Forbedringer i en andelsbolig: hvad må sælger tage betaling for?

Forbedringer i en andelsbolig er arbejder inde i lejligheden, som sælger må lægge oveni prisen. Værdien fastsættes efter andelsboliglovens § 5, stk. 13, til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder og slitage. Leder du sideløbende efter en lejebolig, kan du finde lejeboliger med ventelister på Waitly.

Kort fortalt

Forbedringer er den post, hvor overpriser oftest opstår, fordi værdien ikke er en markedspris, men en nedskrevet historisk pris. Anskaffelsesprisen er det, arbejdet reelt kostede at udføre, uanset hvem der betalte for det. Derfra trækkes alder og slitage. Er en forbedring mangelfuld eller ulovligt udført, er den normalt sat for højt.

Hvad tæller som en forbedring i lejligheden?

Lejligheden er ifølge ministeriets vejledning alt inden for de fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet, altså også vægge, gulvbelægning og loft. Alt uden for det, som trappeopgang, klimaskærm, tagkonstruktion, altaner og fællesarealer, hører til ejendommen.

Forbedringer i lejligheden kaldes ofte individuelle forbedringer, til forskel fra forbedringer på ejendommen. Grænsen kan være rykket i den enkelte forenings vedtægter, og det er også afgørende, hvem der har betalt for arbejdet og dermed ejer det.

Hvordan beregnes værdien af en forbedring?

Først anskaffelsesprisen, derefter fradrag for værdiforringelse. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning ved at udføre arbejdet, og værdien af eget arbejde kan lægges til.

Bemærk, at anskaffelsesprisen ikke er det, sælger betalte, da sælger selv købte boligen. Ministeriets vejledning henviser til Retten i Aarhus' dom af 20. september 1995 og Københavns Byrets dom af 18. december 2015 og konkluderer, at det er den historiske pris for at udføre arbejdet, der gælder, uanset hvem der har betalt.

Det har en praktisk konsekvens: en sælger må godt kræve betaling for en brugt forbedring, som en tidligere andelshaver har bekostet, hvis forbedringen stadig er der.

Hvordan afskrives forbedringen?

Efter alder eller slitage. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget bruges, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode.

Slitage kan trække mere fra end alderen alene. Ministeriets vejledning bruger eksemplet med et køkken, der er så nedslidt, at det stort set ikke er noget værd, selvom det kun er tre år gammelt. I den situation skal der ikke kun nedskrives for tre års alder, men også for slitagen.

Skal sælger kunne fremvise kvitteringer?

Loven kræver det ikke. Ministeriets vejledning er klar på, at bestemmelsen ikke indeholder noget krav om kvitteringer for arbejdet.

Men kvitteringer gør to ting for dig som køber. De gør anskaffelsesprisen lettere at fastlægge, og de udgør et bevis i en eventuel senere overprissag. Mangler de helt på en dyr forbedring, er det værd at spørge ind til, hvordan beløbet er fastsat.

Hvad hvis forbedringen er mangelfuld eller ulovlig?

Så er den normalt prissat for højt. Ministeriets vejledning siger det direkte: viser det sig, at forbedringerne er skjult mangelfulde eller ulovligt udført, for eksempel i strid med bygningsreglementet, vil forbedringen normalt være fastsat til en for høj værdi.

Det gælder også arbejder, der ser pæne ud. Et badeværelse uden lovlig vådrumssikring eller et el-arbejde uden autorisation kan være både en værdifejl og en fremtidig regning. ABF beskriver, hvad der gælder for byggearbejder i boligen.

Sådan tjekker du forbedringslisten før du betaler

Gå listen igennem post for post, og hold den op mod boligen:

• Er hvert punkt reelt en forbedring, eller er det vedligeholdelse?

• Hvornår er arbejdet udført, og passer afskrivningen med alderen?

• Er der dokumentation for prisen på de dyreste poster?

• Er der arbejder, der kræver autorisation eller byggetilladelse?

• Står der løsøre på listen, som du ikke er forpligtet til at overtage?

Du kan sammenholde listen med ministeriets vejledning, inden du skriver under.

Find lejebolig, mens du gennemgår forbedringerne

En ordentlig gennemgang af forbedringslisten tager tid, og den skal ikke presses igennem på en fremvisning. Imens kan du finde lejeboliger med interesse- og ventelister på Waitly eller søge i de områder, du vil bo i. En opskrivning øger dine muligheder, men garanterer ingen bolig.

Hænger forbedringerne sammen med resten af prisen, kan du læse videre om maksimalprisen på en andelsbolig, om inventar og løsøre ved købet og om krav om tilbagebetaling af overpris. Skal du bruge en lejebolig imens, kan du se lejeboliger på Nørrebro.

Ofte stillede spørgsmål

Er et nyt køkken altid en forbedring?

Nej. Erstatter køkkenet et nedslidt køkken uden at hæve standarden, kan der være tale om vedligeholdelse. Forbedringen er den del, der hæver boligens standard.

Kan sælger tage betaling for eget arbejde?

Ja. Ministeriets vejledning fastslår, at anskaffelsesprisen er den reelle omkostning tillagt værdien af eget arbejde.

Hvad hvis foreningen ikke har valgt en afskrivningsmetode?

Så gælder ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve, der har været branchenorm siden 1. maj 2019.

Kan jeg få forbedringerne vurderet af en uvildig?

Ja. Mange foreninger bruger en vurderingsmand, der udarbejder en vurderingsrapport med en specificeret og begrundet prisberegning. Bed om at se rapporten, før du accepterer prisen.