Kaltmiete, Nebenkosten, Warmmiete: Was Mietkosten in Deutschland wirklich umfassen

Wer zum ersten Mal in Deutschland eine Wohnung mietet, stolpert fast immer über dieselbe Frage: Was genau ist eigentlich in der Miete enthalten, und was kommt zusätzlich dazu? Die Antwort hängt davon ab, ob im Exposé eine Kaltmiete oder eine Warmmiete steht, denn beide Begriffe meinen etwas grundlegend anderes.

Kaltmiete: Nur die reine Nutzung der Wohnung

Die Kaltmiete ist der Betrag, den der Vermieter allein für die Überlassung der Wohnräume verlangt, ohne Heizung, Wasser oder sonstige Betriebskosten. Sie ist der Ausgangswert, an dem sich auch der örtliche Mietspiegel orientiert, und die Grundlage, auf der die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten ansetzt.

Nebenkosten (Betriebskosten): Was zusätzlich anfällt

Nebenkosten, rechtlich korrekt Betriebskosten genannt, umfassen alle laufenden Kosten, die durch den Betrieb des Gebäudes entstehen: Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Aufzug und Wasser/Abwasser, sowie Heizung und Warmwasser als eigene, meist größte Position. Welche Kostenarten ein Vermieter umlegen darf, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend, ein Vermieter darf also nicht beliebige eigene Kosten hinzuerfinden.

Nach dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds liegen die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland bei 2,28 Euro pro Quadratmeter im Monat, mit einem möglichen Höchstwert von 2,87 Euro, wenn ein Vermieter alle zulässigen Kostenarten in voller Höhe umlegt. Heizung und Warmwasser allein machen davon im Schnitt 1,07 Euro pro Quadratmeter aus, mit Spitzenwerten bis 1,82 Euro bei älteren, schlecht gedämmten Gebäuden.

Warmmiete: Kaltmiete plus Nebenkosten-Vorauszahlung

Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete und der monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlung. Sie ist der Betrag, der tatsächlich jeden Monat vom Konto abgeht, und deshalb auch der realistischere Wert für die eigene Budgetplanung als die Kaltmiete allein. Wichtig: Die monatliche Vorauszahlung ist nur eine Schätzung. Einmal im Jahr erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, die die tatsächlichen Kosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenüberstellt, mit Nachzahlung oder Guthaben als Ergebnis.

Ein Beispiel für eine 60-Quadratmeter-Wohnung

• Kaltmiete: 600 € (10 €/qm)

• Nebenkosten-Vorauszahlung (2,28 €/qm, Bundesdurchschnitt): ca. 137 €

• Warmmiete gesamt: ca. 737 €

Liegt die Wohnung in einem älteren Gebäude mit hohem Heizbedarf, kann die Vorauszahlung entsprechend dem oberen Richtwert (2,87 €/qm) auf rund 172 Euro steigen, die Warmmiete läge dann bei etwa 772 Euro.

Was in der Warmmiete meist nicht enthalten ist

Strom für den eigenen Haushalt (Kühlschrank, Herd, Beleuchtung) gehört in Deutschland fast nie zur Warmmiete, sondern wird separat mit einem eigenen Stromanbieter abgerechnet. Gleiches gilt in der Regel für Internet, es sei denn, der Vermieter bietet ausdrücklich eine Möblierung mit Internet-Flatrate an, was vor allem bei WG-Zimmern oder möblierten Wohnungen vorkommt.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?

Die Kaltmiete ist die reine Nutzungsgebühr für die Wohnung, die Warmmiete ist Kaltmiete plus die monatliche Vorauszahlung für Nebenkosten (Betriebskosten).

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt?

Der Vermieter darf die Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und geleisteten Vorauszahlungen innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB). Mieter können der Abrechnung innerhalb dieser Frist widersprechen und Belege einsehen.

Ist Strom in der Warmmiete enthalten?

In der Regel nicht. Strom wird fast immer separat über einen selbst gewählten Stromanbieter abgerechnet, außer bei ausdrücklich möblierten oder Serviced-Apartment-Angeboten.

Wie hoch sind die Betriebskosten in Deutschland im Durchschnitt?

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds liegen sie im Schnitt bei 2,28 Euro pro Quadratmeter im Monat, wobei Heizung und Warmwasser allein rund 1,07 Euro pro Quadratmeter ausmachen.