Valuarvurdering af andelsbolig i Aarhus: sådan fastsættes prisen

Foto: Yohan Marion via Unsplash.

En valuarvurdering af en andelsbolig i Aarhus er en professionel vurdering af, hvad hele andelsboligforeningens ejendom ville koste i kontant handel som udlejningsejendom, foretaget af en statsautoriseret valuar efter reglerne i bekendtgørelse nr. 978 af 2018. Værdien indgår i beregningen af foreningens samlede formue og dermed prisen på den enkelte andel.

Vil du have den generelle forklaring på valuarvurdering af andelsboliger, altså hvad den er, hvem der bestiller den, og hvordan den påvirker maksimalprisen i hele landet, så start i hovedguiden til valuarvurdering af andelsbolig. Her går vi tæt på Aarhus.

Kort fortalt

En valuarvurdering er én af fire lovlige metoder til at fastsætte værdien af en andelsboligforenings ejendom, og dermed prisen på de enkelte andele. Vurderingen laves af en statsautoriseret valuar og angiver ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, ikke som ejerbolig. Siden april 2024 er en valuarvurdering gyldig i op til 42 måneder, mod tidligere 18 måneder. Ældre foreningers ejendomme, som mange af dem i Aarhus C, bruger ofte netop denne metode.

Hvad er en valuarvurdering, og hvem må lave den?

En valuarvurdering er en vurdering af en andelsboligforenings samlede ejendom, foretaget af en statsautoriseret valuar efter kravene i bekendtgørelse nr. 978 af 2018. Vurderingen fastsætter ejendommens skønnede kontante handelsværdi, hvis den blev solgt som udlejningsejendom til en investor, ikke som en samling af ejerlejligheder.

Det er en anden størrelse end det, en almindelig boligmægler vurderer ved salg af en ejerbolig. Valuaren ser på hele ejendommen som investeringsobjekt, herunder lejeindtægtspotentiale, stand og beliggenhed, og ikke på den enkelte lejligheds indretning.

Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan ændre sig, og din situation kan afhænge af din lejekontrakt eller foreningens vedtægter. Er du i tvivl, så søg rådgivning hos en lejerforening eller en advokat.

Foto: Yohan Marion via Unsplash.

Hvordan bruges valuarvurderingen til at beregne andelsprisen?

Ifølge ABF beregnes den såkaldte andelskrone som foreningens samlede ejendomsværdi plus øvrige aktiver minus foreningens gæld, delt med andelshavernes oprindelige indskud. Bruges valuarvurderingen som værdiansættelsesprincip, er det den vurderede handelsværdi, der indgår som ejendomsværdien i det regnestykke.

Generalforsamlingen fastsætter selve andelskronen inden for lovens rammer, og den enkelte andelshavers pris beregnes herefter ved at gange andelskronen med boligens oprindelige indskud. En høj gæld i foreningen trækker andelskronen ned, uanset hvor høj selve ejendomsvurderingen er.

Hvor længe gælder en valuarvurdering?

En valuarvurdering er siden 15. april 2024 gyldig i op til 42 måneder, ifølge ABF. Tidligere var perioden 18 måneder, som Bolius beskriver. Det betyder, at en forening ikke nødvendigvis skal bestille en ny vurdering hvert år for at bruge metoden.

Foreningen skal stadig indhente en ny vurdering, når den gamle udløber, hvis den fortsat vil bruge valuarvurdering som princip. Skifter foreningen i mellemtiden til et andet princip, gælder den nye metodes egne regler i stedet.

Hvornår vælger en forening valuarvurdering frem for de andre metoder?

Ifølge ABF kan en forening vælge mellem fire principper: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den seneste offentlige ejendomsvurdering fra typisk 2012, eller den offentlige vurdering opskrevet med nettoprisindekset. Ældre foreninger med lang tid siden anskaffelsen vælger ofte valuarvurdering eller den indekserede offentlige vurdering, fordi anskaffelsesprisen ligger langt under nutidens niveau og ville give en kunstigt lav andelspris.

