Kaution bei Verkauf der Wohnung: Wer haftet, wenn der Vermieter wechselt?

Wird die Wohnung während der Mietzeit verkauft, stellt sich für viele Mieter eine unangenehme Frage: Ist die eingezahlte Kaution beim neuen Eigentümer überhaupt noch sicher? Das Gesetz gibt darauf eine klare, zweistufige Antwort.

Der neue Eigentümer tritt in die Kautionspflicht ein

Nach § 566a BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung automatisch in die Rechte und Pflichten aus der vom Mieter geleisteten Sicherheit ein. Das gilt unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution tatsächlich an den neuen Eigentümer weitergegeben hat. Für den Mieter ändert sich rechtlich also nichts an der grundsätzlichen Verpflichtung, die Kaution zurückzuerhalten, nur die Person des Schuldners wechselt mit dem Eigentumsübergang.

Wenn der neue Eigentümer die Kaution nicht zurückzahlt

Der zweite, oft entscheidende Teil von § 566a BGB schützt Mieter zusätzlich ab: Kann der Mieter die Kaution beim Mietende vom neuen Eigentümer nicht erlangen, etwa weil dieser insolvent ist oder die Kaution nie erhalten hat, bleibt der ursprüngliche Vermieter weiterhin zur Rückzahlung verpflichtet. Der alte Vermieter haftet also als eine Art Ausfallbürge, wenn der Nachfolger die Sicherheit nicht auszahlt.

Was das für die Praxis bedeutet

Für Mieter bedeutet das konkret: Wird die Kaution beim Auszug vom aktuellen Eigentümer nicht zurückgezahlt, sollte zunächst dieser in Anspruch genommen werden. Bleibt das erfolglos, etwa weil der Betrag nicht ordnungsgemäß übergeben wurde oder der neue Eigentümer zahlungsunfähig ist, kann sich der Mieter direkt an den ursprünglichen Vermieter wenden und die Rückzahlung von ihm verlangen, gestützt auf § 566a Satz 2 BGB.

Was beim Eigentümerwechsel zu dokumentieren ist

Sinnvoll ist es, sich den Eigentümerwechsel und die Übergabe der Kaution möglichst schriftlich bestätigen zu lassen, etwa durch ein Schreiben des bisherigen oder neuen Eigentümers, das den Zeitpunkt des Übergangs und die Höhe der übergebenen Kaution nennt. Das erleichtert es später, im Streitfall den richtigen Anspruchsgegner zu bestimmen.

Fazit

Bei einem Verkauf der Mietwohnung übernimmt der neue Eigentümer automatisch die Pflicht, die Kaution zurückzuzahlen. Scheitert das, bleibt der ursprüngliche Vermieter nach § 566a BGB in der Haftung, sodass die Kaution des Mieters in jedem Fall abgesichert ist.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt die Kaution zurück, wenn die Wohnung verkauft wurde?

Grundsätzlich der neue Eigentümer, der nach § 566a BGB automatisch in die Kautionspflicht eintritt.

Was, wenn der neue Eigentümer nicht zahlt?

Dann bleibt der ursprüngliche Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet, unabhängig davon, ob er die Kaution überhaupt weitergegeben hat.

Muss ich als Mieter etwas beim Eigentümerwechsel unternehmen?

Es empfiehlt sich, den Übergang und die Höhe der übergebenen Kaution schriftlich bestätigen zu lassen, um später Ansprüche eindeutig zuordnen zu können.

Verliere ich meine Kaution, wenn der neue Eigentümer insolvent wird?

Nein. Kann die Kaution beim neuen Eigentümer nicht mehr erlangt werden, haftet nach § 566a Satz 2 BGB weiterhin der ursprüngliche Vermieter.

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