Mietkaution in Berlin: Höhe, Rückzahlung und was bei Streit gilt

Bevor der Mietvertrag unterschrieben ist, taucht bei den meisten Berliner Wohnungen dieselbe Frage auf: Wie hoch darf die Kaution überhaupt sein, und wann bekommen Sie sie nach dem Auszug zurück? Beides ist gesetzlich geregelt, unabhängig davon, in welchem Berliner Bezirk die Wohnung liegt.

Wie hoch darf die Kaution sein

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution bei Wohnraum höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also der Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Sie müssen die Kaution außerdem nicht auf einmal zahlen: Das Gesetz erlaubt eine Zahlung in drei gleichen monatlichen Raten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren jeweils zusammen mit den folgenden Mietzahlungen.

Wie die Kaution angelegt werden muss

Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach auf dem eigenen Konto behalten. Sie muss getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt werden, üblicherweise zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Die anfallenden Zinsen stehen dabei dem Mieter zu, nicht dem Vermieter, und werden am Ende in der Regel mit der Kaution zusammen ausgezahlt.

Wie lange die Rückzahlung dauern darf

Eine feste, im Gesetz genannte Frist für die Rückzahlung nach dem Auszug gibt es nicht. In der Rechtsprechung hat sich stattdessen eine angemessene Prüffrist etabliert, die je nach Einzelfall meist bei drei bis sechs Monaten liegt. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, kann der Vermieter einen Teil der Kaution auch länger einbehalten, bis diese Abrechnung vorliegt.

Was der Vermieter einbehalten darf

Der Vermieter darf von der Kaution nur Beträge abziehen, die sich aus dem Mietverhältnis tatsächlich ergeben: offene Mietzahlungen, Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Eine pauschale Behauptung reicht dafür nicht aus. Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen und im Zweifel belegen, wofür er welchen Betrag einbehält.

Was Sie bei Streit tun können

Wenn der Vermieter die Kaution ohne nachvollziehbare Begründung zurückhält oder deutlich länger als die übliche Prüffrist wartet, lohnt sich zunächst eine schriftliche Fristsetzung zur Rückzahlung. Bleibt diese ohne Erfolg, hilft eine Beratung bei einer Mieterorganisation, um die eigenen Ansprüche einzuschätzen, bevor gegebenenfalls der Rechtsweg beschritten wird.

Fazit

Die Kaution in Berlin ist auf das Dreifache der Nettokaltmiete gedeckelt, kann in drei Raten gezahlt werden und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Nach dem Auszug gilt keine starre Frist, sondern eine angemessene Prüfzeit von meist drei bis sechs Monaten, und jeder Einbehalt muss konkret begründet sein.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch darf die Kaution für eine Berliner Mietwohnung maximal sein?

Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkosten. Das ergibt sich aus § 551 BGB und gilt unabhängig vom Bezirk.

Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?

Nein. Das Gesetz erlaubt eine Zahlung in drei gleichen Monatsraten, die erste zu Mietbeginn, die weiteren jeweils mit den folgenden Mietzahlungen.

Wie lange darf mein Vermieter die Kaution nach dem Auszug einbehalten?

Es gibt keine feste gesetzliche Frist. Üblich ist eine Prüffrist von drei bis sechs Monaten, die sich bei einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung verlängern kann.

Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Ja. Die Kaution muss getrennt angelegt werden, üblicherweise zu dem für dreimonatig kündbare Spareinlagen üblichen Zinssatz, und die Zinsen stehen Ihnen als Mieter zu.

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