October 13, 2026
Untermietvertrag Vorlage: diese Punkte gehören hinein
Foto: Annika Wischnewsky via Unsplash.
Ein Untermietvertrag ist der Vertrag, mit dem ein Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung oder die ganze Wohnung an einen Untermieter weitervermietet. Eine gute Vorlage regelt Zimmer, Miete, Kaution, Laufzeit, Kündigung und verweist auf die Erlaubnis des Vermieters, ohne die Untermiete nicht zulässig ist. Wer in Berlin selbst eine eigene Wohnung sucht, kann sich bei Waitly für Wartelisten in Berlin eintragen.
Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026.
Kurz gesagt
Untermiete braucht immer die Erlaubnis des Vermieters. Auf eine Erlaubnis für einen Teil der Wohnung haben Mieter einen Anspruch, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist, etwa der Auszug eines Partners. Gewinn ist kein berechtigtes Interesse. Der Untermietvertrag sollte Zimmer, Miete, Nebenkosten, Kaution, Laufzeit und Kündigung schriftlich festhalten. Der Untermieter meldet sich innerhalb von zwei Wochen an, und der Hauptmieter stellt dafür die Wohnungsgeberbestätigung aus.
Was ist Untermiete?
Untermiete liegt vor, wenn ein Mieter einem Dritten die Nutzung seiner Mietwohnung gegen Geld überlässt. Zwischen Vermieter und Untermieter besteht dabei kein Vertrag: Der Untermieter zahlt an den Hauptmieter, und der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für die gesamte Wohnung verantwortlich.
Die Grundregel steht in § 540 BGB: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Wohnung keinem Dritten überlassen. Der Hauptmieter haftet außerdem für ein Verschulden des Untermieters, auch wenn der Vermieter die Untermiete erlaubt hat.
Wie Sie als Mieter die Zustimmung einholen und einen passenden Untermieter finden, erklärt unser Ratgeber zur Untervermietung in Berlin. Geht es darum, die ganze Wohnung für einige Monate abzugeben, lesen Sie die Hinweise zur Wohnung zur Zwischenmiete.
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Wann muss der Vermieter die Untermiete erlauben?
Der Vermieter muss die Untermiete eines Teils der Wohnung erlauben, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. So steht es in § 553 BGB. Er darf nur ablehnen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters liegt, die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Untermiete sonst nicht zuzumuten ist.
Als berechtigtes Interesse gelten nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe, etwa eine Trennung, ein Jobverlust oder ein längerer Auslandsaufenthalt. Der Wunsch, die eigene Miete zu senken, reicht nach ständiger Rechtsprechung aus. Gewinn dagegen nicht: Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 entschieden, dass kein berechtigtes Interesse besteht, wenn der Mieter mit der Untermiete mehr einnimmt, als seine eigenen Wohnkosten betragen.
Für die ganze Wohnung gibt es keinen Anspruch auf Erlaubnis. Verweigert der Vermieter die Untervermietung ohne einen Grund in der Person des Untermieters, darf der Mieter nach § 540 BGB mit der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen.
Untermiete in der WG
In einer Wohngemeinschaft ist Untermiete der Normalfall, wenn nur eine Person im Hauptmietvertrag steht. Zieht ein Mitbewohner aus, steigen die Kosten für den verbleibenden Mieter. Das Landgericht Berlin hat darin bereits ein berechtigtes Interesse gesehen, die WG mit einem neuen Untermieter fortzuführen.
Stehen dagegen alle Bewohner im Mietvertrag, ist niemand Untermieter, und die Regeln für gemeinsame Mietverträge gelten. Den Unterschied zeigt unser Beitrag zum WG-Mietvertrag als Muster. Für einen WG-Untermietvertrag gilt dieselbe Checkliste wie unten, ergänzt um Regeln zu Gemeinschaftsräumen und zur Aufteilung von Strom und Internet.
Was ist ein Untermietzuschlag?
Ein Untermietzuschlag ist eine höhere Miete, die der Vermieter verlangen kann, wenn ihm die Untermiete nur dann zuzumuten ist. Er ist in § 553 Abs. 2 BGB geregelt, eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Der Zuschlag ist eine Ausnahme und keine automatische Gebühr für jede Untervermietung.
Als Anlass kommt etwa ein höherer Verbrauch bei Betriebskosten in Betracht, die als Pauschale in der Miete stecken und nicht nach Personen oder Verbrauch abgerechnet werden. Ob ein Zuschlag angemessen ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Der Zuschlag wird zwischen Vermieter und Hauptmieter vereinbart. Der Hauptmieter darf ihn in angemessenem Umfang in die Untermiete einrechnen, solange er dadurch keinen Gewinn erzielt.
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Checkliste als Vorlage: was ein Untermietvertrag enthalten muss
Ein Untermietvertrag ist auch mündlich wirksam, doch nur ein schriftlicher Vertrag schützt beide Seiten bei Streit über Miete, Kaution oder Auszug. Diese Punkte sollte jede Vorlage enthalten:
Parteien, Zimmer und Erlaubnis
Vertragsparteien: Name und aktuelle Anschrift von Hauptmieter (Untervermieter) und Untermieter.
