Was Vermieter nach Auszug berechnen dürfen

Auch wenn die Kaution bereits abgerechnet ist, kann ein Vermieter unter bestimmten Umständen noch später Kosten nachfordern. Diese Nachforderungen sind rechtlich etwas anderes als der Einbehalt aus der Kaution selbst, folgen aber ähnlich klaren Grenzen.

Nebenkosten-Nachforderungen nach dem Auszug

Die häufigste Form der nachträglichen Forderung ist eine Nebenkosten-Nachzahlung, wenn die tatsächlichen Betriebskosten höher ausfallen als die geleisteten Vorauszahlungen. Das ist grundsätzlich zulässig, auch wenn der Mieter bereits ausgezogen ist, solange der Vermieter die Abrechnung fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegt (§ 556 Abs. 3 BGB). Verpasst der Vermieter diese Frist, verliert er das Recht auf eine Nachforderung, es sei denn, die Verspätung ist nicht von ihm zu vertreten.

Renovierungskosten: nur bei wirksamer Klausel und echtem Schaden

Kosten für einen Neuanstrich oder andere Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nach dem Auszug nur verlangen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu enthält. Starre Klauseln mit festem Fristenplan oder einer anteiligen Kostenbeteiligung unabhängig vom tatsächlichen Zustand hat der Bundesgerichtshof 2015 für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 242/13, VIII ZR 185/14). Enthält der Vertrag eine solche unwirksame Klausel, kann der Vermieter dafür keine Kosten nachfordern, selbst wenn die Wohnung sichtbar abgenutzt ist.

Was nicht nachgefordert werden darf

Nicht zulässig sind Nachforderungen für normale Abnutzung, für Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten des Gebäudes (die laut § 1 Abs. 2 BetrKV ohnehin nicht auf Mieter umlegbar sind) sowie jede Forderung, die auf einer bereits unwirksamen Vertragsklausel beruht. Auch eine allgemeine Endreinigungspauschale ohne konkrete vertragliche Grundlage ist in der Regel nicht durchsetzbar.

Wie mit einer Nachforderung umgehen

Bei einer Nebenkosten-Nachforderung lohnt sich zunächst der Blick auf das Eingangsdatum: Liegt es mehr als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, ist die Forderung in der Regel verfristet. Bei Renovierungs- oder Reinigungsforderungen sollte die zugrunde liegende Vertragsklausel geprüft werden, im Zweifel mit Unterstützung des örtlichen Mietervereins, bevor gezahlt wird.

Fazit

Nach dem Auszug bleiben vor allem fristgerechte Nebenkosten-Nachforderungen zulässig. Renovierungs- oder Reinigungskosten lassen sich dagegen nur noch selten wirksam durchsetzen, seit der Bundesgerichtshof starre Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt hat.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Vermieter nach dem Auszug noch zusätzliche Zahlungen verlangen?

Ja, insbesondere Nebenkosten-Nachforderungen, solange die Abrechnung fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgt.

Sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen nach dem Auszug noch durchsetzbar?

Starre Klauseln mit festem Fristenplan sind seit einem BGH-Urteil von 2015 (Az. VIII ZR 242/13, VIII ZR 185/14) unwirksam und begründen keine Nachforderung.

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist aus § 556 Abs. 3 BGB kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.

Darf der Vermieter eine pauschale Endreinigung berechnen?

Nur wenn eine konkrete, wirksame vertragliche Grundlage dafür besteht. Eine allgemeine Pauschale ohne solche Grundlage ist in der Regel nicht durchsetzbar.

Geht es dabei speziell um Renovierungskosten, lesen Sie mehr dazu in Kaution für Renovierung: Was Vermieter dürfen. Für die zulässigen Einbehaltsgründe direkt aus der Kaution siehe Kaution einbehalten: Rechte des Vermieters.