Unrenoviert übernommene Wohnung: Wer zahlt beim Auszug die Renovierung?

Viele Mietverträge verpflichten Mieterinnen und Mieter zu Schönheitsreparaturen beim Auszug. Wurde die Wohnung selbst aber unrenoviert oder deutlich abgenutzt übergeben, greift diese Pflicht in den allermeisten Fällen gar nicht, und der Vermieter darf dafür auch nichts von der Kaution abziehen.

Die Grundregel: unrenoviert übernommen, keine Pflicht zur Renovierung

Mit Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formularmäßige Klausel, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt, unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder mit deutlichen Gebrauchsspuren übergeben wurde, ohne dass der Vermieter dafür einen angemessenen Ausgleich gezahlt hat. Der Grund: Der Mieter würde sonst gezwungen, auch die Abnutzung des Vormieters mit zu beseitigen, was über die eigene Nutzungsdauer hinausgeht.

Was als "unrenoviert" zählt

Entscheidend ist nicht, ob frisch gestrichen wurde, sondern ob die Wohnung bei Einzug so abgenutzt war, dass ein Neuvertrag ohne Weiteres schon eine Renovierung nahegelegt hätte, etwa deutlich sichtbare Gebrauchsspuren an Wänden, Decken oder Böden. Ein Übergabeprotokoll, das den Zustand bei Einzug dokumentiert, ist deshalb die wichtigste Beweisgrundlage, wenn später Streit über die Wirksamkeit der Klausel entsteht. Fehlt eine solche Dokumentation, trägt in der Regel der Mieter die Beweislast dafür, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.

Was das für die Kaution bedeutet

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, darf der Vermieter dafür auch keine Kosten von der Kaution abziehen, selbst wenn die Wohnung beim Auszug sichtbar genutzt aussieht. Ein Abzug ist nur noch möglich, wenn tatsächlicher Schaden vorliegt, der über normale Abnutzung hinausgeht, etwa ein Loch in der Wand oder ein beschädigter Bodenbelag.

Ausnahme: Angemessener Ausgleich bei Einzug

Es gibt eine Ausnahme: Zahlt der Vermieter bei Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich für den unrenovierten Zustand, kann eine Renovierungsklausel wirksam bleiben. In der Praxis ist das selten, weil ein solcher Ausgleich im Mietvertrag klar ausgewiesen sein muss.

Was Mieter jetzt prüfen sollten

Wer eine Nachforderung für Schönheitsreparaturen erhält, sollte zunächst das Einzugsprotokoll oder eigene Fotos vom Einzugstag prüfen. Fehlen diese, helfen auch Zeugenaussagen oder eine schriftliche Beschreibung, die zeitnah zum Einzug entstanden ist. Bei Unsicherheit lohnt sich eine Beratung beim örtlichen Mieterverein, bevor eine Zahlung geleistet wird.

Fazit

Wurde eine Wohnung unrenoviert oder mit klaren Gebrauchsspuren übergeben, ist eine formularmäßige Klausel zu Schönheitsreparaturen seit der BGH-Entscheidung von 2015 in aller Regel unwirksam. Ein Abzug von der Kaution kommt dann nur noch für konkreten Schaden infrage, nicht für die allgemeine Abnutzung der Wohnung.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich renovieren, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?

In der Regel nein. Der BGH erklärte entsprechende Formularklauseln 2015 für unwirksam (Az. VIII ZR 185/14), sofern kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde.

Wie beweise ich, dass die Wohnung unrenoviert war?

Am sichersten mit einem Übergabeprotokoll oder Fotos vom Einzugstag. Fehlen diese, helfen Zeugen oder eine zeitnahe schriftliche Beschreibung.

Darf der Vermieter dann trotzdem etwas von der Kaution abziehen?

Nur für konkreten Schaden, der über normale Abnutzung hinausgeht, nicht für die allgemeine Renovierung der Wohnung.

Was, wenn der Vermieter beim Einzug einen Ausgleich gezahlt hat?

Dann kann die Renovierungsklausel wirksam sein. Prüfen Sie, ob ein solcher Ausgleich im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

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