October 14, 2026
Sozialwohnung: Was sie ist und wer in Berlin ein Recht darauf hat
Eine Sozialwohnung ist eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohnung, für die zwei Bindungen gelten: Die Miete ist gedeckelt, und vermietet werden darf nur an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS). Beide Bindungen laufen nach einer festen Frist aus, danach wird die Wohnung zur normalen Mietwohnung. Waitly zeigt Ihnen neue WBS-Wohnungen in Berlin per Newsletter.
Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026.
Kurz gesagt
Sozialwohnungen entstehen, wenn Bauherren Fördergeld annehmen und sich im Gegenzug zu Mietobergrenzen und zur Vermietung an WBS-Haushalte verpflichten. In Berlin dauern diese Bindungen bei neuen Förderungen 30 Jahre, die Einstiegsmiete liegt je nach Stufe bei höchstens 7,00 bis 11,50 Euro je Quadratmeter nettokalt. Einen Anspruch auf eine bestimmte Sozialwohnung hat niemand. Der WBS berechtigt nur dazu, sich zu bewerben.
Was unterscheidet eine Sozialwohnung von einer normalen Mietwohnung?
Eine Sozialwohnung unterscheidet sich durch zwei Auflagen aus der Förderung: die Mietpreisbindung und die Belegungsbindung. Ein Vermieter darf eine Sozialwohnung nach § 27 WoFG nur jemandem überlassen, der vorher einen Wohnberechtigungsschein übergeben hat. Gebaut und vermietet werden Sozialwohnungen von landeseigenen Gesellschaften, Genossenschaften und privaten Eigentümern.
Die Mietpreisbindung legt fest, wie hoch die Miete am Anfang sein darf und um wie viel sie steigen darf. Die Belegungsbindung legt fest, wer einziehen darf: nur Haushalte, deren Einkommen unter einer bestimmten Grenze liegt.
Der Begriff "sozialer Wohnungsbau" beschreibt das Förderprogramm, "Sozialwohnung" die einzelne Wohnung. Einen Überblick über das Berliner Programm gibt unser Beitrag zum sozialen Wohnungsbau in Berlin.
Wie teuer ist eine Sozialwohnung in Berlin?
Für neue Berliner Sozialwohnungen gelten die Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2026. Die Anfangsmiete nettokalt, also ohne Betriebskosten, beträgt höchstens:
7,00 Euro je Quadratmeter für Wohnungen, die an Haushalte mit WBS 140 gehen
9,50 Euro je Quadratmeter für Wohnungen mit WBS 180
11,50 Euro je Quadratmeter für Wohnungen mit WBS 220
Alle zwei Jahre darf die Miete steigen, bei WBS-140-Wohnungen in den ersten 14 Jahren um bis zu 0,20 Euro je Quadratmeter, danach um bis zu 0,25 Euro. Die gebundene Miete darf außerdem nicht über der Miete vergleichbarer freier Wohnungen liegen.
Die Förderbestimmungen schützen Mieter auch beim Vertrag. Mietverträge müssen unbefristet sein, Staffelmieten sind während der Bindung verboten, und für die Vermittlung darf keine Provision verlangt werden. Ältere Sozialwohnungen aus früheren Förderprogrammen folgen teils anderen Mietregeln, etwa dem Wohnungsbindungsgesetz.
Wer hat ein Recht auf eine Sozialwohnung?
Einen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Sozialwohnung hat niemand. Mit einem WBS dürfen Sie sich auf Sozialwohnungen bewerben, die zu Ihrer Einkommensstufe und Haushaltsgröße passen. Welche Bewerber zum Zug kommen, entscheidet der Vermieter unter den Berechtigten.
Den WBS bekommen Haushalte, deren Einkommen unter der Grenze liegt und die sich dauerhaft in Berlin niederlassen wollen. Wie die Einkommensgrenzen und Voraussetzungen im Detail aussehen, erklärt unser Artikel zum WBS in Deutschland. Einige Sozialwohnungen sind zusätzlich Haushalten mit besonderem Wohnbedarf vorbehalten, etwa Familien in zu kleinen Wohnungen.
