Wenn der Vermieter im selben Haus wohnt: Die Ausnahmen nach § 573a und § 573b BGB

Normalerweise darf ein Vermieter in Deutschland nur mit einem berechtigten Interesse nach § 573 BGB kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs. Zwei Sonderfälle durchbrechen diesen starken Kündigungsschutz jedoch gezielt: Vermietet der Eigentümer eine Wohnung in einem kleinen, selbst bewohnten Haus, oder einen Nebenraum in der eigenen Wohnung, gelten erleichterte Regeln. Wer diese Ausnahmen kennt, weiß, worauf bei der Wohnungssuche in einem Zweifamilienhaus oder einem möblierten Zimmer beim Vermieter zu achten ist.

Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB

§ 573a BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zu kündigen, ohne dass es dafür eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Das betrifft in der Praxis vor allem klassische Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer eine Etage selbst bewohnt und die andere vermietet. Der Vermieter muss also weder Eigenbedarf noch eine Vertragsverletzung des Mieters nachweisen, um zu kündigen. Als Ausgleich für diesen schwächeren Kündigungsschutz verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber der regulären, nach Mietdauer gestaffelten Frist aus § 573c BGB. Der Vermieter muss in der Kündigung außerdem ausdrücklich darauf hinweisen, dass er sich auf diese erleichterte Kündigung nach § 573a BGB stützt. Eine Vereinbarung, die diesen Schutz zum Nachteil des Mieters weiter einschränkt, ist nach § 573a Absatz 4 BGB unwirksam.

Die Teilkündigung nach § 573b BGB

§ 573b BGB betrifft einen anderen Fall: Der Vermieter kündigt nicht die gesamte Wohnung, sondern nur einzelne, nicht zu Wohnzwecken bestimmte Nebenräume oder Teile des Grundstücks, etwa einen Kellerraum, eine Garage oder einen Gartenanteil, um diese Flächen baulich zu verändern oder anders zu nutzen. Auch hierfür braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Die Kündigung ist gemäß § 573b Absatz 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, also mit einer kürzeren Frist als bei der Kündigung der ganzen Wohnung. Verzögert sich der Beginn der angekündigten Baumaßnahme, kann der Mieter laut § 573b Absatz 3 BGB eine entsprechende Verlängerung der Nutzung verlangen. Fällt durch die Teilkündigung ein Teil der bisher genutzten Fläche weg, hat der Mieter außerdem nach § 573b Absatz 4 BGB Anspruch auf eine angemessene Mietminderung für den verbleibenden Teil des Mietverhältnisses.

Was diese Ausnahmen für die Wohnungssuche bedeuten

Wer eine Wohnung in einem Haus mit nur zwei Einheiten sucht und dabei direkt beim Eigentümer wohnt, sollte wissen, dass der reguläre Kündigungsschutz hier eingeschränkt ist. Das ist kein Grund, ein solches Angebot grundsätzlich zu meiden, aber ein Punkt, den man bei der Entscheidung mit einkalkulieren sollte, gerade wenn eine langfristige, sehr stabile Wohnsituation im Vordergrund steht. Ein Blick in den Mietvertrag hilft: Enthält er bereits einen Hinweis auf § 573a BGB oder beschreibt er explizit mitvermietete Nebenräume, die später isoliert gekündigt werden könnten, lohnt sich vor der Unterschrift eine Nachfrage beim Vermieter oder eine Beratung bei einem Mieterverein.

Fazit

§ 573a und § 573b BGB sind keine Generalklauseln gegen Mieterschutz, sondern eng umrissene Ausnahmen für zwei konkrete Situationen: das selbst bewohnte Zwei-Parteien-Haus und die isolierte Kündigung einzelner Nebenräume. Beide Vorschriften verlangen im Gegenzug eine längere Frist oder eine Ausgleichsregelung für den Mieter. Wer diese Sonderfälle kennt, kann ein Wohnungsangebot in einem kleinen, vom Eigentümer bewohnten Haus realistischer einschätzen. Einen Überblick über die aktuelle Mietpreisbremse in Berlin und über die Frage, was beim Lärm nach 22 Uhr tatsächlich erlaubt ist, liefern zwei weitere Beiträge dieser Reihe. Mit Waitly lässt sich die Suche nach der passenden Wohnung unabhängig von der Haus- oder Vermieterkonstellation gezielt fortsetzen.

Häufig gestellte Fragen

Gilt § 573a BGB für jedes Mehrfamilienhaus?

Nein. Die Vorschrift gilt nur, wenn das Gebäude insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine davon selbst bewohnt. Bei drei oder mehr Wohnungen im Haus greift der reguläre Kündigungsschutz nach § 573 BGB.

Muss der Vermieter bei § 573a BGB trotzdem einen Grund nennen?

Nein, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB ist nicht erforderlich. Der Vermieter muss die Kündigung aber ausdrücklich auf § 573a BGB stützen und die um drei Monate verlängerte Frist einhalten.

Was passiert, wenn durch eine Teilkündigung nach § 573b BGB Wohnfläche wegfällt?

Der Mieter hat Anspruch auf eine angemessene Senkung der Miete für die verbleibende Nutzung. Verzögert sich die angekündigte Baumaßnahme des Vermieters, kann der Mieter zusätzlich eine entsprechende Verlängerung der Nutzung der betroffenen Fläche verlangen.

Kann der Vermieter den Schutz aus § 573a oder § 573b BGB vertraglich weiter einschränken?

Nein. Beide Vorschriften erklären Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweichen, ausdrücklich für unwirksam.