Mangel erst nach dem Einzug entdeckt: Was jetzt zählt

Ein schimmelnder Fleck hinter dem Schrank, eine Heizung, die im ersten kalten Herbst nicht richtig warm wird: Wer einen solchen Mangel erst Wochen nach dem Einzug entdeckt, hat nicht automatisch Anspruch auf Mietminderung. Entscheidend ist, wie schnell der Mangel dem Vermieter gemeldet wird.

Die gesetzliche Anzeigepflicht

Nach § 536c BGB muss der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden oder entdeckten Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, nicht sofort um jeden Preis, aber auch nicht wochenlang aufgeschoben. Je gravierender der Mangel, etwa bei akuter Gefahr wie einem Wasserschaden, desto dringlicher muss gemeldet werden, im Ernstfall sogar telefonisch statt schriftlich.

Was passiert, wenn die Meldung unterbleibt

Wird ein Mangel nicht oder verspätet angezeigt, verliert der Mieter für den betreffenden Zeitraum den Anspruch auf Mietminderung nach § 536 BGB. Zusätzlich kann der Mieter dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig werden, wenn sich der Schaden durch die verspätete Meldung vergrößert hat, etwa wenn aus einem kleinen Feuchtefleck durch monatelanges Schweigen ein großflächiger Schimmelbefall wird.

Warum schriftlich trotzdem besser ist

Eine Mängelanzeige ist formfrei möglich, auch mündlich oder telefonisch. Für den Streitfall ist eine schriftliche Meldung per E-Mail oder Brief aber deutlich sicherer, weil im Streitfall der Vermieter beweisen muss, dass die Anzeigepflicht verletzt wurde, der Mieter aber im eigenen Interesse den Zugang seiner Meldung nachweisen sollte. Ein Foto mit Zeitstempel zusätzlich zur schriftlichen Meldung schafft doppelte Absicherung.

Der Unterschied zum Übergabeprotokoll

Ein beim Einzug erstelltes Übergabeprotokoll dokumentiert nur die zu diesem Zeitpunkt bereits erkennbaren Mängel. Ein Mangel, der erst später auftritt oder erst später sichtbar wird, etwa eine Heizung, die erst im Winter ihre Schwäche zeigt, fällt nicht unter das Übergabeprotokoll, sondern unter die laufende Anzeigepflicht nach § 536c BGB, die während der gesamten Mietzeit gilt.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet "unverzüglich" bei der Mängelanzeige?

Ohne schuldhaftes Zögern. Wie schnell konkret gemeldet werden muss, hängt von der Dringlichkeit des Mangels ab.

Was verliere ich, wenn ich einen Mangel nicht melde?

Den Anspruch auf Mietminderung für den betroffenen Zeitraum nach § 536 BGB, zusätzlich drohen Schadensersatzpflichten bei einer Vergrößerung des Schadens.

Muss die Mängelanzeige schriftlich erfolgen?

Nein, sie ist formfrei. Schriftlich ist sie aber leichter nachzuweisen als eine mündliche Meldung.

Deckt das Übergabeprotokoll auch später auftretende Mängel ab?

Nein, das Übergabeprotokoll erfasst nur den Zustand beim Einzug. Später auftretende Mängel unterliegen der laufenden Anzeigepflicht nach § 536c BGB.

Welche laufenden Kosten in der ersten Wohnung häufig unterschätzt werden, zeigt der Artikel Erste eigene Wohnung: Was sie wirklich kostet. Wer die Erstausstattung vom Jobcenter bezuschusst haben möchte, findet die Details im Artikel Erstausstattung vom Jobcenter.