Andelsboligforeningens regnskab: det skal du tjekke før du køber

Foreningens regnskab afgør, hvad din andel er værd, og hvor stabil boligafgiften er. Andelsværdien beregnes som foreningens aktiver minus passiver fordelt efter fordelingstal, så gælden betyder lige så meget som ejendommens værdi. Leder du sideløbende efter en lejebolig, kan du finde lejeboliger med ventelister på Waitly.

Kort fortalt

En andelsbolig købes ikke kun på boligen, men også på foreningen bag. Nettoformueprincippet betyder, at gælden trækkes fra ejendommens værdi, før andelsværdien fordeles. Derfor kan to ens lejligheder i to foreninger have vidt forskellige priser og forskellig risiko. Læs regnskabet sammen med budgettet og de seneste generalforsamlingsreferater, ikke hver for sig.

1. Hvilken værdiansættelsesmetode bruger foreningen?

Metoden står i regnskabet og i nøgleoplysningsskemaet. Den afgør, om ejendommen er sat til anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den offentlige ejendomsværdi eller den offentlige værdi reguleret efter nettoprisindekset.

Tjek også datoen. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel, medmindre foreningen har fastholdt en vurdering fra før 1. juli 2020.

2. Hvor stor er gælden, og hvordan er den sammensat?

Gælden trækkes fra ejendommens værdi, før nettoformuen fordeles. Kig derfor ikke kun på det samlede beløb, men på hvilke lån der er tale om, og hvornår de skal refinansieres.

Er lånene variabelt forrentede, slår renteændringer igennem på foreningens ydelse og dermed på boligafgiften. ABF beskriver, hvordan foreningers finansiering er skruet sammen.

3. Har foreningen afdragsfrihed?

Afdragsfrihed gør boligafgiften lavere i dag og højere senere. Står det i regnskabet, at afdragsfriheden udløber om få år, skal du regne med, at ydelsen stiger, når afdragene begynder.

Spørg konkret, hvad afdragene vil betyde for boligafgiften pr. måned, og om foreningen har lagt en plan for det.

4. Er der en renteswap?

En renteswap er en aftale, der binder foreningens rente. Den kan give stabilitet, men også en negativ markedsværdi, der påvirker foreningens formue.

Social- og Boligministeriet gør særskilt opmærksom på, at renteswap-aftaler skal behandles anderledes i andelskroneberegningen end andre passiver, og henviser til Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning punkt 3.3.7 og styrelsens udtalelse fra marts 2021. Har foreningen en swap, så bed administrator forklare, hvordan den indgår i beregningen.

5. Hvad står der i budgettet om boligafgiften?

Budgettet er der, hvor kommende stigninger først dukker op. Sammenhold det med regnskabets tal for det forgangne år, og se, om driften løber rundt uden at trække på opsparingen.

Nøgleoplysningsskemaet skal oplyse om kendte kommende ændringer i boligafgiften, men budgettet giver dig baggrunden for dem.

6. Er der vedtagne arbejder, der endnu ikke er betalt?

Det finder du i generalforsamlingsreferaterne, ikke i regnskabet. En vedtaget tagudskiftning eller facaderenovering, der endnu ikke er sat i gang, er en regning, der kommer efter din indflytning.

Læs referaterne fra den senest afholdte ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger. De skal udleveres til dig inden aftalens indgåelse.

7. Har foreningen en vedligeholdelsesplan, og følges den?

En vedligeholdelsesplan viser, hvad der venter de kommende år, og hvad det koster. En forening uden plan har ikke færre udgifter, den kender dem bare ikke endnu.

Sammenhold planen med foreningens opsparing. Er der ingen opsparing til de arbejder, planen forudser, skal pengene komme fra lån eller fra højere boligafgift. Bolius gennemgår de spørgsmål, du bør stille dig selv inden købet.

Find lejebolig, mens du gennemgår foreningen

En ordentlig gennemgang af regnskab, budget og referater tager tid, og den bør ikke klemmes ned i et par dage. Imens kan du holde lejesporet åbent og finde lejeboliger med interesse- og ventelister på Waitly eller søge i de områder, du vil bo i. En opskrivning øger dine muligheder, men garanterer ingen bolig.

Læs videre om foreningens værdiansættelsesmetode, om boligafgiften og om nøgleoplysningsskemaet, som samler de tal, du skal have udleveret inden købet. Skal du bruge en lejebolig i mellemtiden, kan du se lejeboliger i Odense.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor får jeg regnskabet fra?

Sælger skal udlevere foreningens seneste årsregnskab og budget inden aftalens indgåelse, sammen med vedtægter og generalforsamlingsreferater.

Betyder en høj andelsværdi en god forening?

Nej. En høj andelsværdi kan skyldes en høj ejendomsvurdering, og den kan falde igen. Værdien skal ses sammen med gælden, afdragsprofilen og vedligeholdelsesbehovet.

Kan boligafgiften stige efter jeg er flyttet ind?

Ja. Boligafgiften fastsættes af foreningen og kan ændres, for eksempel når afdragsfrihed udløber, renten stiger eller større arbejder skal finansieres.

Skal jeg have en rådgiver til at læse regnskabet?

Det er ikke et krav, men på en post af denne størrelse er en gennemgang af en uvildig rådgiver typisk godt givet ud, især hvis foreningen har swaps eller afdragsfrihed.