Mietpreisbremse durchsetzen: Wie Sie eine überhöhte Miete zurückfordern

Dass die Mietpreisbremse existiert, wissen die meisten Mieter. Deutlich weniger bekannt ist, dass sie sich nicht von selbst durchsetzt: Wer zu viel Miete zahlt, muss aktiv widersprechen, sonst verfällt ein großer Teil des möglichen Rückforderungsanspruchs.

Was die Mietpreisbremse konkret begrenzt

Nach § 556d BGB darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Regelung gilt nur dort, wo das jeweilige Bundesland das Gebiet per Verordnung als angespannt ausgewiesen hat, nicht bundesweit und nicht automatisch für jede Gemeinde. Für laufende Mietverhältnisse ohne Neuvermietung greift sie nicht, sie betrifft ausschließlich den Mietbeginn.

Der erste Schritt: Auskunft verlangen

Bevor Sie eine Rückforderung geltend machen können, haben Sie nach § 556g BGB das Recht, vom Vermieter Auskunft über die Tatsachen zu verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete relevant sind, etwa eine berufene Ausnahme oder die Vormiete. Verweigert der Vermieter diese Auskunft, können Sie laut Gesetz die Zahlung der vollständigen Miete bis zur Erteilung der Auskunft verweigern.

Die Rüge und ihre entscheidende Frist

Um zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, müssen Sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter ausdrücklich rügen, ein bloßer Verdacht reicht dafür bereits aus, die genaue Berechnung kann nach Erhalt der Auskunft nachgereicht werden. Diese Rüge entscheidet über den Umfang der Rückforderung:

Wer den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt, kann die überzahlte Miete auch rückwirkend bis zum Vertragsbeginn zurückfordern. Erfolgt die Rüge erst nach Ablauf dieser 30 Monate oder nach Ende des Mietverhältnisses, lässt sich nur noch die Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Wer zu lange wartet, verliert also nicht den gesamten Anspruch, aber den überwiegenden Teil davon.

Wie eine Rüge in der Praxis aussieht

Eine wirksame Rüge muss schriftlich erfolgen und den Verstoß konkret benennen, etwa dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt. Ein Mieterverein oder eine spezialisierte Mietrechtsberatung kann die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des lokalen Mietspiegels übernehmen und die Rüge rechtssicher formulieren, was angesichts der 30-Monats-Frist besonders bei einem bereits länger laufenden Mietverhältnis sinnvoll ist.

Warum sich das trotzdem lohnt

Bei einer Kaltmiete, die etwa 15 bis 20 Prozent über der zulässigen Grenze liegt, kann sich über mehrere Jahre eine Rückforderung im vierstelligen Bereich summieren. Der Aufwand für eine Rüge ist dagegen überschaubar: ein Auskunftsersuchen, gegebenenfalls eine Berechnung anhand des Mietspiegels und ein formuliertes Rügeschreiben. Wer die 30-Monats-Frist im Blick behält, sichert sich damit den vollen möglichen Rückforderungszeitraum statt nur einen Bruchteil davon.

Fazit

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen in angespannten Gebieten auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird aber nicht automatisch durchgesetzt. Wer eine überhöhte Miete zurückfordern will, muss zunächst Auskunft verlangen und den Verstoß dann ausdrücklich rügen, am besten innerhalb der ersten 30 Monate des Mietverhältnisses, um den vollen Rückforderungszeitraum zu sichern.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich beweisen, dass die Miete zu hoch ist, um zu rügen?

Nein. Für die Rüge reicht der begründete Verdacht eines Verstoßes, die genaue Berechnung lässt sich nach Erhalt der Auskunft vom Vermieter nachreichen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Auskunft verweigert?

Nach § 556g BGB können Sie in diesem Fall die Zahlung der vollständigen Miete verweigern, bis die Auskunft erteilt wird.

Kann ich auch nach mehreren Jahren noch rügen?

Ja, allerdings können Sie dann nur noch die Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig wird, nicht mehr die überzahlten Beträge aus der Vergangenheit.

Gilt die Mietpreisbremse in jeder deutschen Stadt?

Nein. Sie gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.

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