Warmmiete und Mietspiegel: Warum beim Mietvergleich nur die Kaltmiete zählt

Wer die eigene Miete mit dem örtlichen Mietspiegel vergleichen will, landet schnell bei einer Verwechslung: Der Mietspiegel bewertet nie die Warmmiete, sondern ausschließlich die Nettokaltmiete. Wer das übersieht, vergleicht am Ende die falschen Zahlen.

Was der Mietspiegel überhaupt misst

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die dem Mietspiegel zugrunde liegt, bezieht sich laut § 558 BGB immer auf die Nettokaltmiete, also die reine Wohnungsmiete ohne Betriebskosten und Heizung. Sie ergibt sich aus dem Durchschnitt der Mieten, die in einer Gemeinde in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen neu vereinbart oder geändert wurden.

Warum die Warmmiete für den Vergleich ungeeignet ist

Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete und der individuellen Nebenkostenvorauszahlung zusammen, die je nach Gebäude, Heizungsart und Verbrauch stark variiert. Zwei Wohnungen mit identischer Kaltmiete können deshalb sehr unterschiedliche Warmmieten haben, je nachdem ob es sich um einen sanierten Neubau oder einen unsanierten Altbau mit hohem Heizbedarf handelt. Würde der Mietspiegel die Warmmiete heranziehen, würden Gebäudeunterschiede fälschlich der Miethöhe selbst zugerechnet.

Wie Sie Ihre eigene Miete korrekt vergleichen

Um die eigene Miete mit dem Mietspiegel zu vergleichen, muss zunächst die Nebenkostenvorauszahlung von der Warmmiete abgezogen werden, um auf die Nettokaltmiete zu kommen. Erst dieser bereinigte Betrag, geteilt durch die Wohnfläche, lässt sich sinnvoll mit dem im Mietspiegel angegebenen Quadratmeterpreis für die eigene Lage und Ausstattungskategorie vergleichen.

Warum das bei einer möglichen Mieterhöhung wichtig ist

Verlangt ein Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, darf sich diese Erhöhung ebenfalls nur auf die Nettokaltmiete beziehen, nicht auf die Warmmiete. Eine Erhöhungsforderung, die stattdessen von der Warmmiete ausgeht, rechnet mit der falschen Ausgangsgröße und kann aus diesem Grund angreifbar sein.

Was das für den Wohnungsvergleich bei der Suche bedeutet

Bei der Wohnungssuche werden Angebote oft nur mit der Warmmiete beworben. Für einen fairen Vergleich mit dem örtlichen Mietniveau lohnt es sich, in der Anzeige gezielt nach der ausgewiesenen Kaltmiete zu suchen, statt sich allein an der Warmmiete zu orientieren, die stark vom individuellen Nebenkostenanteil der jeweiligen Wohnung abhängt.

Häufig gestellte Fragen

Bezieht sich der Mietspiegel auf die Warmmiete oder die Kaltmiete?

Ausschließlich auf die Nettokaltmiete, gemäß § 558 BGB. Nebenkosten und Heizung bleiben beim Vergleich außen vor.

Warum ist die Warmmiete für einen Mietvergleich ungeeignet?

Weil sie stark von individuellen Faktoren wie Gebäudezustand und Heizverbrauch abhängt, die mit der eigentlichen Miethöhe nichts zu tun haben.

Wie rechne ich meine Warmmiete für einen Mietspiegel-Vergleich um?

Ziehen Sie die monatliche Nebenkostenvorauszahlung von der Warmmiete ab, um auf die Nettokaltmiete zu kommen, und teilen Sie diese durch die Wohnfläche.

Darf sich eine Mieterhöhung auf die Warmmiete beziehen?

Nein, eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf sich nur auf die Nettokaltmiete beziehen.