Ersatzmieter finden statt kündigen: Das Recht auf Untervermietung nach § 553 BGB

Wenn zwei Personen gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben haben und einer auszieht, während der andere die Wohnung nicht allein tragen kann oder will, ist die Kündigung nicht der einzige Weg. § 553 BGB gibt Mietern unter bestimmten Voraussetzungen einen einklagbaren Anspruch darauf, dass der Vermieter der Aufnahme eines Ersatzmieters oder Untermieters zustimmt, auch wenn der ursprüngliche Vertrag weiterläuft.

Der gesetzliche Anspruch aus § 553 BGB

Entsteht für einen Mieter nach Vertragsabschluss ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis dazu verlangen. Ein Auszug des Partners aus persönlichen Gründen gilt in der Rechtsprechung regelmäßig als ein solches berechtigtes Interesse, ebenso wie finanzielle Gründe, wenn die Miete allein nicht mehr tragbar ist. Der Anspruch richtet sich auf die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung, nicht auf eine Vertragsänderung, bei der der ausziehende Partner komplett aus dem Mietvertrag entlassen wird.

Wann der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf

Der Vermieter kann die Zustimmung nach § 553 Absatz 1 BGB nur aus bestimmten Gründen verweigern: wenn in der Person des vorgeschlagenen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, etwa begründete Zweifel an dessen Zuverlässigkeit, wenn die Wohnung durch die zusätzliche Person übermäßig belegt würde, oder wenn ihm die Untervermietung aus einem anderen Grund nicht zuzumuten ist. Bloße Ablehnung ohne einen dieser Gründe reicht nicht aus. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt, kann der Mieter auf Erteilung der Erlaubnis klagen und in bestimmten Fällen sogar Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die Verzögerung ein finanzieller Nachteil entsteht. Der Deutsche Mieterbund erläutert diese drei Verweigerungsgründe in einem ausführlichen Fachbeitrag zur Gebrauchsüberlassung.

Mieterhöhung als Bedingung der Zustimmung

Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter dieser Erhöhung zustimmt. Das betrifft vor allem Fälle, in denen durch die zusätzliche Person spürbar höhere Betriebskosten entstehen, etwa bei Wasser- oder Heizkosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden. Diese Erhöhung muss sich am tatsächlichen Mehraufwand orientieren und darf nicht als verdeckte allgemeine Mieterhöhung genutzt werden.

Unterschied zur vollständigen Vertragsänderung

Die Untervermietung nach § 553 BGB lässt den ursprünglichen Mietvertrag zwischen Vermieter und beiden ursprünglichen Mietern unangetastet. Der ausziehende Partner bleibt gegenüber dem Vermieter weiterhin Vertragspartei und haftet grundsätzlich mit für die Miete, hat aber im Innenverhältnis mit dem verbleibenden Mieter und dem neuen Untermieter eine eigene Regelung, wer tatsächlich zahlt. Wer den ausziehenden Partner vollständig aus der Haftung entlassen möchte, braucht dafür zusätzlich die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters zu einer echten Vertragsänderung, die über die reine Untervermietungserlaubnis hinausgeht. Beide Wege lassen sich kombinieren: zunächst die Untervermietung zur Überbrückung, später eine förmliche Vertragsänderung, sobald der neue Mitbewohner sich bewährt hat.

Praktisches Vorgehen bei Uneinigkeit

Wenn der auszuziehende Partner nicht sofort einer Kündigung des gemeinsamen Vertrags zustimmt, sich aber auch nicht querstellen will, ist eine Untervermietung nach § 553 BGB oft die schnellere Lösung, weil sie keine Zustimmung des ausziehenden Partners voraussetzt, sondern nur die Erlaubnis des Vermieters. Praktisch bedeutet das: einen konkreten Ersatzmieter vorschlagen, das berechtigte Interesse schriftlich gegenüber dem Vermieter darlegen, und im Ablehnungsfall den Vermieter schriftlich zur Angabe eines der drei zulässigen Verweigerungsgründe auffordern. Bleibt der Vermieter eine Begründung schuldig oder ist sie erkennbar vorgeschoben, hilft eine Beratung beim örtlichen Mieterverein vor einem möglichen gerichtlichen Schritt.

Fazit

Ein gemeinsamer Mietvertrag muss bei Uneinigkeit über die Kündigung nicht in einer Sackgasse enden. § 553 BGB gibt einen konkreten, notfalls einklagbaren Anspruch auf die Erlaubnis, einen Ersatzmieter aufzunehmen, solange kein wichtiger Grund gegen dessen Person spricht und die Wohnung dadurch nicht übermäßig belegt wird.

Häufig gestellte Fragen

Muss der ausziehende Partner der Untervermietung zustimmen?

Nein, der Anspruch aus § 553 BGB richtet sich gegen den Vermieter, nicht gegen den Mitmieter. Der ursprüngliche Vertrag und die Haftung beider bleiben davon zunächst unberührt.

Aus welchen Gründen darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Nur bei einem wichtigen Grund in der Person des Untermieters, bei übermäßiger Belegung der Wohnung oder wenn ihm die Untervermietung aus einem anderen Grund nicht zumutbar ist.

Kann der Vermieter wegen der Untervermietung die Miete erhöhen?

Ja, wenn ihm die Untervermietung nur bei angemessener Erhöhung zuzumuten ist, darf er die Erlaubnis daran knüpfen.

Wird der ausziehende Partner dadurch aus dem Mietvertrag entlassen?

Nicht automatisch. Für eine vollständige Entlassung aus der Haftung ist zusätzlich eine ausdrückliche Vertragsänderung mit Zustimmung des Vermieters nötig.

Was tun, wenn der Vermieter ohne Begründung ablehnt?

Schriftlich einen der drei zulässigen Ablehnungsgründe einfordern; bleibt der Vermieter eine plausible Begründung schuldig, kann die Erlaubnis notfalls eingeklagt werden.

Wer ohnehin eine neue, kleinere Wohnung sucht statt eines Ersatzmieters, findet passende Angebote über die Waitly Suche. Zur Frage, was mit der Miete passiert, solange beide Namen im Vertrag stehen, siehe Mietvertrag: Einer zieht aus. Zu den Kündigungsgründen, die ein Vermieter stattdessen nennen dürfte, siehe Welche Gründe darf ein Vermieter für eine Kündigung nennen? § 573 BGB im Überblick. Wenn statt eines Ersatzmieters ein komplett neuer Mitbewohner aufgenommen werden soll, siehe Neuen Mitbewohner in die WG aufnehmen: Was der Vermieter verlangen darf. Bei Uneinigkeit hilft oft eine Beratung, siehe Mieterverein finden und beitreten: Was die Mitgliedschaft wirklich kostet.