Nebenkosten plötzlich höher? Was der Vermieter bei einer Anpassung beachten muss

Eine spürbar gestiegene Nebenkostenvorauszahlung wirkt für Mieter oft willkürlich. Tatsächlich ist eine Anpassung nach oben oder unten gesetzlich klar geregelt und an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die der Vermieter erfüllen muss.

Wann eine Anpassung überhaupt zulässig ist

Nach § 560 BGB darf eine Vorauszahlung für Betriebskosten erst nach einer Abrechnung angepasst werden. Beide Vertragsparteien können dann durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Eine Erhöhung ins Blaue hinein, ohne dass zuvor eine Abrechnung mit entsprechender Nachzahlung vorlag, ist damit nicht zulässig.

Was für eine Betriebskostenpauschale gilt

Wurde statt einer Vorauszahlung eine feste Pauschale vereinbart, gelten andere Regeln. Der Vermieter darf Erhöhungen der Betriebskosten nur umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, und muss in seiner Erklärung den Grund für die Umlage benennen und erläutern. Die Erhöhung wird laut § 560 BGB ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung wirksam, kann aber rückwirkend bis Jahresbeginn gelten, wenn der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der gestiegenen Kosten handelt.

Was passiert, wenn die Kosten sinken

Die gleiche Vorschrift gilt auch in die andere Richtung: Sinken die tatsächlichen Betriebskosten, muss eine vereinbarte Pauschale entsprechend herabgesetzt werden, und der Vermieter muss den Mieter darüber unverzüglich informieren. Diese Pflicht wird in der Praxis seltener beachtet als die Erhöhung, ist aber genauso verbindlich.

Warum eine Erhöhung nicht automatisch unzulässig ist

Steigende Energiepreise oder ein gestiegener Betriebskostenspiegel für die eigene Region sind für sich genommen kein Anlass zur Beschwerde. Der Deutsche Mieterbund weist regelmäßig darauf hin, dass die bundesweiten Durchschnittswerte Jahr für Jahr steigen können, ohne dass darin ein Fehler liegt. Entscheidend ist, ob die formalen Voraussetzungen für die Anpassung eingehalten wurden, nicht die Höhe der Erhöhung an sich.

Was Sie bei einer Erhöhung prüfen sollten

Verlangen Sie bei einer Erhöhungsmitteilung die zugrunde liegende Nebenkostenabrechnung, falls Sie diese noch nicht erhalten haben, und prüfen Sie, ob die Erklärung schriftlich beziehungsweise in Textform vorliegt und den Erhöhungsgrund nennt. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Anpassung formell angreifbar.

Häufig gestellte Fragen

Darf mein Vermieter die Nebenkosten-Vorauszahlung einfach erhöhen?

Nur nach einer Abrechnung und durch eine Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe, gemäß § 560 BGB.

Muss eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale begründet werden?

Ja, der Vermieter muss den Grund für die Umlage in seiner Erklärung benennen und erläutern.

Ab wann gilt eine Erhöhung der Vorauszahlung?

In der Regel ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung, bei rechtzeitigem Handeln auch rückwirkend bis Jahresbeginn möglich.

Muss der Vermieter eine Pauschale senken, wenn die Kosten fallen?

Ja, sinkende Betriebskosten müssen unverzüglich zu einer entsprechenden Herabsetzung der Pauschale führen.