Indexmiete: Sådan fungerer stigningen, og sådan beregner du den

Foto: Towfiqu barbhuiya via Unsplash.

En Indexmiete (indeksreguleret husleje) er en husleje aftalt i lejekontrakten, der følger udviklingen i det tyske forbrugerprisindeks. Stiger forbrugerpriserne, må udlejer hæve huslejen i samme forhold, tidligst efter tolv måneder og kun med en erklæring i tekstform. Falder priserne, kan lejeren kræve en nedsættelse. Søger du en ny bolig i Berlin, finder du Waitlys ventelister i Berlin.

Senest opdateret: 14. oktober 2026.

Kort fortalt

Indexmiete er reguleret i § 557b BGB. Det afgørende er forbrugerprisindekset fra det tyske statistikkontor (Statistisches Bundesamt). Huslejen skal hver gang være uændret i mindst ét år, og en ekstra huslejestigning op til den lokale sammenligningsleje er udelukket. Stigningen skal betales fra den næstfølgende måned efter, at erklæringen er modtaget. Fra september 2025 til september 2026 steg indekset med 3,26 procent. Et lovbestemt loft er planlagt, men endnu ikke vedtaget.

Hvad er en Indexmiete?

Ved en Indexmiete aftaler lejer og udlejer skriftligt, at huslejen kobles til det prisindeks for leveomkostningerne i alle private husstande, som det tyske statistikkontor beregner. Sådan står det i § 557b BGB, den tyske borgerlige lovbog. Der menes forbrugerprisindekset, på tysk Verbraucherpreisindex, forkortet VPI.

Indexmiete gælder nettohuslejen uden varme og driftsudgifter (Nettokaltmiete). Aconto for driftsudgifter reguleres uafhængigt af den. En indeksklausul kan aftales ved kontraktens indgåelse eller senere, men den skal altid stå skriftligt i kontrakten. Tjek klausulen lige så grundigt før underskriften som de øvrige vigtige punkter i lejekontrakten.

Indexmiete er en af tre måder, en husleje kan stige på i lejeperioden. De andre er trappeleje (Staffelmiete) med faste stigninger og huslejestigning op til den lokale sammenligningsleje, som vores artikel om grænser for huslejestigninger forklarer.

Foto: Artem Beliaikin via Unsplash.

Hvordan beregnes en Indexmiete?

Den nye husleje er den gamle husleje ganget med den nye indeksværdi og divideret med den gamle indeksværdi. Det er indekspointene, der tæller, ikke den offentliggjorte inflationsrate. Begge værdier skal komme fra samme indeksserie, i øjeblikket med basisåret 2020 lig med 100.

Sådan gør du trin for trin:

1. Find indeksværdien for måneden for den seneste huslejeregulering eller kontraktens start.

2. Find den aktuelle indeksværdi i tabellen fra det tyske statistikkontor.

3. Divider den nye værdi med den gamle, og træk 1 fra. Det er den procentvise ændring.

4. Gang den hidtidige nettohusleje med forholdet mellem den nye og den gamle værdi.

Regneeksempel med reelle tal

Ifølge Destatis-tabellen lå forbrugerprisindekset på 122,6 i september 2025 og 126,6 point i september 2026. Det er en stigning på 4,0 point eller 3,26 procent.

Ved en nettohusleje på 900,00 euro regner udlejeren sådan: 900,00 euro gange 126,6 divideret med 122,6 giver 929,36 euro. Huslejen stiger altså med 29,36 euro om måneden. Modtages erklæringen i oktober 2026, skal den nye husleje betales fra december 2026.

Tjek ved hver stigning, om udlejeren har sammenlignet de rigtige måneder. Udgangsværdien er indekset på tidspunktet for den seneste regulering, ikke værdien ved kontraktens start, hvis huslejen allerede er hævet én gang siden.

Foto: Vitaly Gariev via Unsplash.

Hvilke regler gælder for en stigning i Indexmiete?

En stigning er kun gyldig, hvis udlejeren erklærer den i tekstform, altså fx med brev eller e-mail. Erklæringen skal angive ændringen i indekset samt den nye husleje eller stigningen i euro. Dit samtykke som lejer er ikke nødvendigt.

