Overpris på andelsbolig: sådan kræver du pengene tilbage

En overpris på en andelsbolig er ethvert beløb, du har betalt ud over den lovlige maksimalpris. Du kan enten hæve handlen efter andelsboliglovens § 16, stk. 1, eller kræve overprisen tilbagebetalt efter § 16, stk. 3. Har du brug for en bolig imens, kan du finde lejeboliger med ventelister på Waitly.

Kort fortalt

Betaler du mere end maksimalprisen, er forskellen en overpris, uanset hvor lille beløbet er. Ifølge Social- og Boligministeriets vejledning er det ministeriets opfattelse, at byretspraksis ikke stiller noget krav om, at overprisen skal have en vis størrelse. Du har to spor: hæve handlen eller kræve differencen tilbage. Begge dele er underlagt forældelsesfrister, og et krav kan også fortabes ved passivitet.

Hvad tæller som en overpris?

En overpris er alt, hvad der er betalt ud over de tre poster i maksimalprisen plus eventuelt særligt tilpasset inventar. Det kan være en for højt prissat forbedring, en betaling for løsøre, du ikke behøvede at overtage, eller en aftale om, at du betaler sælgers mæglersalær.

Ministeriets vejledning bruger et konkret eksempel: er en køkkenforbedring prissat 2.000 kr. for højt på grund af en mindre mangel, er de 2.000 kr. en overpris. Beløbets størrelse er altså ikke i sig selv afgørende.

Findes der et krav om, at overprisen skal være væsentlig?

Det er omdiskuteret, men ministeriets vurdering er nej. Der findes kun én trykt dom, der tager direkte stilling: T:BB 2002.47B fra Københavns Byret, hvor retten fandt, at andelsboliglovens § 5, stk. 1, ikke overlader en skønsmargin, og at et overpriskrav på cirka 3 procent af salgssummen skulle betales tilbage til køber.

Nogle teoretikere mener, at to højesteretsdomme fra 2013 peger mod et generelt væsentlighedskrav. Ministeriet noterer, at det er op til domstolene at afgøre, og at det følger retspraksis tæt. Indtil da er udgangspunktet, at ethvert beløb over maksimalprisen kan kræves tilbage.

Skal jeg hæve handlen eller kræve pengene tilbage?

De to spor har vidt forskellige konsekvenser. Hæver du handlen efter § 16, stk. 1, skal ydelserne leveres tilbage: du afleverer andelsboligen, og sælger betaler købesummen tilbage. Er du flyttet ind, skal du betale for brugen af boligen i perioden. Du kan desuden kræve dine handelsomkostninger erstattet, så du stilles som om handlen aldrig havde fundet sted.

Kræver du i stedet overprisen tilbagebetalt efter § 16, stk. 3, beholder du boligen og får differencen retur. For de fleste købere er det andet spor det praktiske valg, fordi du ikke skal flytte igen.

Hvor lang tid har jeg til at rejse kravet?

Det afhænger af, hvornår handlen blev gennemført. For handler efter 1. juli 2018 gælder de almindelige regler i forældelsesloven. For handler gennemført før 1. juli 2018 gjaldt en forkortet frist, hvor kravet forældede seks måneder efter, at køber vidste eller burde vide, at der var betalt overpris.

Den forkortede frist rører ikke ved den ultimative forældelsesfrist på 10 år. En handel fra 1. juni 2018 kan derfor stadig have en ultimativ frist, der løber til 1. juni 2028, selvom den korte frist for længst kan være udløbet. Et krav kan desuden bortfalde ved retsfortabende passivitet, hvis du venter for længe efter at have opdaget forholdet.

Hvad styrker din sag?

Dokumentation for, hvad forbedringerne faktisk kostede at udføre. Andelsboligloven kræver ikke kvitteringer for at anerkende en forbedring, men ministeriets vejledning fremhæver, at kvitteringer både gør anskaffelsesprisen lettere at fastlægge og udgør et bevis i en eventuel overprissag.

Bed derfor om beregningen af maksimalprisen med hver post opgjort for sig, og gem den sammen med vurderingsrapporten. Bolius gennemgår de spørgsmål, du bør stille, inden du køber.

Find lejebolig, mens sagen kører

En overprissag kan trække ud, og den løser ikke dit boligbehov i mellemtiden. Du kan holde lejesporet åbent og finde lejeboliger med interesse- og ventelister på Waitly eller søge på de områder, du vil bo i. En opskrivning garanterer ingen bolig, men den giver dig flere muligheder at vælge imellem.

Skal du efterprøve prisen post for post, kan du læse videre om maksimalprisen på en andelsbolig, om forbedringer i lejligheden og om inventar og løsøre ved købet. Vil du se, hvad andelspriserne ligger på i et konkret område, har vi også en gennemgang af andelsboligpriser på Østerbro.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg kræve overpris tilbage, selvom jeg selv accepterede prisen?

Ja. Maksimalprisreglerne kan ikke fraviges ved aftale, og ministeriets vejledning nævner udtrykkeligt, at en frivilligt indgået aftale om at betale sælgers omkostninger stadig er en overpris.

Hvem skal betale overprisen tilbage?

Sælger. Kravet rettes mod den, der har modtaget betalingen, ikke mod foreningen.

Kan jeg kræve erstatning oveni?

De almindelige regler om misligholdelse gælder ved siden af andelsboliglovens særregler, så erstatning kan efter omstændighederne kræves sideløbende med overpris eller ophævelse.

Hvad er forskellen på overpris og forholdsmæssigt afslag?

Et forholdsmæssigt afslag efter de almindelige regler kræver, at det for meget erlagte har en vis størrelse. Et overpriskrav efter andelsboligloven gør ikke, ifølge ministeriets vurdering af praksis.