Wohnungstausch Berlin: So funktioniert der Tausch und welche Rechte Sie haben

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Ein Wohnungstausch ist ein Umzug, bei dem zwei Mietparteien ihre Wohnungen gegeneinander tauschen, meist weil die eine kleiner und die andere größer wohnen möchte. In Berlin bieten die sieben landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften dafür ein eigenes Portal an, bei dem die Nettokaltmiete gleich bleibt. Bei privaten Vermietern geht ein Tausch nur mit deren Zustimmung. Waitly erklärt außerdem, wie Sie auf Wartelisten für Berliner Wohnungen kommen.

Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026.

Kurz gesagt

Ein gesetzliches Recht auf Wohnungstausch gibt es nicht, Ihr Vermieter muss zustimmen. Mieter von berlinovo, degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM können über das gemeinsame Tauschportal der Gesellschaften untereinander tauschen. Dort bleibt die Nettokaltmiete der getauschten Wohnungen unverändert, Sie schließen aber einen neuen Mietvertrag. Bei privaten Vermietern ist der Tausch Verhandlungssache, die Miete darf dann neu festgesetzt werden.

Habe ich ein Recht auf einen Wohnungstausch?

Nein. Das BGB kennt keinen Anspruch auf einen Wohnungstausch. Nach § 540 BGB dürfen Sie den Gebrauch Ihrer Wohnung einem Dritten nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen. Ein Tausch funktioniert deshalb nur, wenn beide Vermieter mitmachen.

Ein Tausch am Vermieter vorbei, etwa als ungenehmigte Untervermietung der ganzen Wohnung, ist riskant: Der Berliner Mieterverein warnt, dass sie ein Kündigungsgrund ist. Was bei einer erlaubten Untervermietung gilt, erklärt unser Beitrag zur Untervermietung in Berlin.

Auch das Tauschportal der Landeseigenen gibt keinen Rechtsanspruch. Es ist ein freiwilliges Angebot der Gesellschaften, eine Garantie auf ein passendes Angebot gibt es nicht.

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Wie funktioniert das Wohnungstauschportal der Landeseigenen?

Das gemeinsame Wohnungstauschportal der landeseigenen Gesellschaften bringt Mieter der sieben landeseigenen Gesellschaften zusammen. Sie können mit Mietern aller sieben Gesellschaften tauschen, nicht nur mit Ihrer eigenen. Drei Voraussetzungen gelten: Sie sind Hauptmieter, Ihr Vertrag ist nicht gekündigt, und bei Ihrer Gesellschaft ist Ihre E-Mail-Adresse hinterlegt.

Der Ablauf hat fünf Schritte:

1. Kostenloses Konto im Tauschportal anlegen.

2. Als Mieter verifizieren, mit Name, Mietvertragsnummer, Datum des Mietbeginns und hinterlegter E-Mail-Adresse.

3. Eigene Wohnung als Tauschangebot veröffentlichen, die Daten kommen direkt aus dem System Ihrer Gesellschaft, und ein Suchprofil anlegen.

4. Bei einem passenden Angebot "Tausch anregen", Kontakt aufnehmen und gegenseitig besichtigen.

5. Den Tauschwunsch im Portal bestätigen. Danach übernehmen die beiden Gesellschaften, prüfen die Wohnungen bei einer Vorabnahme und bereiten die Verträge vor.

Fotos und Grundrisse zeigt das Portal aus Datenschutzgründen nicht. Die tauschen Sie direkt mit Ihrem Gegenüber aus, sobald beide Interesse haben.

Was passiert mit der Miete beim Tausch?

Beim Portal der Landeseigenen bleiben die Nettokaltmieten beider Wohnungen grundsätzlich unverändert, ein Neuvermietungszuschlag wird nicht erhoben. Sie übernehmen also die Kaltmiete Ihres Tauschpartners. Ganz gleich bleibt Ihre Belastung trotzdem nicht immer.

Die Gesellschaften nennen in ihren Fragen und Antworten zum Portal mehrere Ausnahmen:

• Einkommensabhängige Abschläge, die Ihr Tauschpartner erhalten hat, gehen nicht auf Sie über.

• Die Betriebskosten können steigen, etwa wenn Sie mit mehr Personen einziehen oder die Heizkostenabschläge angepasst werden.

• Eine Mieterhöhung oder Modernisierungsumlage, die erst nach dem Tausch wirksam wird, trifft Sie als neuen Mieter.

• Ihre Gesellschaft prüft wie bei jeder Neuvermietung, ob Sie die Miete zahlen können.

