weder das BGB noch die Rechtsprechung einen festen Prozentsatz oder Vervielfacher fest, den ein Vermieter pauschal für offene Nebenkosten einbehalten darf. Der Bundesgerichtshof spricht in seinem BGH-Urteil VIII ZR 52/20 ausdrücklich nur von einem "angemessenen Teil" der Kaution, der zur Sicherung der noch nicht abgerechneten Nebenkosten zurückgehalten werden darf. Wie hoch dieser Teil im Einzelfall ausfällt, ist damit eine Frage der konkreten Umstände, nicht einer festen Formel.

Woran sich die Höhe orientiert

In der Praxis orientieren sich Vermieter meist an der Nachzahlung oder Rückerstattung aus den vorangegangenen Abrechnungsjahren. Gab es in der Vergangenheit regelmäßig eine Nachzahlung von beispielsweise 150 Euro, ist ein Einbehalt in etwa dieser Größenordnung eher zu rechtfertigen als ein Vielfaches davon. Ein pauschaler Einbehalt der kompletten Kaution allein mit Verweis auf eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung ist dagegen nicht angemessen und in der Regel nicht rechtens.

Was Mieter tun können, wenn der Betrag zu hoch wirkt

Wer den Eindruck hat, dass deutlich mehr einbehalten wurde, als realistischerweise an Nebenkosten nachgefordert werden könnte, sollte den Vermieter um eine Begründung der Höhe bitten und dabei auf die Abrechnungen der Vorjahre verweisen. Lässt sich der einbehaltene Betrag nicht plausibel aus der bisherigen Kostenentwicklung ableiten, kann der übersteigende Teil zurückgefordert werden.

Einen Überblick über die Rechte als Mieter bei einem strittigen Einbehalt gibt unser Ratgeber.

Zusammenspiel mit der Zwölf-Monats-Frist

Der Einbehalt für Nebenkosten ist ohnehin zeitlich begrenzt: Sobald die Zwölf-Monats-Frist aus § 556 Abs. 3 BGB für die Nebenkostenabrechnung verstrichen ist, entfällt die Grundlage für den Einbehalt vollständig, unabhängig davon, wie hoch er ursprünglich war.

Wie die Kautionsrückzahlung nach § 551 BGB allgemein abläuft, erklären wir in einem eigenen Artikel.

Fazit

Es gibt keine feste Prozentzahl, die ein Vermieter für offene Nebenkosten von der Kaution einbehalten darf. Maßgeblich ist ein angemessener, an der bisherigen Kostenentwicklung orientierter Betrag, der spätestens mit Ablauf der Zwölf-Monats-Abrechnungsfrist ohnehin ausgezahlt werden muss.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es einen festen Prozentsatz, den der Vermieter für Nebenkosten einbehalten darf?

Nein. Der BGH spricht nur von einem angemessenen Teil der Kaution, ohne feste Prozentzahl oder Formel.

Woran orientiert sich die Höhe des Einbehalts in der Praxis?

Meist an der Nachzahlung oder Rückerstattung aus den vorangegangenen Abrechnungsjahren.

Kann der Vermieter die gesamte Kaution wegen offener Nebenkosten einbehalten?

In der Regel nicht. Ein Einbehalt muss sich an der realistisch zu erwartenden Nachforderung orientieren, nicht am vollen Kautionsbetrag.

Was passiert, wenn die Zwölf-Monats-Frist für die Abrechnung verstreicht?

Dann entfällt die Grundlage für den Einbehalt, und der Mieter kann die Rückzahlung verlangen.

Diese Nebenkosten-bezogene Einbehaltung ist zeitlich begrenzt: Mehr zur maximalen Dauer erfahren Sie in unserem Leitfaden maximale Einbehaltsdauer. Für die anderen zulässigen Einbehaltsgründe insgesamt siehe Rechte des Vermieters bei Kaution.