Modernisierungsmieterhöhung: Was Vermieter nach § 559 BGB verlangen dürfen

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung folgt anderen Regeln als die normale Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Während eine Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB an den Mietspiegel gebunden ist und höchstens 20 Prozent in drei Jahren beträgt, darf ein Vermieter nach einer Modernisierung zusätzlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen, unabhängig vom Mietspiegel. Wer einen Erhöhungsbescheid mit Verweis auf eine energetische Sanierung oder einen neuen Aufzug erhält, prüft deshalb am besten zuerst, welche der beiden Regelungen überhaupt greift.

Zwei verschiedene Erhöhungswege

§ 558 BGB regelt die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Bundesländer diese Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 Prozent. Diese Erhöhung orientiert sich am lokalen Mietspiegel und hat mit tatsächlichen Baumaßnahmen nichts zu tun.

§ 559 BGB betrifft dagegen ausschließlich Modernisierungen: energetische Sanierung, Einbau eines Aufzugs, altersgerechter Umbau oder Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen. Hier gilt keine Kappungsgrenze in Prozent der aktuellen Miete, sondern eine feste Umlagequote von den Baukosten selbst.

Die 8-Prozent-Regel im Detail

Nach § 559 Absatz 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Bei Kosten von 15.000 Euro für eine Wohnung ergibt das eine zulässige Jahreserhöhung von 1.200 Euro, verteilt auf zwölf Monatsraten von jeweils 100 Euro. Instandhaltungskosten, die ohnehin angefallen wären, etwa der reine Ersatz einer kaputten Heizung ohne Effizienzverbesserung, dürfen nicht eingerechnet werden. Nur der Anteil, der über die reine Erhaltung hinausgeht, zählt als Modernisierung im Sinne der Vorschrift.

Die Kappungsgrenze in Euro pro Quadratmeter

Seit der Mietrechtsreform 2019 gilt zusätzlich eine absolute Obergrenze: Die Miete darf durch eine Modernisierungsmieterhöhung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Lag die Ausgangsmiete vor der Modernisierung unter 7 Euro pro Quadratmeter, sinkt diese Grenze auf 2 Euro pro Quadratmeter im selben Zeitraum. Für den Einbau bestimmter energieeffizienter Heizungsanlagen gilt eine engere Grenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter über sechs Jahre. Diese Deckelung gilt unabhängig davon, wie hoch die tatsächlichen Modernisierungskosten waren, und schützt Mieter davor, dass eine teure Sanierung die Miete unbegrenzt in die Höhe treibt.

Wann die Erhöhung ganz ausgeschlossen ist

§ 559 Absatz 4 BGB schließt die Mieterhöhung aus, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, auch unter Berücksichtigung der zu erwartenden künftigen Betriebskosten. Ob ein Härtefall vorliegt, hängt vom Einzelfall ab, etwa vom Verhältnis der neuen Miete zum Haushaltseinkommen oder von besonderen persönlichen Umständen wie hohem Alter oder Pflegebedürftigkeit. Die Härteeinrede muss der Mieter aktiv und fristgerecht geltend machen, sie greift nicht automatisch.

Formale Anforderungen an die Ankündigung

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme schriftlich ankündigen und dabei Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung benennen. Fehlt diese Ankündigung oder ist sie unvollständig, kann das die spätere Mieterhöhung angreifbar machen. Die eigentliche Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter dann schriftlich erklären und die Berechnung nachvollziehbar darlegen, damit der Mieter prüfen kann, ob die 8-Prozent-Grenze und die Quadratmeter-Deckelung eingehalten wurden.

Was Mieter vor der Zustimmung prüfen sollten

Bevor eine Modernisierungsmieterhöhung akzeptiert wird, lohnt sich der Abgleich der genannten Kosten mit der Art der Maßnahme: Wurde tatsächlich modernisiert oder nur instandgesetzt? Wurde die Sechs-Jahres-Deckelung von 3 Euro beziehungsweise 2 Euro pro Quadratmeter eingehalten? Ist die Berechnung nachvollziehbar aufgeschlüsselt? Bei Zweifeln an der Berechnung oder bei einer möglichen Härte hilft eine Beratung beim örtlichen Mieterverein, bevor eine Frist für Einspruch oder Sonderkündigungsrecht verstreicht.

Fazit

Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB folgt eigenen Regeln: 8 Prozent der Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 Euro beziehungsweise 2 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren, und ausgeschlossen bei unzumutbarer Härte. Das ist ein anderer Mechanismus als die reguläre Anpassung an den Mietspiegel nach § 558 BGB und verdient eine eigene Prüfung der Ankündigung und der Berechnung.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Prozent der Modernisierungskosten darf der Vermieter auf die Miete umlegen?

8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr, nach § 559 Absatz 1 BGB.

Gibt es eine Obergrenze in Euro pro Quadratmeter?

Ja, höchstens 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, beziehungsweise 2 Euro, wenn die Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter lag.

Zählt eine reine Reparatur als Modernisierung?

Nein. Nur der Kostenanteil, der über die reine Instandhaltung hinausgeht und den Wohnwert nachhaltig verbessert, darf umgelegt werden.

Kann ich eine Modernisierungsmieterhöhung ablehnen?

Die Erhöhung selbst ist bei korrekter Berechnung meist rechtmäßig, kann aber bei nachgewiesener Härte für den Mieter ganz oder teilweise ausgeschlossen sein.

Muss der Vermieter die Modernisierung vorher ankündigen?

Ja, spätestens drei Monate vor Beginn, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und der erwarteten Mieterhöhung.

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