Mieterhöhung in Deutschland: Wie viel Prozent ist erlaubt?

Bei einer laufenden Mieterhöhung gilt eine andere Regel als bei einer Neuvermietung: die Kappungsgrenze nach § 558 BGB, nicht die Mietpreisbremse. Beide Regeln werden häufig verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Situationen betreffen.

Wie viel Mieterhöhung auf einmal ist zulässig?

Bei bestehenden Mietverhältnissen darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. In Gemeinden, die als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, senken die Landesregierungen diese Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 Prozent, wie § 558 Absatz 3 BGB vorsieht. Das ist etwas anderes als die Mietpreisbremse: Diese begrenzt ausschließlich die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wann darf der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen?

Der Vermieter darf ein Mieterhöhungsverlangen frühestens 15 Monate stellen, nachdem die Miete zuletzt festgelegt oder erhöht wurde, und ein neues Verlangen frühestens ein Jahr nach dem vorherigen. Die Erhöhung selbst wird erst zum Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens wirksam. In der Praxis bedeutet das: Zwischen zwei tatsächlich wirksamen Erhöhungen liegen mindestens rund 18 Monate.

Wie muss der Vermieter die Erhöhung begründen?

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss auf den örtlichen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, mindestens drei Vergleichswohnungen oder eine Mietdatenbank gestützt und schriftlich mit dieser Begründung mitgeteilt werden. Fehlt eine nachvollziehbare Begründung, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.

Was bei einer Modernisierung gilt

Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB folgen eigenen Regeln, unabhängig von der Kappungsgrenze: Der Vermieter darf jährlich acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, gedeckelt auf höchstens drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, beziehungsweise zwei Euro, wenn die Ausgangsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter lag.

Was Mieter bei einer Erhöhung prüfen sollten

Prüfen Sie zunächst, ob die Fristen eingehalten wurden und ob die Erhöhung nachvollziehbar begründet ist. Vergleichen Sie den geforderten Betrag mit der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel und der geltenden Kappungsgrenze für Ihre Gemeinde. Bei Unsicherheit hilft eine Beratung beim Berliner Mieterverein oder dem örtlichen Mieterverein weiter.

Fazit

Eine Mieterhöhung bei laufendem Mietverhältnis ist auf 20 Prozent in drei Jahren begrenzt, in angespannten Gebieten auf 15 Prozent, und muss schriftlich sowie nachvollziehbar begründet werden. Das ist eine andere Regel als die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung in Deutschland?

Bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 15 Prozent.

Kann ein Vermieter die Miete direkt nach Vertragsbeginn erhöhen?

Nein. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 15 Monate nach der letzten Mietfestlegung möglich, wirksam wird die Erhöhung erst zum Beginn des dritten Monats danach.

Wie viel Vorlaufzeit ist für eine Mieterhöhung erforderlich?

Die Erhöhung wird zum Beginn des dritten Monats nach Zugang des schriftlichen Verlangens wirksam.

Ist eine Mieterhöhung von 20 Prozent überall erlaubt?

Nein. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent nach § 558 Absatz 3 BGB.

Was soll ich tun, wenn ich eine Mieterhöhung erhalte?

Prüfen Sie Fristen und Begründung, vergleichen Sie mit dem Mietspiegel, und wenden Sie sich bei Zweifeln an einen Mieterverein.

Zur Mieterhöhung speziell wegen Modernisierung siehe Modernisierungsmieterhöhung: Was Vermieter nach § 559 BGB verlangen dürfen. Wie die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen funktioniert, erklärt Mietpreisbremse in Deutschland: Schutz für Mieter. Passende Angebote finden Sie über die Waitly Suche.