Welche Gründe darf ein Vermieter für eine Kündigung nennen? § 573 BGB im Überblick

Ein Vermieter in Deutschland kann ein unbefristetes Mietverhältnis nicht einfach ohne Angabe von Gründen beenden. § 573 BGB verlangt dafür ein berechtigtes Interesse an der Beendigung, und nennt in Absatz 2 drei konkrete Fallgruppen, die als solches Interesse gelten. Wer eine Kündigung erhält, sollte zuerst prüfen, ob sich der genannte Grund überhaupt einer dieser Kategorien zuordnen lässt.

Der Grundsatz: kein berechtigtes Interesse, keine Kündigung

§ 573 Absatz 1 BGB stellt klar, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine Kündigung allein zu dem Zweck, die Miete zu erhöhen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Das unterscheidet das deutsche Mietrecht von vielen anderen Rechtsordnungen: Ein laufender Mietvertrag lässt sich nicht kündigen, nur weil der Vermieter eine höhere Miete am Markt erzielen könnte.

Die drei Fallgruppen aus § 573 Absatz 2 BGB

Der Gesetzestext benennt drei Situationen, in denen ein berechtigtes Interesse in der Regel vorliegt:

Erstens eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter, etwa wiederholte Zahlungsverzögerungen, unerlaubte Untervermietung oder erhebliche Ruhestörung.

Zweitens der sogenannte Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Dieser Grund ist der in der Praxis mit Abstand häufigste und muss im Kündigungsschreiben konkret benannt werden, mit der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und dem Grund des Bedarfs.

Drittens die Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks, wenn der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Wichtig dabei: Eine bloß höhere erzielbare Miete durch eine andere Vermietung zählt ausdrücklich nicht als solcher Nachteil, ebenso wenig die Absicht, die Wohnung in Wohnungseigentum umzuwandeln und einzeln zu verkaufen.

Formale Anforderungen an die Kündigung

Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen bereits in der Kündigung selbst angegeben werden. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind. Eine Kündigung, die keinen oder einen unzureichend konkretisierten Grund nennt, ist formell unwirksam, selbst wenn im Nachhinein ein triftiger Grund vorgelegen hätte. Jede Vereinbarung, die zulasten des Mieters von diesen Anforderungen abweicht, ist nach § 573 BGB unwirksam.

Kündigungsfristen je nach Mietdauer

Die eigentliche Kündigungsfrist regelt § 573c BGB gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses: Grundsätzlich beträgt sie drei Monate, verlängert sich aber auf sechs Monate nach fünf Jahren und auf neun Monate nach acht Jahren Mietdauer. Diese Fristen gelten unabhängig davon, welcher der drei Kündigungsgründe aus § 573 Absatz 2 BGB einschlägig ist.

Was Mieter bei einer Kündigung prüfen sollten

Bei Erhalt einer Kündigung lohnt sich zunächst die Prüfung, ob der genannte Grund tatsächlich einer der drei gesetzlichen Fallgruppen entspricht und ob er konkret genug beschrieben ist, etwa mit Namen und Verwandtschaftsgrad bei Eigenbedarf. Bei Zweifeln an der Stichhaltigkeit des Grundes oder bei fehlenden Angaben in der Kündigung hilft eine Beratung beim örtlichen Mieterverein, bevor eine Frist zum Widerspruch verstreicht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter der Kündigung außerdem wegen unzumutbarer Härte nach § 574 BGB widersprechen, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder wenn keine angemessene Ersatzwohnung zu finden ist.

Fazit

Eine Vermieterkündigung braucht immer ein berechtigtes Interesse und muss sich auf einen der drei in § 573 Absatz 2 BGB genannten Gründe stützen: erhebliche Vertragsverletzung, Eigenbedarf oder Verhinderung wirtschaftlicher Verwertung. Fehlt eine ausreichend konkrete Begründung, ist die Kündigung angreifbar.

Häufig gestellte Fragen

Welche drei Hauptgründe erlaubt § 573 BGB für eine Vermieterkündigung?

Schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf für den Vermieter oder seine Angehörigen, und die Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks.

Reicht eine mögliche höhere Miete als Kündigungsgrund?

Nein, eine Kündigung allein zur Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen, ebenso zählt eine höhere erzielbare Miete nicht als wirtschaftlicher Nachteil im Sinne der dritten Fallgruppe.

Muss der Grund schon in der Kündigung stehen?

Ja, die Gründe für das berechtigte Interesse müssen in der Kündigung selbst angegeben werden. Später entstandene Gründe zählen nur, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind.

Wie lang ist die Kündigungsfrist des Vermieters?

Nach § 573c BGB gestaffelt: drei Monate als Grundregel, sechs Monate nach fünf Jahren Mietdauer, neun Monate nach acht Jahren.

Kann ich einer Kündigung widersprechen?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen wegen unzumutbarer Härte nach § 574 BGB, etwa bei hohem Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum.

Wer wegen einer Kündigung ohnehin eine neue Wohnung sucht, findet passende Angebote über die Waitly Suche. Zur Berliner Mietpreisbremse und weiteren Mieterrechten siehe Mietgesetze Berlin: Rechte & Mietpreisbremse. Zu den Sonderfällen, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt, siehe Wenn der Vermieter im selben Haus wohnt: Die Ausnahmen nach § 573a und § 573b BGB. Wie sich die Kündigungsfrist bei sehr langer Mietdauer entwickelt, erklärt Kündigungsfrist Mieter: 20 Jahre Mietdauer erklärt. Bei Zweifeln an der Kündigung hilft eine Beratung, siehe Mieterverein finden und beitreten: Was die Mitgliedschaft wirklich kostet.