Mietgegenstand: Adresse der Wohnung, das konkret vermietete Zimmer und die mitbenutzten Räume wie Küche, Bad und Balkon.
Erlaubnis des Vermieters: Hinweis auf die schriftliche Erlaubnis mit Datum, am besten als Kopie in der Anlage.
Mietbeginn und Laufzeit: unbefristet oder befristet bis zu einem festen Datum, mit dem Grund der Befristung.
Geld, Möbel und Vertragsende
Miete: Betrag pro Monat, aufgeteilt in Grundmiete, Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung sowie Strom und Internet, mit Fälligkeitstag und Bankverbindung.
Kaution: Höhe und Zahlungsweise. Nach § 551 BGB höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, zahlbar in drei Raten.
Möblierung: Inventarliste mit Zustand der überlassenen Möbel und Geräte.
Kündigung: Fristen für beide Seiten und der Hinweis, dass die Untermiete spätestens mit dem Hauptmietvertrag endet.
Hausordnung und Mitbenutzung: Ruhezeiten, Besuch, Haustiere, Putzplan und Schlüssel.
Übergabe: Protokoll über den Zustand bei Einzug und Auszug sowie die Zahl der Schlüssel.
Anmeldung: Zusage des Hauptmieters, die Wohnungsgeberbestätigung rechtzeitig auszustellen.
Datum und Unterschriften beider Parteien.
Kündigung und Ende der Untermiete
Für die Kündigung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für jede Wohnungsmiete. Eine wichtige Ausnahme betrifft das möblierte Zimmer in der Wohnung, die der Hauptmieter selbst bewohnt. Hier entfällt nach § 549 BGB der besondere Kündigungsschutz, und die Kündigung ist bis zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich. Die Ausnahme gilt nicht, wenn der Untermieter dort dauerhaft mit Familie oder Partner lebt.
Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter die Wohnung nach § 546 BGB auch vom Untermieter zurückverlangen. Ein eigener Vertrag mit dem Hauptmieter schützt den Untermieter davor nicht. Deshalb gehört in jeden Untermietvertrag eine klare Regel, was in diesem Fall passiert. Der Hauptmieter sollte sich nur zu dem verpflichten, was er auch gegenüber dem Vermieter halten kann.
Anmeldung des Untermieters und Wohnungsgeberbestätigung
Der Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug beim Bürgeramt anmelden. Dafür braucht er eine Wohnungsgeberbestätigung, die bei Untermiete der Hauptmieter ausstellt, weil er dem Untermieter die Wohnung überlässt. Name und Anschrift des Eigentümers gehören trotzdem in das Formular.
Was in der Bestätigung stehen muss, erklärt unser Artikel zur Wohnungsgeberbestätigung. In Berlin lässt sich die Anmeldung über das Service-Portal Berlin auch online erledigen, wenn ein Online-Ausweis vorhanden ist. Die einzelnen Schritte beschreibt unsere Anleitung zur Anmeldung in Berlin online. Speziell für WGs hilft der Leitfaden zum Mitbewohner anmelden.
Häufig gestellte Fragen
Darf der Untermieter mehr zahlen als der Anteil an der Miete?
Er darf einen Anteil an Möbeln, Strom und Internet tragen. Liegt die Untermiete aber über den Kosten, die der Hauptmieter für die Wohnung selbst trägt, fehlt nach dem BGH-Urteil von 2026 das berechtigte Interesse, und der Vermieter muss nicht zustimmen.
Was passiert bei Untermiete ohne Erlaubnis?
Der Vermieter kann abmahnen und je nach Schwere ordentlich oder fristlos kündigen. Im vom BGH entschiedenen Berliner Fall verlor der Hauptmieter seine Wohnung, nachdem er trotz Abmahnung ohne Erlaubnis weitervermietet hatte.
Muss die Erlaubnis schriftlich vorliegen?
Das Gesetz schreibt keine Form vor, viele Mietverträge verlangen aber die Schriftform. Eine schriftliche Erlaubnis mit Namen des Untermieters ist der einzige sichere Nachweis, falls es später Streit gibt.
Braucht der Untermieter eine eigene Haftpflichtversicherung?
Gesetzlich ist sie nicht vorgeschrieben. Weil der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für Schäden des Untermieters haftet, kann eine private Haftpflichtversicherung des Untermieters für beide Seiten sinnvoll sein.
Eigene Wohnung in Berlin statt Untermiete
Untermiete ist oft eine Übergangslösung, bis eine eigene Wohnung frei wird. Wer langfristig einen eigenen Mietvertrag in Berlin sucht, kann sich bei Waitly auf Wartelisten und Interessentenlisten von Vermietern eintragen und wird informiert, wenn es Neuigkeiten gibt. Eine Eintragung erhöht Ihre Möglichkeiten, garantiert aber keine Wohnung.
