October 14, 2026
Zweitwohnungssteuer in Berlin: wer zahlt, wie viel und welche Ausnahmen gelten
Foto: Jahanzeb Ahsan via Unsplash.
Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Steuer auf eine Wohnung, die Sie neben Ihrer Hauptwohnung als Nebenwohnung nutzen. In Berlin beträgt sie seit dem 1. Januar 2025 20 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete, vorher waren es 15 Prozent. Steuerpflichtig ist, wer in Berlin mit Nebenwohnsitz gemeldet ist, egal ob als Mieter oder Eigentümer. Suchen Sie eine Wohnung in Berlin, können Sie sich über Wartelisten auf Waitly früh für neue Angebote vormerken lassen.
Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026.
Kurz gesagt
Wer in Berlin eine Nebenwohnung hat, zahlt jedes Jahr 20 Prozent der Nettokaltmiete als Zweitwohnungssteuer, auch Studierende. Befreit sind nur wenige Gruppen, etwa Verheiratete, die aus beruflichen Gründen in Berlin wohnen, während die gemeinsame Hauptwohnung außerhalb Berlins liegt. Die Steuererklärung ist bis zum 31. Mai fällig. Ist Berlin tatsächlich Ihr Lebensmittelpunkt, melden Sie die Wohnung als Hauptwohnung an.
Wer muss die Zweitwohnungssteuer in Berlin zahlen?
Zahlen muss, wer in Berlin eine Wohnung als Nebenwohnung im Sinne des Bundesmeldegesetzes für den persönlichen Lebensbedarf nutzt. Es spielt keine Rolle, ob Sie Mieter, Eigentümer oder sonst Nutzungsberechtigter sind und wo Ihre Hauptwohnung liegt. Auch eine selten genutzte Ferienwohnung ist steuerpflichtig.
Laut Service-Portal Berlin gilt die Steuer sogar dann, wenn Ihre Hauptwohnung ebenfalls in Berlin liegt. Keine Steuer fällt an, wenn Sie die Wohnung an andere vermieten und nicht selbst nutzen.
Welche Wohnung Haupt- und welche Nebenwohnung ist, können Sie nicht frei wählen. Nach § 21 Bundesmeldegesetz ist die Hauptwohnung die vorwiegend benutzte Wohnung. Bei Verheirateten und eingetragenen Lebenspartnern, die nicht dauernd getrennt leben, ist es die vorwiegend benutzte Wohnung der Familie.
Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer in Berlin?
Die Zweitwohnungssteuer in Berlin beträgt 20 Prozent der Nettokaltmiete für Besteuerungszeiträume ab 2025. Nettokaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten, Heizkosten und Zuschläge, zum Beispiel für Möblierung. Bis Ende 2024 lag der Satz bei 15 Prozent.
Ein Rechenbeispiel: Bei 600 Euro Nettokaltmiete im Monat zahlen Sie 7.200 Euro Kaltmiete im Jahr. Die Zweitwohnungssteuer beträgt dann 1.440 Euro jährlich, also 120 Euro pro Monat. Mieten Sie möbliert in Berlin, zählt der Möblierungszuschlag nicht mit.
Für Eigentumswohnungen und mietfrei überlassene Wohnungen setzt das Finanzamt einen Wert nach dem aktuellen Berliner Mietspiegel an. In einer WG werden die Gemeinschaftsflächen zu gleichen Teilen auf die Bewohner verteilt und Ihrem eigenen Zimmer zugerechnet.
Müssen Studierende Zweitwohnungssteuer zahlen?
Ja. Studierende sind in Berlin nicht von der Zweitwohnungssteuer befreit. Wer in Berlin eine Wohnung hat und mit Hauptwohnsitz woanders gemeldet ist, zahlt die Steuer, auch wenn die Hauptwohnung das Kinderzimmer bei den Eltern ist. Das hat der Bundesfinanzhof 2010 für Berlin bestätigt (II R 5/08).
Viele Studierende wohnen aber tatsächlich überwiegend in Berlin. Dann ist die Berliner Wohnung nach dem Melderecht ohnehin die Hauptwohnung, und es fällt in Berlin keine Zweitwohnungssteuer an. Tipps für die Suche finden Sie in unserem Ratgeber zur Studentenwohnung in Berlin.
Welche Ausnahmen gibt es?
