Kündigungsfrist und Übergabeprotokoll: Was beim Auszug wirklich zählt

Zwei Dinge entscheiden beim Auszug öfter über Streit als die Frage, ob gestrichen werden muss: ob die Kündigung überhaupt fristgerecht war, und ob sich der Zustand der Wohnung beim Übergabetermin eindeutig belegen lässt.

Die Kündigungsfrist ist für Mieter fast immer gleich lang

Nach § 573c BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats endet. In der Praxis bedeutet das eine Frist von knapp drei Monaten, unabhängig davon, wie lange die Wohnung schon bewohnt wird. Anders als oft angenommen, verlängert sich diese Frist für den Mieter nicht mit der Wohndauer. Nur für den Vermieter gilt das Gegenteil: Seine Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate, wenn er ordentlich kündigen will. Eine vertragliche Klausel, die die Mieterfrist zulasten des Mieters verlängert, ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Warum die Frist bei einem verpassten Stichtag um einen Monat springt

Wer die Kündigung erst am vierten Werktag eines Monats abschickt, verpasst die Frist für diesen Monat komplett: Die Kündigung wirkt dann erst zum Ende des übernächsten Monats gerechnet vom Folgemonat, also einen ganzen Monat später als bei rechtzeitigem Absenden. Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum des Poststempels, weshalb ein Einschreiben mit Rückschein oder eine persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung die sicherere Wahl ist als ein einfacher Brief kurz vor dem Stichtag.

Das Übergabeprotokoll: keine Pflicht, aber die wichtigste Beweisquelle

Weder Mieter noch Vermieter haben einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch darauf, dass die andere Seite ein Übergabeprotokoll unterschreibt. Trotzdem ist es in der Praxis das wichtigste Dokument, wenn es später um Schäden oder Kautionsabzüge geht: Es hält den Zustand der Wohnung zum Übergabezeitpunkt fest und schützt beide Seiten davor, dass ihnen später ein Zustand zugeschrieben wird, der so nicht vorlag.

Wenn eine Seite die Unterschrift verweigert

Verweigert eine Seite die Unterschrift, wird das Protokoll dadurch nicht automatisch wertlos, es verliert aber deutlich an Beweiskraft, weil es dann nur noch eine einseitige Erklärung ist. In diesem Fall sollte auf dem Protokoll vermerkt werden, dass die Unterschrift verweigert wurde, samt Datum. Zusätzlich empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung mit Fotos oder einem Video jedes Raums zu dokumentieren und wenn möglich eine unbeteiligte Person als Zeugen zum Termin mitzubringen, die den Zustand später bestätigen kann.

Fazit

Für die Kündigungsfrist zählt für Mieter fast immer dieselbe Regel: dritter Werktag des Monats, Ende zum übernächsten Monat. Beim Übergabeprotokoll zählt weniger die Unterschrift selbst als die Dokumentation, die im Streitfall vorgelegt werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange ist die Kündigungsfrist für Mieter in Deutschland?

Nach § 573c BGB in der Regel knapp drei Monate: Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats, Ende des Mietverhältnisses zum Ablauf des übernächsten Monats.

Verlängert sich meine Kündigungsfrist als Mieter mit der Wohndauer?

Nein. Nur die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate, nicht die des Mieters.

Muss ich das Übergabeprotokoll unterschreiben?

Nein, eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht. Ohne Unterschrift einer Seite sinkt aber die Beweiskraft des Dokuments erheblich.

Was mache ich, wenn der Vermieter die Übergabe verweigert oder kein Protokoll erstellen will?

Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung selbst mit Fotos und, wenn möglich, einem Zeugen, und vermerken Sie die verweigerte Mitwirkung schriftlich mit Datum.

Was der Vermieter nach dem Auszug noch an Kosten nachfordern darf, unter anderem bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung, erklärt der Artikel Was Vermieter nach Auszug berechnen dürfen. Ob beim Auszug tatsächlich gestrichen werden muss, zeigt der Artikel Mieterpflichten: Wände streichen beim Auszug?. Welche Rechte und Pflichten während der Besichtigungen in der Kündigungszeit gelten, steht im Artikel Pflichten Mieter: Besichtigungen beim Auszug verstehen.