Durchschnittliche Miete in Frankfurt: Was der Mietspiegel 2026 zeigt

Frankfurt am Main gehört neben München und Hamburg zu den teuersten Wohnungsmärkten Deutschlands. Der amtliche Mietspiegel liefert die verlässlichste Zahl dazu, deutlich genauer als einzelne Portalangebote.

Der Frankfurter Mietspiegel 2026 im Überblick

Der neue Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main weist eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 12,28 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete aus. Das sind laut hessenschau 6,8 Prozent mehr als im Mietspiegel 2024. Er ist als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt und gilt vom 25. Juni 2026 bis zum 31. Mai 2028 (Übersicht bei jurial). Damit ist er die Grundlage für Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen und für die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen in der Stadt.

Grundlage sind Daten von mehr als 3.500 Frankfurter Wohnungen. Laut Mietspiegel liegt die durchschnittliche Neuvertragsmiete bei 13,95 Euro pro Quadratmeter, erhöhte Bestandsmieten liegen im Mittel bei 10,11 Euro (t-online). Wer heute neu anmietet, zahlt also im Schnitt deutlich mehr als Haushalte, die schon länger in ihrer Wohnung leben. Inserate auf Immobilienportalen sind keine Vergleichsmiete und können von diesen Werten deutlich abweichen.

Die Preisspanne nach Lage

Die größte Neuerung betrifft die Wohnlage. Statt der bisherigen Kategorien von einfach bis sehr gut ordnet der Mietspiegel 2026 jede Adresse einer von zehn Lagekategorien zu (hessenschau). Rund 93.000 Frankfurter Adressen sind in der neuen Lagekarte erfasst, die Sie im Geoportal der Stadt für Ihre Adresse abfragen können (Radio Frankfurt).

Lagekategorie 1 ist der Ausgangswert ohne Zuschlag, in Lagekategorie 10 kommen bis zu 5,32 Euro pro Quadratmeter hinzu (jurial). Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung entspricht das rund 372 Euro Unterschied im Monat, allein durch die Adresse. Die neue Einteilung ist nicht unumstritten: Haus & Grund Frankfurt kritisiert, dass Randstadtteile wie Bergen-Enkheim und Kalbach-Riedberg dadurch schlechter eingestuft werden.

Was das für unterschiedliche Wohnungsgrößen bedeutet

Auf Basis der Durchschnittswerte des Mietspiegels 2026 (12,28 Euro im Schnitt, 13,95 Euro bei Neuverträgen) ergeben sich ungefähr folgende Kaltmieten:

• 1-Zimmer-Wohnung (35 qm): rund 430 € (Durchschnitt) bis 488 € (Neuvertrag)

• 2-Zimmer-Wohnung (60 qm): rund 737 € bis 837 €

• 3-Zimmer-Wohnung (85 qm): rund 1.044 € bis 1.186 €

Je nach Lagekategorie, Baujahr und Ausstattung kann die Vergleichsmiete für Ihre konkrete Wohnung deutlich darunter oder darüber liegen.

Dazu kommt die monatliche Nebenkostenvorauszahlung. Laut aktuellem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024 liegen die Betriebskosten bundesweit im Schnitt bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat. Rechnet man alle denkbaren Kostenarten zusammen, sind es bis zu 3,68 Euro (Mietervereinigung Berlin). Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung sind das im Schnitt rund 160 Euro im Monat.

Warum Frankfurt so teuer ist

Als Bankenstadt mit hoher Dichte an internationalen Arbeitsplätzen zieht Frankfurt kontinuierlich neue Bewohner an, während die Bauflächen im Stadtgebiet begrenzt sind. Das treibt vor allem die Preise in zentralen und gut angebundenen Lagen wie Westend, Nordend oder Sachsenhausen deutlich über den städtischen Durchschnitt.

So prüfen Sie ein Wohnungsangebot mit dem Mietspiegel

Der Mietspiegel hilft nicht nur bei der Orientierung, sondern auch bei der Frage, ob eine verlangte Miete zulässig ist. So gehen Sie vor:

1. Wohnlage bestimmen: Ermitteln Sie in der Lagekarte zum Frankfurter Mietspiegel 2026, welcher der zehn Lagekategorien die Adresse zugeordnet ist. Schon kleine Unterschiede, etwa ein Zusatz an der Hausnummer, können die Kategorie verändern.

2. Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung ermitteln: Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage bestimmen den Wert. Der Mietspiegelrechner der Stadt hilft dabei. Der Durchschnitt von 12,28 Euro ist nur ein Anhaltspunkt.

3. Mit dem Inserat vergleichen: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete laut § 556d BGB höchstens um 10 Prozent übersteigen. Liegt ein Angebot deutlich darüber, lohnt sich ein genauer Blick.

4. Ausnahmen kennen: Für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Details finden Sie in unserem Beitrag zu den Ausnahmen der Mietpreisbremse.

Achten Sie außerdem darauf, welche Fassung des Mietspiegels gilt. Bis zum Beschluss der neuen Fassung blieb der Mietspiegel 2024 in Kraft, seit dem 25. Juni 2026 ist der Mietspiegel 2026 maßgeblich. Bei älteren Mieterhöhungen oder Verträgen kann deshalb noch die frühere Fassung entscheidend sein.

Gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt noch?

Frankfurt gehört zu den Kommunen, in denen die hessische Mieterschutzverordnung die Mietpreisbremse festlegt. Die aktuelle Verordnung läuft am 25. November 2026 aus. Das Land plant eine Nachfolgeverordnung, die künftig in 71 statt 49 Kommunen gelten soll. Frankfurt bleibt laut Hessischer Landesregierung im Geltungsbereich. Zusätzlich soll die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Verträgen dort von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren sinken. Die Entscheidung des Kabinetts ist für Mitte November 2026 vorgesehen.

Wichtig für Sie: Das Amtsgericht Frankfurt hat im Juni 2026 in einem Einzelfall die Verlängerung der hessischen Mietpreisbremse für unwirksam erklärt (hessenschau). Das Urteil ist nicht rechtskräftig und wirkt nur zwischen den beteiligten Parteien. Wenn Sie sich auf die Mietpreisbremse berufen möchten, lassen Sie Ihren Fall am besten von einem Mieterverein oder einer Rechtsberatung prüfen.

Wohnungssuche in Frankfurt: so gehen Sie vor

Bei Mieten auf diesem Niveau lohnt es sich, die Suche nach Stadtteilen zu planen statt nur nach dem Preis. Unser Überblick zu günstigen Stadtteilen in Frankfurt zeigt, wo Wohnen noch eher bezahlbar ist. Wer ein lebendiges Viertel mit guter Anbindung sucht, findet im Ratgeber Wohnung mieten in Bornheim konkrete Tipps.

• Unterlagen bereithalten: Auf einem angespannten Markt sind gute Wohnungen oft schnell vergeben. Halten Sie Einkommensnachweise und SCHUFA-Auskunft fertig, damit Sie sofort reagieren können.

• Breit suchen: Kombinieren Sie Portale, Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften. In der Waitly Suche sehen Sie, in welchen Städten gerade Warte- und Interessentenlisten offen sind.

• Informiert bleiben: Über die Waitly Newsletter erfahren Sie, wenn neue Listen in Ihren Wunschregionen öffnen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die durchschnittliche Miete in Frankfurt laut Mietspiegel 2026?

12,28 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete als durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, 6,8 Prozent mehr als im Mietspiegel 2024. Bei Neuverträgen liegt der Mittelwert laut Mietspiegel bei 13,95 Euro.

Wie stark schwankt die Miete je nach Lage in Frankfurt?

Der Mietspiegel 2026 unterscheidet zehn Lagekategorien. Zwischen Kategorie 1 und Kategorie 10 liegen bis zu 5,32 Euro pro Quadratmeter.

Wie lange gilt der aktuelle Frankfurter Mietspiegel?

Der Mietspiegel 2026 gilt vom 25. Juni 2026 bis zum 31. Mai 2028. Er hat den Mietspiegel 2024 abgelöst, der ursprünglich nur bis zum 31. Mai 2026 gelten sollte.

Wie hoch sind die Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete in Frankfurt?

Bundesweit liegen sie laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) im Schnitt bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat, mit bis zu 3,68 Euro, wenn alle Kostenarten anfallen.

Gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt?

Frankfurt ist von der hessischen Mieterschutzverordnung erfasst, die bis zum 25. November 2026 läuft. Eine Nachfolgeverordnung mit Frankfurt im Geltungsbereich ist geplant. Ein nicht rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Frankfurt hat die Verlängerung in einem Einzelfall für unwirksam erklärt, daher lohnt sich im Streitfall eine Beratung.