Das Berliner Zweitwohnungsteuergesetz kennt nur wenige Ausnahmen. Laut den FAQ der Senatsverwaltung für Finanzen sind befreit:
Wohnungen in Pflegeheimen und Einrichtungen für pflegebedürftige oder behinderte Menschen
Wohnungen, die aus therapeutischen oder sozialpädagogischen Gründen überlassen werden
Wohnungen der Jugendhilfe, die Erziehungszwecken dienen
Lauben nach dem Bundeskleingartengesetz
Räume in Frauenhäusern und im Strafvollzug
Wohnungen von Verheirateten oder eingetragenen Lebenspartnern, die nicht dauernd getrennt leben, wenn sie die Berliner Wohnung aus beruflichen Gründen halten und die gemeinsame Hauptwohnung außerhalb Berlins liegt
Andere persönliche Gründe wie Beruf, Ausbildung oder Studium führen allein nicht zu einer Befreiung. Unverheiratete Paare fallen also nicht unter die Ausnahme für Berufspendler.
Foto: Bryan Dijkhuizen via Unsplash.
Fristen: Steuererklärung und Zahlung
Die Zweitwohnungsteuererklärung müssen Sie bis zum 31. Mai des Jahres abgeben, für das die Steuer festgesetzt wird. Beginnt Ihre Steuerpflicht nach dem 1. Mai, endet die Frist mit Ablauf des Monats nach Ihrem Einzug.
Zuständig ist für ganz Berlin das Finanzamt Mitte/Tiergarten. In der Regel bekommen Sie etwa einen Monat nach der Anmeldung einer Nebenwohnung automatisch Post mit dem Erklärungsvordruck. Bleibt das Schreiben aus, sind Sie trotzdem verpflichtet, die Erklärung abzugeben. Den Zahlungstermin entnehmen Sie Ihrem Steuerbescheid.
Richtig an-, um- und abmelden
Die Zweitwohnungssteuer hängt an Ihrer Meldung. Melden Sie jede neue Wohnung innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug an und geben Sie bei mehreren Wohnungen an, welche Ihre Hauptwohnung ist. Wie das geht, erklären unsere Ratgeber zur Anmeldung in Berlin online und zum Termin im Bürgeramt.
Ändert sich, welche Wohnung Sie vorwiegend nutzen, müssen Sie den Wechsel der Hauptwohnung innerhalb von zwei Wochen der Meldebehörde mitteilen. Prüfen Sie dann, ob die Gemeinde Ihrer bisherigen Hauptwohnung ihrerseits eine Zweitwohnungssteuer erhebt.
Geben Sie die Berliner Nebenwohnung auf, melden Sie sie innerhalb von 14 Tagen nach dem Auszug ab. Die Abmeldung einer Wohnung ist kostenlos und auch schriftlich per Post möglich. Was bei verspäteten Meldungen passiert, lesen Sie in unserem Artikel zu den Fristen bei der Anmeldung.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Zweitwohnungssteuer vermeiden, indem ich mich nur mit Hauptwohnsitz anmelde?
Nur, wenn die Berliner Wohnung tatsächlich Ihre vorwiegend genutzte Wohnung ist. Eine Hauptwohnung, die Sie nicht überwiegend nutzen, ist melderechtlich falsch. Haben Sie in Deutschland nur eine einzige Wohnung, gibt es keine Nebenwohnung und damit keine Zweitwohnungssteuer.
Gilt die Steuer auch für ein möbliertes Zimmer auf Zeit?
Ja, wenn Sie dort mit Nebenwohnsitz gemeldet sind oder gemeldet sein müssten und die Wohnung Ihnen zur Verfügung steht. Bemessungsgrundlage ist auch dann die Nettokaltmiete ohne Möblierungszuschlag. Neu in der Stadt? Unser Leitfaden als Expat in Berlin mieten zeigt die Reihenfolge der ersten Schritte.
Wohnung in Berlin finden
Wenn Berlin Ihr Lebensmittelpunkt wird, lohnt sich eine Wohnung, die Sie als Hauptwohnung anmelden können. Über Waitly in Berlin tragen Sie sich in Wartelisten und Newsletter ein und erfahren, wenn neue Wohnungen frei werden. Eine Eintragung erhöht Ihre Chancen, garantiert aber keine Wohnung.