Ist eine der Wohnungen eine Sozialwohnung, darf sie auch beim Tausch nur an jemanden mit passendem WBS gehen. Der WBS wird für die neue Wohnung neu geprüft. Welche Wohnungen einen WBS verlangen, sehen Sie auf unserer Seite zu WBS-Wohnungen in Berlin.

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Neuer Mietvertrag oder Eintritt in den bestehenden Vertrag?

Bei einem Wohnungstausch gibt es zwei Vertragsmodelle. Entweder schließen beide Parteien neue Mietverträge, oder jede tritt in den bestehenden Vertrag der anderen ein. Beim Portal der Landeseigenen beenden Sie Ihren alten Vertrag per Aufhebungsvereinbarung und unterschreiben einen neuen, eine einseitige Kündigung ist nicht nötig.

Bei privaten Vermietern ist der neue Vertrag die übliche Variante. Der Vertragseintritt ist seltener: Dabei bleiben die bisherigen Vertragsbedingungen bis auf die Miethöhe erhalten. Lassen Sie sich deshalb alle Anlagen und das Übergabeprotokoll zeigen, etwa wegen Pflichten zum Rückbau von Einbauten.

In beiden Varianten kann ein privater Vermieter die Miete anheben. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB, die in Berlin bis Ende 2029 verlängert wurde, gilt aber auch hier: Die neue Miete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Ausnahmen etwa für Neubauten vorbehalten. Wie Sie das prüfen, zeigt unser Artikel zur Mietpreisbremse in Berlin.

Worauf sollten Sie vor dem Tausch achten?

Ein Tausch ist ein doppelter Umzug, und beide Seiten organisieren und bezahlen ihren Umzug selbst. Diese Punkte sollten Sie vorher klären:

• Zustimmung zuerst: Fragen Sie Ihren Vermieter, bevor Sie ein Tauschangebot suchen. Eine Ablehnung nach wochenlanger Suche kostet alle Beteiligten Zeit.

• Erst unterschreiben, dann kündigen: Kündigen Sie Ihre alte Wohnung nie, bevor der neue Vertrag unterschrieben ist. Eine Kündigung lässt sich nicht zurücknehmen. Fristen erklärt unser Ratgeber zur Kündigung des Mietvertrags.

• Kaution: Für die neue Wohnung hinterlegen Sie eine neue Kaution, die alte bekommen Sie nach den üblichen Regeln zurück.

• Abstand: Ein Anspruch auf Abstandszahlungen für Küche oder Möbel besteht nicht. Vereinbaren Sie eine Übernahme schriftlich.

• Instandsetzung: Ergibt bei den Landeseigenen die Vorabnahme Reparaturbedarf, kann sich der Umzug verzögern.

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Wie erfolgreich ist der Wohnungstausch in Berlin?

Gemessen an der Nachfrage selten. Laut Berliner Mieterverein wurden über das Portal der Landeseigenen 2023 trotz regen Interesses nur 135 Tausche abgeschlossen. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) nennt als Hauptgrund ein Missverhältnis: Auf fünf Haushalte, die sich vergrößern wollen, kommt einer, der sich verkleinern will.

Wer mehr Platz sucht, sollte den Tausch deshalb als eine von mehreren Strategien sehen. Wohnungsbaugenossenschaften vergeben Wohnungen an Mitglieder; wie Sie in Berlin Mitglied einer Genossenschaft werden, lesen Sie in unserem Ratgeber.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine landeseigene Wohnung gegen eine private tauschen?

Nicht über das Tauschportal. Es steht nur Hauptmietern der sieben landeseigenen Gesellschaften offen, getauscht werden kann nur zwischen deren vermieteten Wohnungen. Verwaltete Wohnungen, die den Gesellschaften nicht gehören, sind ebenfalls ausgeschlossen.

Was passiert, wenn mehrere Personen im Mietvertrag stehen?

Dann müssen alle Hauptmieter dem Tausch zustimmen. Spätestens wenn Sie den Tauschwunsch Ihrer Gesellschaft melden, sollte das Einverständnis aller vorliegen.

Ab wann ist der Tausch verbindlich?

Wenn beide Parteien ihre neuen Mietverträge unterschrieben haben. Bis dahin kann jede Seite den Tausch abbrechen, und alles bleibt, wie es war.

Neue Wohnungen in Berlin im Blick behalten

Findet sich kein Tauschpartner, bleibt die klassische Suche. Der Waitly-Newsletter für Berlin meldet Ihnen neue Wohnungen in den Bezirken, die Sie interessieren. Eine Anmeldung erhöht Ihre Chancen, eine Wohnung garantiert sie nicht.