Die Größe der Wohnung ist ebenfalls begrenzt. Grundsätzlich steht jeder Person im Haushalt ein Wohnraum zu, Alleinstehende dürfen auch eine Zweizimmerwohnung bis 50 Quadratmeter beziehen.
Wie beantrage ich eine Sozialwohnung?
Eine Sozialwohnung beantragen Sie nicht bei einem Amt. Sie beantragen beim Wohnungsamt einen WBS und bewerben sich damit direkt bei den Vermietern. So gehen Sie vor:
WBS beantragen: online oder per Post beim Wohnungsamt Ihres Bezirks, der Antrag ist gebührenfrei. Die Schritte zeigt unsere Anleitung zum WBS-Antrag in Berlin.
Angebote suchen: Die großen Berliner Wohnungsunternehmen geben laut Service-Portal Berlin in ihren Anzeigen an, ob und welchen WBS Sie brauchen.
Bewerben: Der WBS gilt in der Regel ein Jahr und muss beim Einzug gültig sein. Läuft er ab, beantragen Sie ihn neu.
Ein Wohnungsangebot wird Ihnen nicht zugeteilt. Sie konkurrieren mit anderen WBS-Haushalten, deshalb zählt es, neue Angebote früh zu sehen.
Was passiert, wenn die Bindung einer Sozialwohnung endet?
Nach dem Ende der Bindung wird eine Sozialwohnung zur frei finanzierten Mietwohnung. Für neue Förderungen in Berlin dauern Miet- und Belegungsbindung 30 Jahre ab Bezugsfertigkeit. Danach gelten für Mieterhöhungen die allgemeinen Regeln des BGB, und bei Neuvermietung ist kein WBS mehr nötig.
Ihr Mietvertrag läuft nach dem Bindungsende weiter, weil Sozialwohnungsverträge unbefristet sind. Die Förderbestimmungen verbieten außerdem Verträge, die schon eine Mieterhöhung für die Zeit nach dem Bindungsende vorsehen.
Das Auslaufen der Bindungen verkleinert den Berliner Bestand. Laut Senat gab es Ende 2024 noch 97.033 gebundene Wohnungen, Ende 2020 waren es 180.489. Rund 70.000 davon waren Wohnungen mit reiner Belegungsbindung, deren Übergangsfristen Ende 2024 ausliefen. Für 2025 bis 2030 nennt der Senat weitere 34.420 Wohnungen mit Bindungsauslauf.
Gleichzeitig entstehen neue Sozialwohnungen. 2025 hat Berlin 5.175 Sozialwohnungen bewilligt, davon 3.211 für WBS 140, 560 für WBS 180 und 1.322 für WBS 220.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich in der Sozialwohnung bleiben, wenn ich mehr verdiene?
Ja. Der WBS muss beim Einzug vorliegen, und Sozialwohnungsverträge sind unbefristet, eine spätere Gehaltserhöhung beendet das Mietverhältnis also nicht. Ob Besserverdienende künftig eine Ausgleichszahlung leisten müssen, die sogenannte Fehlbelegungsabgabe, wird in Berlin politisch diskutiert. Den aktuellen Stand nennt Ihnen das Wohnungsamt.
Gibt es Sozialwohnungen auch in Hamburg?
Ja, aber mit eigenen Einkommensgrenzen und Förderwegen. Waitly hat keine Wohnungen in Hamburg, die Regeln dort erklärt unser Ratgeber zu Sozialwohnungen in Hamburg.
Welche Alternativen gibt es zur Sozialwohnung?
Wer knapp über der WBS-Grenze liegt oder lange sucht, kann sich bei Wohnungsbaugenossenschaften bewerben, die ihre Wohnungen nach eigenen Regeln an Mitglieder vergeben. Wie Sie dort an eine Wohnung kommen, lesen Sie in unseren Tipps zur Genossenschaftswohnung in Berlin.
Neue Sozialwohnungen in Berlin früh sehen
Mit einem gültigen WBS entscheidet vor allem Tempo, ob Ihre Bewerbung gesehen wird. Der Waitly-Newsletter für Berlin meldet Ihnen neue Wohnungen, auch solche mit WBS. Eine Anmeldung erhöht Ihre Chancen, eine Wohnung garantiert sie nicht.