Efter § 557b BGB gælder disse regler for stigningen:

• Huslejen skal hver gang være uændret i mindst ét år, bortset fra regulering af driftsudgifter og visse moderniseringer.

• En huslejestigning op til den lokale sammenligningsleje efter § 558 BGB er udelukket, så længe Indexmiete gælder.

• En moderniseringsforhøjelse er kun mulig i snævre undtagelser, fx hvis udlejeren ikke er ansvarlig for arbejdet.

• Den nye husleje skal betales fra begyndelsen af den næstfølgende måned efter, at erklæringen er modtaget. Der må ikke kræves noget med tilbagevirkende kraft.

• Aftaler til skade for lejeren er ugyldige.

Udlejeren behøver ikke at hæve hvert år. Springer han et år over, må han senere gøre hele indeksændringen siden den seneste regulering gældende. Fordi sammenligningslejen ikke spiller nogen rolle, hjælper reglerne om lejespejlet (Mietspiegel) dig som regel ikke ved en Indexmiete.

Indexmiete og Mietpreisbremse i Berlin

Huslejebremsen (Mietpreisbremse) gælder ved en Indexmiete kun for udgangslejen. I Berlin må huslejen ved genudlejning højst ligge ti procent over den lokale sammenligningsleje, og senatet har forlænget reglen til udgangen af 2029.

De senere stigninger efter indekset bliver derimod ikke målt mod huslejebremsen. En Indexmiete kan derfor over årene stige over den lokale sammenligningsleje. Tjek ved lejeforholdets start, om udgangslejen var lovlig. Hvad der gælder, forklarer vores indlæg om Mietpreisbremse i Berlin.

Foto: Jonas Denil via Unsplash.

Planlagt loft over Indexmiete

Den tyske forbundsregering vedtog den 29. april 2026 et lovforslag, der skal begrænse indeksregulerede huslejer på pressede boligmarkeder. Stiger indekset med mere end 3,0 procent om året, skal den del, der ligger derover, kun kunne overføres med det halve til huslejen.

I regneeksemplet ovenfor ville der i stedet for 3,26 procent kun blive medregnet omkring 3,13 procent. Forslaget ligger i Forbundsdagen som tryksag 21/6807. Pr. 13. oktober 2026 er det ikke vedtaget, og detaljer og dato for ikrafttræden kan stadig ændre sig.

Fordele og ulemper ved Indexmiete

For lejere har Indexmiete klare fordele:

• Stigninger er gennemskuelige og bundet til en officiel statistik.

• Huslejestigninger efter lejespejlet er udelukket.

• I perioder med lav inflation stiger huslejen ofte langsommere end markedslejen.

• Ved faldende priser kan du kræve en nedsættelse.

Ulemperne viser sig ved høj inflation:

• Stiger energi- og fødevarepriserne kraftigt, stiger huslejen også, selv om dine udgifter i forvejen vokser.

• Huslejen kan på lang sigt løsrive sig fra den lokale sammenligningsleje.

• Det præcise niveau for fremtidige stigninger kan ikke planlægges.

Ved trappeleje ligger stigningerne derimod fast fra starten. Hvilken variant der passer bedst, viser vores sammenligning af, om du bør acceptere en Staffelmiete.

Foto: Scott Graham via Unsplash.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg afvise en Indexmiete?

Før kontraktens indgåelse kan du forhandle om klausulen eller lade være med at skrive under. Er Indexmiete gyldigt aftalt, kræver senere stigninger ikke dit samtykke.

Hvor finder jeg det aktuelle forbrugerprisindeks?

Det tyske statistikkontor offentliggør månedsværdierne i sine tabeller om forbrugerprisindekset, som regel i løbet af den følgende måned. Brug altid værdier med samme basisår for begge tidspunkter.

Gælder Indexmiete også for driftsudgifterne?

Nej. Indekset anvendes kun på nettohuslejen. Aconto for drifts- og varmeudgifter regulerer udlejeren særskilt efter afregningen.

Find en bolig i Berlin

En Indexmiete er ingen grund til at sige nej til en god bolig, men du bør regne klausulen igennem før underskriften. Er du på boligjagt i Berlin, kan du via Waitly skrive dig op på udlejeres ventelister og interesselister og få nyheder på e-mail. En tilmelding øger dine muligheder, men garanterer ikke en bolig.