Nebenkosten: Welche Kosten Vermieter nicht auf Mieter umlegen dürfen

Nicht jede Position, die in einer Nebenkostenabrechnung auftaucht, darf dort auch stehen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt abschließend fest, welche Kosten ein Vermieter auf Mieter umlegen darf, und schließt bestimmte Kostenarten ausdrücklich aus.

Die Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 BetrKV

Nach § 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung gehören zwei Kategorien ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten:

1. Verwaltungskosten: die Kosten für die zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, einschließlich Aufsicht, Buchhaltung und Kontoführung

2. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse aufgewendet werden müssen

Was das konkret bedeutet

Nicht umlagefähig sind unter anderem:

• Verwaltungskosten wie Hausverwaltungshonorar, Porto und Bankgebühren

• Reparaturen (etwa ein defekter Aufzugsmotor oder ein undichtes Dach), im Unterschied zur regelmäßigen Wartung, die umlagefähig ist

• Instandhaltungsrücklagen für künftige Sanierungen

• Kreditzinsen und Tilgung für das Gebäude

• Mietausfall bei leerstehenden Wohnungen im selben Haus

• Rechts- und Anwaltskosten des Vermieters

Auch eine abweichende Klausel im Mietvertrag ändert daran nichts: Nicht umlagefähige Kosten können im Wohnraummietrecht nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden, selbst wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht.

Wartung ja, Reparatur nein

Ein häufiger Streitpunkt ist die Grenze zwischen Wartung und Reparatur. Die regelmäßige Wartung einer Heizungsanlage, eines Aufzugs oder einer Rauchwarnmelderanlage ist umlagefähig, weil sie der vorbeugenden Kontrolle dient. Die tatsächliche Behebung eines Defekts, etwa der Austausch eines kaputten Heizungsbauteils, zählt dagegen zur Instandsetzung und darf nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.

Was tun bei einer fehlerhaften Abrechnung?

Prüfen Sie jede Position der Nebenkostenabrechnung auf die Kategorien Verwaltung, Reparatur und Rücklage. Finden Sie eine davon, können Sie der Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang schriftlich widersprechen (§ 556 Abs. 3 BGB) und Einsicht in die Belege verlangen.

Häufig gestellte Fragen

Welche Nebenkosten darf ein Vermieter nicht auf mich umlegen?

Verwaltungskosten und Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten sind laut § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgeschlossen, ebenso Kreditzinsen, Rücklagen und Rechtskosten des Vermieters.

Darf ein Vermieter Reparaturkosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen?

Nein. Reparaturen zählen zur Instandsetzung und sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht umlagefähig, anders als die regelmäßige Wartung derselben Anlage.

Was, wenn mein Mietvertrag eine andere Regelung enthält?

Vertragsklauseln können nicht umlagefähige Kosten nicht wirksam auf den Mieter übertragen. Die gesetzliche Regelung der BetrKV geht vor.

Wie lange habe ich Zeit, einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?

12 Monate ab Zugang der Abrechnung, gemäß § 556 Abs. 3 BGB.