Was ist eine Andelsbolig? So funktioniert die dänische Genossenschaftswohnung

Eine Andelsbolig ist eine dänische Wohnform, bei der Sie einen Anteil an einer Wohnungsgenossenschaft (andelsboligforening) kaufen, der das gesamte Haus gehört, und damit das Recht erhalten, in einer bestimmten Wohnung zu wohnen. Sie besitzen also nicht die Wohnung selbst, sondern einen Teil des Vermögens der Genossenschaft, und Sie zahlen eine monatliche Wohnabgabe (boligafgift). Waitly bietet Ihnen einen Überblick über Genossenschaftswartelisten, auf die Sie sich digital setzen lassen können.

Zuletzt aktualisiert: 14. Oktober 2026.

Kurz gesagt

Eine Andelsbolig ist ein Mittelding zwischen Mieten und Eigentum. Sie kaufen einen Anteil an einer Genossenschaft und erhalten das Nutzungsrecht an einer Wohnung, während die Genossenschaft das Haus besitzt und die Schulden trägt. Der Preis des Anteils hat eine gesetzliche Obergrenze, die sich nach dem Vermögen der Genossenschaft richtet, und jeden Monat zahlen Sie die Boligafgift. Freie Anteile werden meist über interne und externe Wartelisten vergeben. Dafür brauchen Sie Kapital oder einen Kredit, und die Finanzen der Genossenschaft werden zu Ihren Finanzen.

Was ist eine Andelsboligforening?

Eine Andelsboligforening ist eine Genossenschaft, die ein Haus besitzt, in dem jedes Mitglied, der sogenannte andelshaver, das Nutzungsrecht an einer Wohnung hat. Sie wird von der Generalversammlung und einem gewählten Vorstand geführt, und die Satzung regelt alles von Haustieren und Untervermietung bis zu den Wartelisten.

Weil die Genossenschaft das Haus besitzt, hat sie auch die Kredite auf der Immobilie. Hat die Genossenschaft hohe Schulden oder einen Rückstau bei der Instandhaltung, trifft das sowohl den Wert Ihres Anteils als auch die Boligafgift. Verlangen Sie als Käufer deshalb immer das Kennzahlenblatt der Genossenschaft (nøgleoplysningsskema), den Jahresabschluss und die Satzung, bevor Sie unterschreiben.

Eine Andelsbolig ist keine Eigentumswohnung. Sie können nicht an den Meistbietenden verkaufen und müssen die Regeln der Genossenschaft zu Verkauf, Untervermietung und Umbau einhalten. Sehen Sie sich an, wie Genossenschaften in Kopenhagen auf Waitly aussehen.

Was zahlen Sie für eine Andelsbolig?

Sie zahlen zwei Dinge: einen einmaligen Preis für den Anteil und eine monatliche Boligafgift. Laut borger.dk deckt die Boligafgift die Ausgaben der Genossenschaft, unter anderem für Zinsen und Tilgung, Verwaltung, Renovierung, Grundsteuern und Instandhaltung.

Der Preis des Anteils umfasst Ihren Teil am Vermögen der Genossenschaft sowie etwaige Verbesserungen und Einbauten in der Wohnung. Viele Käufer finanzieren den Anteil mit einem Andelsbolig-Kredit (andelsboliglån) bei der Bank, und dann kommt die Kreditrate zur Boligafgift und zu Ihren Verbrauchskosten hinzu.

Die Boligafgift ist von Genossenschaft zu Genossenschaft sehr unterschiedlich, auch bei Wohnungen gleicher Größe. Einen Kostenvergleich aus Sicht junger Käufer finden Sie unter Studentenwohnung oder Genossenschaftsanteil.

Was ist die Andelskrone?

Die Andelskrone ist der Faktor, mit dem Ihre ursprüngliche Einlage multipliziert wird, um den Wert Ihres Anteils zu ermitteln. Laut ABF, dem Verband der dänischen Wohnungsgenossenschaften, berechnet sie sich aus dem Wert der Immobilie plus den übrigen Vermögenswerten minus den Schulden der Genossenschaft, geteilt durch die gesamten ursprünglichen Einlagen der Mitglieder.

Ein Rechenbeispiel: Beträgt die ursprüngliche Einlage für eine Wohnung 40.000 kr. und die Andelskrone 12, ist der Anteil am Vermögen der Genossenschaft 480.000 kr. wert. Verbesserungen in der Wohnung kommen hinzu, Mängel bei der Instandhaltung werden abgezogen.

Die Andelskrone hilft beim Vergleich von Genossenschaften, sagt aber nicht alles. Eine hohe Andelskrone kann auf eine neue Bewertung durch einen Gutachter zurückgehen, und eine niedrige kann eine Genossenschaft mit hohen Schulden und damit hoher Boligafgift verbergen.

Wie wird der Höchstpreis festgelegt?

Eine Andelsbolig darf höchstens so viel kosten, wie der Anteil am Vermögen der Genossenschaft, die Verbesserungen in der Wohnung und der Instandhaltungszustand vernünftigerweise rechtfertigen. Das steht in § 5 des Andelsboliggesetzes, das auch regelt, wie die Immobilie der Genossenschaft bewertet werden darf.

