October 13, 2026
Indexmiete: so funktioniert die Erhöhung und so berechnen Sie sie
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Eine Indexmiete ist eine im Mietvertrag vereinbarte Miete, die sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland orientiert. Steigen die Verbraucherpreise, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben, frühestens nach zwölf Monaten und nur mit einer Erklärung in Textform. Fallen die Preise, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Wer in Berlin eine neue Wohnung sucht, findet bei Waitly Wartelisten in Berlin.
Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026.
Kurz gesagt
Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, eine zusätzliche Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Die Erhöhung wird ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig. Von September 2025 bis September 2026 stieg der Index um 3,26 Prozent. Eine gesetzliche Deckelung ist geplant, aber noch nicht beschlossen.
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, dass die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte gekoppelt wird. So steht es in § 557b BGB. Gemeint ist der Verbraucherpreisindex, kurz VPI.
Die Indexmiete betrifft die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen werden unabhängig davon angepasst. Eine Indexklausel kann bei Vertragsschluss oder später vereinbart werden, sie muss aber immer schriftlich im Vertrag stehen. Prüfen Sie diese Klausel vor der Unterschrift genauso sorgfältig wie die übrigen wichtigen Punkte im Mietvertrag.
Die Indexmiete ist einer von drei Wegen, wie eine Miete während des Mietverhältnisses steigen kann. Die anderen sind die Staffelmiete mit festen Erhöhungsschritten und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die unser Artikel zur Mieterhöhung in Prozent erklärt.
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Wie wird die Indexmiete berechnet?
Die neue Miete ergibt sich aus der alten Miete, multipliziert mit dem neuen Indexwert und geteilt durch den alten Indexwert. Maßgeblich sind die Indexpunkte, nicht die gemeldete Inflationsrate. Beide Werte müssen aus derselben Indexreihe stammen, aktuell mit dem Basisjahr 2020 gleich 100.
So gehen Sie Schritt für Schritt vor:
Suchen Sie den Indexwert für den Monat der letzten Mietanpassung oder des Vertragsbeginns.
Suchen Sie den aktuellen Indexwert in der Tabelle des Statistischen Bundesamts.
Teilen Sie den neuen Wert durch den alten und ziehen Sie 1 ab. Das ist die prozentuale Änderung.
Multiplizieren Sie die bisherige Nettokaltmiete mit dem Verhältnis von neuem zu altem Wert.
Rechenbeispiel mit echten Zahlen
Laut Destatis-Tabelle lag der Verbraucherpreisindex im September 2025 bei 122,6 und im September 2026 bei 126,6 Punkten. Das ist ein Anstieg um 4,0 Punkte oder 3,26 Prozent.
Bei einer Nettokaltmiete von 900,00 Euro rechnet der Vermieter so: 900,00 Euro mal 126,6 geteilt durch 122,6 ergibt 929,36 Euro. Die Miete steigt also um 29,36 Euro im Monat. Geht die Erklärung im Oktober 2026 zu, ist die neue Miete ab Dezember 2026 fällig.
Prüfen Sie bei jeder Erhöhung, ob der Vermieter die richtigen Monate verglichen hat. Der Ausgangswert ist der Index zum Zeitpunkt der letzten Anpassung, nicht der Wert vom Vertragsbeginn, wenn die Miete seitdem schon einmal erhöht wurde.
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Welche Regeln gelten für eine Indexmieterhöhung?
Eine Indexmieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Vermieter sie in Textform erklärt, also etwa per Brief oder E-Mail. Die Erklärung muss die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennen. Ihre Zustimmung als Mieter ist nicht nötig.
Für die Erhöhung gelten nach § 557b BGB diese Regeln:
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, abgesehen von Betriebskostenanpassungen und bestimmten Modernisierungen.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen, solange die Indexmiete gilt.
Eine Modernisierungsumlage ist nur in engen Ausnahmen möglich, etwa wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat.
Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Rückwirkend darf nichts verlangt werden.
Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
Der Vermieter muss nicht jedes Jahr erhöhen. Lässt er ein Jahr aus, darf er später die gesamte Indexänderung seit der letzten Anpassung geltend machen. Weil die Vergleichsmiete keine Rolle spielt, hilft Ihnen der Berliner Mietspiegel bei einer Indexmiete in der Regel nicht weiter.
Indexmiete und Mietpreisbremse in Berlin
Die Mietpreisbremse gilt bei einer Indexmiete nur für die Ausgangsmiete. In Berlin darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und der Senat hat die Regel bis Ende 2029 verlängert.
Die späteren Erhöhungen nach dem Index werden dagegen nicht an der Mietpreisbremse gemessen. Eine Indexmiete kann deshalb über die Jahre über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Prüfen Sie zu Beginn des Mietverhältnisses, ob die Ausgangsmiete zulässig war. Was dabei gilt, erklärt unser Beitrag zu den Mietgesetzen in Berlin.
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Geplante Deckelung der Indexmiete
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen soll. Steigt der Index um mehr als 3,0 Prozent im Jahr, soll der darüber liegende Teil nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen.
Im Rechenbeispiel oben würden statt 3,26 Prozent nur rund 3,13 Prozent angerechnet. Der Entwurf liegt dem Bundestag als Drucksache 21/6807 vor. Stand 13. Oktober 2026 ist er nicht beschlossen, Einzelheiten und das Datum des Inkrafttretens können sich noch ändern.
Vor- und Nachteile der Indexmiete
Für Mieter hat die Indexmiete klare Vorteile:
Erhöhungen sind nachvollziehbar und an eine amtliche Statistik gebunden.
Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind ausgeschlossen.
In Zeiten niedriger Inflation steigt die Miete oft langsamer als die Marktmieten.
Bei sinkenden Preisen können Sie eine Senkung verlangen.
Die Nachteile zeigen sich bei hoher Inflation:
Steigen Energie- und Lebensmittelpreise stark, steigt auch die Miete, obwohl Ihre Kosten ohnehin wachsen.
Die Miete kann sich langfristig von der ortsüblichen Vergleichsmiete lösen.
Die genaue Höhe künftiger Erhöhungen ist nicht planbar.
Bei der Staffelmiete stehen die Erhöhungen dagegen von Anfang an fest. Welche Variante besser passt, zeigt unser Vergleich, ob Sie eine Staffelmiete akzeptieren sollten.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Indexmiete ablehnen?
Vor Vertragsschluss können Sie über die Klausel verhandeln oder den Vertrag nicht unterschreiben. Ist die Indexmiete wirksam vereinbart, brauchen spätere Erhöhungen Ihre Zustimmung nicht.
Wo finde ich den aktuellen Verbraucherpreisindex?
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die Monatswerte in seinen Tabellen zum Verbraucherpreisindex, in der Regel im Laufe des Folgemonats. Nutzen Sie immer die Werte mit demselben Basisjahr für beide Zeitpunkte.
Gilt die Indexmiete auch für die Nebenkosten?
Nein. Der Index wird nur auf die Nettokaltmiete angewendet. Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten passt der Vermieter nach der Abrechnung gesondert an.
Wohnung in Berlin suchen
Eine Indexmiete ist kein Grund, eine gute Wohnung abzulehnen, Sie sollten die Klausel aber vor der Unterschrift durchrechnen. Wenn Sie in Berlin auf Wohnungssuche sind, können Sie sich bei Waitly auf Wartelisten und Interessentenlisten von Vermietern eintragen und erhalten Neuigkeiten per E-Mail. Eine Eintragung erhöht Ihre Möglichkeiten, garantiert aber keine Wohnung.
