Maksimalpris på andelsbolig: sådan beregnes den lovlige pris

Maksimalprisen på en andelsbolig er den højeste pris, sælger lovligt må kræve. Den består af tre poster: værdien af andelen i foreningens formue, værdien af forbedringer i lejligheden og et tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand. Reglerne står i andelsboliglovens § 5. Leder du sideløbende efter en lejebolig, kan du finde lejeboliger med ventelister på Waitly.

Kort fortalt

Maksimalprisen er ikke en markedspris, men et regnestykke med tre poster, som ifølge Social- og Boligministeriets vejledning skal holdes adskilt og opgøres hver for sig. Oveni de tre poster kan komme betaling for inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i boligen. Betaler du mere end summen, har du betalt en overpris, og det gælder uanset beløbets størrelse.

Hvilke tre poster består maksimalprisen af?

De tre poster i andelsboliglovens § 5, stk. 1, er værdien af andelen i foreningens formue, værdien af forbedringer i selve lejligheden og et tillæg eller fradrag som følge af boligens vedligeholdelsesstand. Ministeriets vejledning slår fast, at posterne som udgangspunkt skal holdes adskilt og opgøres hver for sig.

Det betyder, at en samlet rund pris uden opdeling er et advarselstegn. Bed om at se, hvordan hver post er opgjort, før du skriver under.

Hvordan opgøres værdien af foreningens ejendom?

Foreningens ejendom er normalt dens største aktiv, og værdien af den bestemmer størstedelen af andelsværdien. Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, kan ejendommen værdiansættes efter fire metoder: anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ved en valuarvurdering, den senest ansatte ejendomsværdi, eller den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Den fjerde metode er ny. Den kom ind med lovændringen, der trådte i kraft 15. april 2024, og samme lovændring forlængede en valuarvurderings gyldighed fra 18 måneder til 42 måneder. Foreningen må ikke bruge andre metoder, heller ikke selvom de ville være korrekte efter årsregnskabsloven.

Hvordan en valuarvurdering konkret bliver til, gennemgår vi i artiklen om valuarvurdering af andelsbolig.

Er der situationer, hvor foreningen ikke må vælge frit?

Ja. En forening, der er stiftet ved at købe en udlejningsejendom, har ikke valgfrihed de første to år efter stiftelsen. I den periode skal anskaffelsesprisen bruges ved værdifastsættelsen, og foreningen kan kun lægge værdien af forbedringer på ejendommen oveni.

Foreningen kan også have bundet sig selv i vedtægterne. Har vedtægterne fastlagt en bestemt værdiansættelsesmetode, har generalforsamlingen ikke den frie valgmulighed, den ellers ville have.

Må sælger lægge inventar oveni prisen?

Kun i et snævert tilfælde. Sælger må ikke betinge handlen af andre aftaler mellem jer, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 14.

Særligt tilpasset inventar er det, sælger ikke bare kan tage ned fra væggen eller op fra gulvet og flytte med. Fast tæppe fra væg til væg og hårde hvidevarer bygget ind i køkkenelementer er eksemplerne i ministeriets vejledning. Betalingen skal opgøres særskilt, og den må kun svare til det, ydelsen med rimelighed kan betinge.

Hvem betaler omkostningerne ved handlen?

Sælger bærer sine egne omkostninger, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 15. I praksis betyder det, at I ikke gyldigt kan aftale, at køber skal betale sælgers udgifter til ejendomsmægler eller administrator.

Ministeriets vejledning er tydelig her: en sådan aftale strider mod maksimalprisprincippet, og det betalte beløb er en overpris, selvom køber frivilligt har indgået aftalen. Omkostninger, som køber skal betale ifølge vedtægterne eller administrationsaftalen, kan derimod lovligt lægges på køber.

Hvad sker der, hvis prisen er for høj?

Du har to spor. Efter andelsboliglovens § 16, stk. 1, kan du hæve handlen, og efter § 16, stk. 3, kan du i stedet kræve den ulovlige overpris tilbagebetalt.

Ministeriet vurderer, at der i praksis ikke findes et væsentlighedskrav, så ethvert beløb over den beregnede maksimalpris er en overpris. Det gælder også små beløb, og også hvis sælger var i god tro. ABF gennemgår selve andelsværdiberegningen for foreninger, der skal lave opgørelsen.

Find lejebolig, mens du regner på andelsboligen

En andelsbolig kræver, at du kan dokumentere hver post i prisen, og det tager tid at få papirerne igennem. Mens du regner, kan du holde lejesporet åbent og finde lejeboliger med interesse- og ventelister på Waitly eller søge direkte på område. En opskrivning øger dine muligheder for at komme i betragtning, men garanterer ingen bolig.

Vil du have hele billedet af prisen, kan du læse videre om forbedringer i andelsboligen, om inventar og løsøre ved købet og om krav om tilbagebetaling af overpris. Leder du samtidig efter noget at leje, kan du se lejeboliger i København.

Ofte stillede spørgsmål

Er maksimalprisen det samme som markedsprisen?

Nej. Maksimalprisen er et lovbestemt loft, der beregnes ud fra tre poster. Markedet kan godt være villigt til at betale mere, men sælger må ikke kræve det.

Hvor tit skal foreningen vælge værdiansættelsesmetode?

Foreningen kan skifte metode fra generalforsamling til generalforsamling uden at angive nogen grund, medmindre vedtægterne har låst metoden fast.

Hvor gammel må en valuarvurdering være?

Højst 42 måneder. Grænsen var 18 måneder indtil lovændringen, der trådte i kraft 15. april 2024.

Kan sælger kræve, at jeg køber møblerne?

Nej. Sælger må kun betinge handlen af køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Løse møbler falder uden for, og du kan sige nej til dem.

Hvad gør jeg, hvis jeg tror, jeg har betalt for meget?

Bed foreningen om beregningen af maksimalprisen med de tre poster opgjort hver for sig, og få den gennemgået. Mener du, der er betalt overpris, kan kravet rejses efter andelsboliglovens § 16, stk. 3.