Die Genossenschaft wählt einen von drei Werten für die Immobilie:

• Den Anschaffungspreis: den Betrag, den die Genossenschaft für die Immobilie gezahlt hat.

• Eine Gutachterbewertung (valuarvurdering): den Barverkehrswert als Mietshaus, ermittelt von einem Gutachter. Die Bewertung darf höchstens 18 Monate alt sein.

• Die öffentliche Bewertung: den zuletzt festgesetzten Immobilienwert.

In den ersten 2 Jahren nach der Gründung muss eine Genossenschaft, die durch den Kauf eines Mietshauses gegründet wurde, den Anschaffungspreis verwenden. Eine gültige Bewertung von vor dem 1. Juli 2020 kann außerdem beibehalten werden, bis die Genossenschaft sich für eine neue entscheidet.

Der Verkäufer darf den Verkauf nicht von anderen Vereinbarungen abhängig machen, mit Ausnahme des Kaufs von Einbauten, die speziell an die Wohnung angepasst sind, und Ihnen dürfen keine Kosten des Verkäufers auferlegt werden.

Wie kommen Sie auf die Warteliste für eine Andelsbolig?

Die meisten Genossenschaften vergeben freie Anteile über Wartelisten, die in der Satzung beschrieben sind. Meist gibt es zwei Arten: eine interne Warteliste für bisherige Mitglieder, die tauschen oder in eine größere Wohnung ziehen möchten, und eine externe Warteliste für Außenstehende.

Laut ABF-Leitfaden werden die Kandidaten normalerweise nach dem Zeitpunkt ihrer Anmeldung gereiht, und der Vorstand kann eine angemessene Gebühr für den Platz auf der Liste verlangen. Interne Kandidaten und Tausch gehen in der Regel der externen Liste vor, weshalb die Wartezeit auf einer externen Liste lang sein kann.

Lassen Sie sich auf mehrere Listen setzen und halten Sie Ihre Anmeldungen aktiv. Dabei hilft es, den Unterschied zwischen Warteliste und Interessentenliste zu kennen und zu wissen, wie lange eine Warteliste dauert.

Andelsbolig oder Mietwohnung: Vor- und Nachteile

Die Wahl hängt davon ab, wie viel Kapital Sie haben, wie lange Sie bleiben möchten und wie viel Sie mitbestimmen wollen.

Vorteile einer Andelsbolig:

• Durch die Preisobergrenze zahlen Sie nicht den freien Marktpreis wie bei einer Eigentumswohnung.

• Sie sind Miteigentümer der Genossenschaft und haben Stimmrecht in der Generalversammlung.

• Der Wert Ihres Anteils kann steigen, wenn das Vermögen der Genossenschaft wächst.

Nachteile einer Andelsbolig:

• Sie brauchen Kapital oder einen Kredit, um den Anteil zu kaufen.

• Schulden und Instandhaltung der Genossenschaft wirken sich direkt auf Ihre Finanzen aus.

• Die Wartelisten können lang sein, und Sie können nicht frei wählen, an wen Sie verkaufen.

Eine Mietwohnung erfordert nur eine Kaution (depositum) und eventuell eine Mietvorauszahlung, und Sie können mit der Kündigungsfrist des dänischen Mietgesetzes (lejeloven) ausziehen. Dafür bauen Sie kein Vermögen auf. Wenn Sie sich beide Möglichkeiten offenhalten möchten, sehen Sie sich auch Mietwohnungen in Kopenhagen an.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Andelsbolig untervermieten?

Das hängt von der Satzung der Genossenschaft ab, und der Vorstand muss die Untervermietung in der Regel genehmigen. Lesen Sie die Satzung vor dem Kauf, wenn Sie damit rechnen, eine Zeit lang im Ausland zu arbeiten oder zu studieren.

Wer genehmigt meinen Kauf des Anteils?

In der Regel genehmigt der Vorstand sowohl den Käufer als auch den Preis nach der Satzung. Gleichzeitig werden Sie Mitglied der Genossenschaft und sind an ihre Satzung gebunden.

Kann ich in einer Andelsbolig Wohnzuschuss bekommen?

Wenn Sie Rentner oder Frührentner sind, können Sie für eine Andelsbolig Wohnleistung (boligydelse) beantragen. Laut borger.dk wird sie als Darlehen ausgezahlt.

Was passiert, wenn ich verkaufen möchte?

Sie verkaufen den Anteil in der Reihenfolge, die die Satzung festlegt, meist an einen Kandidaten von den Wartelisten der Genossenschaft. Der Preis darf den Höchstpreis nicht übersteigen, und der Vorstand muss den Käufer genehmigen.

Finden Sie eine Andelsbolig mit Warteliste

Finden Sie Wohnungsgenossenschaften mit offenen Wartelisten auf Waitly, lesen Sie die Bedingungen der einzelnen Liste und lassen Sie sich vormerken. Die Waitly FAQ beantwortet häufige Fragen zur Anmeldung und zu Ihrem Profil. Eine Anmeldung erhöht Ihre Chancen, garantiert aber keine Wohnung.