Det gælder blandt andet mange af de ældre etageejendomme i Aarhus, som dem på Horsensgade og i Øgadekvarteret, hvor ejendommene er over hundrede år gamle.

Det skal du spørge om, hvis du søger andelsbolig i Aarhus

Papirerne er de samme som andre steder, men i Aarhus møder du ofte ældre ejendomme, hvor vurderingen betyder meget. Spørg:

• Hvilket princip foreningen bruger, og hvornår vurderingen er lavet

• Hvor langt andelskronen ligger fra det lovlige maksimum

• Hvor meget gæld foreningen har

• Hvilke større arbejder der er planlagt, i foreningens vedligeholdelsesplan

Forskellige kvarterer har forskellige foreninger, så se også guiderne til andelsboliger på Frederiksbjerg og ventelister i Aarhus. Den generelle forklaring på, hvem der bestiller en valuarvurdering, og hvad den betyder for maksimalprisen, finder du i hovedguiden til valuarvurdering af andelsbolig.

Foto: Vitaly Gariev via Unsplash.

Betyder en valuarvurdering, at prisen stiger?

Ikke nødvendigvis. En valuarvurdering afspejler ejendommens aktuelle handelsværdi som udlejningsejendom, hvilket typisk giver en højere ejendomsværdi end den gamle offentlige vurdering fra 2012, men foreningens gæld trækker fra i regnestykket. En forening med høj fælles gæld kan derfor ende med en lavere andelskrone, selv efter en valuarvurdering, der viser en høj ejendomsværdi.

Generalforsamlingen behøver desuden ikke sætte andelskronen til det lovlige maksimum. Den kan vælge en lavere pris, så længe det sker ensartet for alle andele.

Skriv dig op til andelsboliger i Aarhus

Opret en gratis profil hos Waitly, og skriv dig op til andelsboligforeninger i Aarhus, uanset hvilket værdiansættelsesprincip den enkelte forening bruger. Se også den samlede oversigtsside for andelsboliger i Aarhus, eller søg efter boliger på en konkret adresse. En opskrivning øger dine muligheder for at komme i betragtning og garanterer ingen bolig.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en valuarvurdering af en andelsbolig?

En professionel vurdering af en andelsboligforenings samlede ejendom, foretaget af en statsautoriseret valuar, der fastsætter ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

Hvem må lave en valuarvurdering?

En statsautoriseret valuar, efter kravene i bekendtgørelse nr. 978 af 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger.

Hvor længe gælder en valuarvurdering?

Siden 15. april 2024 op til 42 måneder. Tidligere var gyldigheden 18 måneder.

Er valuarvurdering den eneste måde at fastsætte andelsprisen på?

Nej. Foreningen kan i stedet vælge anskaffelsesprisen, den seneste offentlige ejendomsvurdering, eller den offentlige vurdering opskrevet med nettoprisindekset.

Giver en valuarvurdering altid en højere andelspris?

Ikke nødvendigvis. Ejendomsværdien indgår sammen med foreningens gæld i beregningen af andelskronen, så en høj fælles gæld kan holde prisen nede, selv med en høj vurderet ejendomsværdi.

Hvad er Waitly?

Waitly er en platform, hvor du kan finde lejeboliger og andelsboligforeninger med vente- og interesselister, skrive dig op digitalt og holde styr på alle dine opskrivninger fra én profil. Det er gratis at oprette en profil. Den enkelte udlejer eller forening kan opkræve et gebyr for at stå på listen. Opret en gratis profil på Waitly.

Hvad er Waitly+?

Waitly+ er et medlemskab til dig, der aktivt søger bolig. Du får besked 24 timer før andre brugere, når nye vente- og interesselister åbner, og besked, når der bliver plads på lister, der har været fyldt. Du får også salgsopslag på andelsboliger, blandt andet fra ejendomsmæglere, og kan se ventetiden på tidligere solgte boliger i udvalgte foreninger. Månedligt medlemskab har ingen binding, og opskrivningsgebyrer til den enkelte forening betales separat. Læs mere om Waitly+.