Valuarvurdering af andelsboliger: sådan sættes andelsværdien

En valuarvurdering er en professionel vurdering af en andelsboligforenings ejendom, og den er et af tre principper, foreningen kan bruge til at fastsætte sin formue og dermed maksimalprisen på andelene. Vurderingen var tidligere gyldig i 18 måneder, men blev i 2024 forlænget til 42 måneder.

Kort fortalt

Foreningens ejendom kan værdiansættes efter tre principper, og valget afgør, hvor meget din andel må koste. Valuarvurderingen er den professionelle vurdering, og dens gyldighed blev i 2024 forlænget fra 18 til 42 måneder. Bestyrelsen foreslår andelsværdien, men det er generalforsamlingen, der beslutter.

Hvorfor betyder vurderingen noget for dig?

Fordi den bestemmer, hvad du må betale. Andelsboligloven fastsætter regler for, hvordan prisen på en andel skal beregnes, og hvilken pris der højst må kræves ved en overdragelse.

Prisen tager udgangspunkt i værdien af din andel af foreningens formue, og foreningens formue afhænger af, hvad ejendommen er sat til. Ændrer vurderingsprincippet sig, ændrer maksimalprisen sig med det, uden at der er sket noget som helst med din bolig.

Hvad er de tre principper?

Andelsboligloven giver foreningen tre muligheder for at værdiansætte sin ejendom:

• Anskaffelsesprisen, altså hvad foreningen selv gav for ejendommen

• En valuarvurdering, altså en professionel vurdering af ejendommens værdi

• Den seneste offentlige vurdering af ejendommen

Anskaffelsesprisen er den mest konservative, fordi den ikke følger med markedet. Valuarvurderingen er typisk den, der giver den højeste værdi i et område som København, hvor ejendomsværdierne er steget markant siden mange foreninger blev stiftet.

Foreningen vælger selv mellem principperne, og valget er derfor en beslutning om, hvor meget andelene skal kunne koste.

Hvad vurderer valuaren?

Ejendommens værdi som udlejningsejendom. Reglerne for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme ved valuar fastlægger, at vurderingen skal fastsætte ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor.

Det er en vigtig detalje. Der vurderes altså ikke, hvad de enkelte lejligheder ville koste som ejerlejligheder, men hvad hele ejendommen ville være værd for en investor, der skulle drive den som udlejning.

Hvad betyder de 42 måneder?

At vurderingerne holder længere. Bolius beskriver, at en valuarvurdering tidligere var gyldig i 18 måneder, men at der den 4. april 2024 blev vedtaget en lovændring, som forlænger gyldighedsperioden til 42 måneder.

Bolius bemærker samtidig, at det er op til den enkelte forening, om den vil bruge den forlængede gyldighed eller fortsat indhente en ny vurdering årligt, og at foreningen altid skal bruge den nyeste vurdering, den har.

For dig som køber betyder det, at to naboforeninger kan bygge deres andelsværdier på markedsforhold fra vidt forskellige år. Spørg derfor altid, hvornår vurderingen er foretaget, ikke kun hvad den lyder på.

Hvem beslutter andelsværdien?

Generalforsamlingen. Bolius beskriver, at bestyrelsen foreslår værdien af andelen, men at det i sidste ende altid er generalforsamlingen, der beslutter.

Det betyder, at en høj vurdering ikke automatisk bliver til en høj andelsværdi. En forening kan bevidst fastsætte andelsværdien lavere end det, vurderingen tillader, typisk for at holde boligerne overkommelige eller for at have en buffer, hvis ejendomsværdierne falder.

Det er et sundhedstegn, du bør spørge til: hvor tæt på maksimum ligger foreningens andelsværdi?

Hvad hvis vurderingen falder?

Så falder foreningens formue, og dermed også den maksimale pris på andelene. Det er den grundlæggende risiko ved en andelsbolig, og den er reel, når værdiansættelsen bygger på et marked frem for på en anskaffelsespris.

Bolius har analyseret 5.2-reglen, som handler om netop dette forhold. Undersøg derfor, hvor stor en margin foreningen har mellem den vurdering, den bygger på, og den andelsværdi, den har fastsat.

Hvad skal du kigge efter i papirerne?

• Hvilket af de tre principper foreningen bruger

• Hvornår den nuværende vurdering er foretaget

• Hvad vurderingen lyder på, og hvad andelsværdien er fastsat til

• Hvor tæt andelsværdien ligger på det maksimalt tilladte

• Om foreningen har skiftet princip, og hvornår

Sammenhængen mellem vurdering, pris og løbende udgift gennemgår vi i artiklerne om hvad en andelsbolig i København koster og om boligafgift.

Find foreningerne, før du skal købe

Papirerne får du først, når du er i spil til en konkret bolig, og på det tidspunkt er tiden knap. Er du skrevet op i forvejen, har du haft mulighed for at følge foreningen over tid.

Hvor mange foreninger der er at vælge imellem i København, gennemgår vi i artiklen om hvor mange andelsboliger der er i byen.

Opret en gratis profil, og skriv dig op til andelsboliger i København, eller søg efter boliger i de foreninger, du overvejer. En opskrivning øger dine muligheder for at komme i betragtning og garanterer ingen bolig.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en valuarvurdering?

En professionel vurdering af andelsboligforeningens ejendom. Reglerne fastlægger, at den skal fastsætte ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved overdragelse fra foreningen til en investor.

Hvilke tre værdiansættelsesprincipper findes der?

Anskaffelsesprisen, en valuarvurdering og den seneste offentlige vurdering. Foreningen vælger selv, og valget afgør, hvor høj maksimalprisen på andelene bliver.

Hvor længe gælder en valuarvurdering?

Den var tidligere gyldig i 18 måneder, men en lovændring vedtaget den 4. april 2024 forlængede gyldigheden til 42 måneder. Den enkelte forening bestemmer selv, om den vil bruge den længere periode eller vurdere årligt.

Hvem bestemmer, hvad en andel er værd?

Generalforsamlingen. Bestyrelsen foreslår værdien, men beslutningen ligger hos generalforsamlingen, og en forening kan vælge en andelsværdi under det, vurderingen ville tillade.

Hvad sker der, hvis ejendomsvurderingen falder?

Så falder foreningens formue og dermed den maksimale pris på andelene. Det er den grundlæggende risiko ved en markedsbaseret værdiansættelse, og derfor er marginen mellem vurdering og fastsat andelsværdi værd at undersøge.