Værdiansættelse i en andelsboligforening: de fire metoder

En andelsboligforening kan værdiansætte sin ejendom efter fire metoder i andelsboliglovens § 5, stk. 2: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, eller den offentlige ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset. Metoden afgør, hvad din andel er værd. Leder du også efter en lejebolig, kan du finde lejeboliger med ventelister på Waitly.

Kort fortalt

Foreningen vælger selv metode, og den kan skifte fra generalforsamling til generalforsamling uden at begrunde det. Foreningen må ikke bruge andre metoder end de fire, heller ikke selvom de ville være korrekte efter årsregnskabsloven. Valget rammer dig direkte, fordi andelsværdien beregnes som foreningens nettoformue fordelt efter fordelingstal. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel.

Metode 1: anskaffelsesprisen

Anskaffelsesprisen er det, foreningen i sin tid betalte for ejendommen. Metoden er den mest forsigtige, fordi den ikke følger med markedet.

Den er samtidig obligatorisk i en periode. En forening, der er stiftet ved at købe en udlejningsejendom, skal bruge anskaffelsesprisen de første to år efter stiftelsen. I den periode kan foreningen kun lægge værdien af forbedringer på ejendommen oveni.

Metode 2: valuarvurdering

En valuarvurdering er den kontante handelsværdi af ejendommen som udlejningsejendom, ikke som ejerlejligheder. Vurderingen skal foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme.

Vurderingen må højst være 42 måneder gammel. Grænsen var 18 måneder indtil lovændringen, der trådte i kraft 15. april 2024. Hvordan en vurdering bliver til i praksis, beskriver vi i artiklen om valuarvurdering af andelsbolig.

Hvad er en fastholdt valuarvurdering?

Det er en undtagelse fra gyldighedsfristen. Med lov nr. 819 af 9. juni 2020 blev det muligt at fastholde en valuarvurdering, der var gyldig 1. juli 2020, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 3.

Fastholdelsen er ikke tidsbegrænset og kan efter de nugældende regler reelt vare uendeligt. Til gengæld er den enkeltrettet: vælger foreningen på et tidspunkt en anden metode eller en ny vurdering, kan den ikke gå tilbage til den fastholdte vurdering igen. Ser du en gammel vurdering i papirerne, er det derfor værd at spørge, om den er fastholdt.

Metode 3 og 4: den offentlige ejendomsværdi, med eller uden indeksering

Den tredje metode er den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. Problemet er, at Skatteforvaltningen ikke længere udsender ejendomsværdier på andelsboligejendomme, så værdien står stille.

Derfor kom den fjerde metode ind med lovændringen i april 2024: den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Reguleringen løber fra det første månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med oktoberindekset i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.

Hvordan bliver metoden til din andelsværdi?

Gennem nettoformueprincippet. Foreningens formue opgøres som aktiverne fratrukket passiverne, altså typisk ejendommens værdi minus gælden i den, plus øvrige aktiver som en opsparing til renoveringer.

Nettoformuen fordeles derefter mellem andelshaverne efter fordelingstallet, og din andel af den er det beløb, sælger må medtage under posten om værdien af andelen i foreningens formue. ABF gennemgår selve beregningen for foreninger, der skal lave opgørelsen.

Ministeriet gør særskilt opmærksom på, at renteswap-aftaler skal behandles anderledes i andelskroneberegningen end andre passiver. Har foreningen en swap, er det et punkt, du bør bede administrator forklare.

Hvorfor betyder metoden noget for dig som køber?

Fordi den samme ejendom kan give vidt forskellige andelsværdier afhængigt af metoden. En forening på anskaffelsesprisen har typisk en lavere andelsværdi og dermed en lavere pris, mens en forening på en valuarvurdering ligger tættere på markedet.

Metoden siger også noget om risikoen. Skifter foreningen fra en høj vurdering til en lavere metode, falder andelsværdien, og det rammer den, der skal sælge. Derfor er både den valgte metode og datoen på vurderingen værd at læse i ministeriets vejledning, inden du binder dig.

Find lejebolig, mens du vurderer foreningen

Det tager tid at gennemskue en forenings værdiansættelse, og du skal ikke presses til at beslutte dig hurtigt. Imens kan du finde lejeboliger med interesse- og ventelister på Waitly eller søge i de områder, du vil bo i. En opskrivning øger dine muligheder, men garanterer ingen bolig.

Hvordan metoden slår igennem på prisen, gennemgår vi i artiklen om maksimalprisen på en andelsbolig. Sammenhængen med gæld og drift står i tjeklisten til foreningens regnskab og i artiklen om boligafgiften. Leder du samtidig efter noget at leje, kan du se lejeboliger i Aarhus.

Ofte stillede spørgsmål

Kan foreningen sætte andelsværdien lavere end metoden tillader?

Kun hvis vedtægterne giver hjemmel til det. Ministeriets vejledning slår fast, at generalforsamlingen ellers ikke kan fastsætte andelsværdien under den maksimale værdi efter den valgte metode.

Hvor ofte kan foreningen skifte metode?

Fra generalforsamling til generalforsamling, uden at skulle angive nogen grund, medmindre vedtægterne har låst metoden fast.

Hvad er fordelingstallet?

Det tal, der bestemmer, hvor stor en del af foreningens nettoformue der hører til den enkelte andelsbolig. Det fremgår af vedtægterne.

Er en høj andelsværdi altid en fordel?

Nej. En høj andelsværdi betyder en høj pris for køber og en større følsomhed over for fald i ejendomsværdien. Værdien skal ses sammen med foreningens gæld og boligafgift.