Lejeloven: die wichtigsten Regeln des dänischen Mietrechts für Mieter 2026

Lejeloven, das dänische Mietgesetz, regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei privaten Mietwohnungen in Dänemark, vom Mietvertrag und der Miete bis zu Instandhaltung, Untervermietung und Kündigung. Das geltende Gesetz über Miete (lov om leje) trat am 1. Juli 2022 in Kraft und fasste die Regeln aus dem alten Mietgesetz und dem boligreguleringsloven zusammen. Suchen Sie eine Wohnung, können Sie Mietwartelisten auf Waitly durchsuchen.

Zuletzt aktualisiert: 14. Oktober 2026.

Kurz gesagt

Lejeloven gibt Ihnen als Mieter eine Reihe von Rechten, die der Vermieter nicht vertraglich ausschließen kann. Kaution (depositum) und Mietvorauszahlung dürfen jeweils höchstens drei Monatsmieten betragen. Vermieter mit mehr als einer Wohnung müssen eine Einzugs- und Auszugsbesichtigung durchführen. Sie können mit drei Monaten Frist kündigen, während der Vermieter nur in besonderen Fällen kündigen kann. Welche Regeln für die Miete gelten, hängt vom Alter des Gebäudes ab und davon, ob die Kommune reguliert ist.

Was ist lejeloven, und was wurde aus dem boligreguleringsloven?

Lejeloven heißt offiziell lov om leje und ist das Gesetz Nr. 341 vom 22. März 2022 mit späteren Änderungen. Es ersetzte am 1. Juli 2022 sowohl das frühere Mietgesetz als auch das Gesetz über die vorübergehende Regulierung der Wohnverhältnisse, das umgangssprachlich boligreguleringsloven hieß.

Den boligreguleringsloven gibt es also nicht mehr. Die Regeln zur Miete in regulierten Kommunen stehen jetzt in lov om leje, während die Regeln zu Mietschlichtungsstellen (huslejenævn), Wohnungsgericht (boligret), kommunaler Wohnungsvergabe und Bewohnerhöchstzahl im Gesetz über Wohnverhältnisse (lov om boligforhold) stehen. Der Begriff der regulierten Kommunen lebt in § 4 des Mietgesetzes weiter und entscheidet, welche Mietregeln gelten.

Lejeloven gilt für private Mietwohnungen, einschließlich Zimmern und Untervermietung. Für Genossenschafts- und Studentenwohnungen lohnt sich ein Blick auf die Unterschiede. Gemeinnützige Wohnungen (almene boliger) haben ein eigenes Gesetz, den almenlejeloven.

Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag muss schriftlich geschlossen werden, wenn eine der Parteien das wünscht. Das Ministerium gibt einen Standardvertrag heraus, Typeformular A, 10. Ausgabe, den es auch auf Englisch gibt. Lesen Sie ihn, bevor Sie etwas bezahlen, und erfahren Sie, wie Sie Mietbetrug vermeiden.

Enthält der Vertrag Bedingungen, die für Sie schlechter sind als das Gesetz, sind sie oft unwirksam. Von vielen Kapiteln des Mietgesetzes darf nämlich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, etwa von den Regeln zur freien Miete, zur Einzugsbesichtigung und zu Mängeln.

Wie hoch dürfen Kaution und Mietvorauszahlung sein?

Nach § 59 des Mietgesetzes darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen. Der Vermieter kann zusätzlich bis zu drei Monatsmieten als Vorauszahlung verlangen, die Sie am Ende des Mietverhältnisses mit der letzten Miete verrechnen.

Beim Einzug müssen Sie daher unter Umständen bis zu sechs Monatsmieten plus die erste Monatsmiete zahlen. Planen Sie das mit der 30-Prozent-Regel für die Miete ein.

Welche Arten von Miete gibt es?

Das Mietgesetz kennt drei Hauptregeln dafür, wie die Miete festgesetzt wird, und welche gilt, hängt vom Gebäude ab:

• Die kostenbestimmte Miete (omkostningsbestemt leje) gilt für viele ältere Gebäude in regulierten Kommunen. Die Miete darf nur die notwendigen Betriebskosten des Gebäudes und eine Rendite decken.

• Der Mietwert (det lejedes værdi) gilt unter anderem in nicht regulierten Kommunen. Die Miete darf nicht wesentlich höher sein als für vergleichbare Wohnungen.

• Die freie Miete (fri leje) gilt unter anderem für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1991 in Gebrauch genommen wurden, und für bestimmte neue Dachgeschosswohnungen. Hier kann die Miete frei vereinbart werden, aber die Mietschlichtungsstelle kann prüfen, ob die Vereinbarung angemessen ist.

Die Regeln für Mieterhöhungen folgen derselben Einteilung. Bei regulierten Gebäuden gelten die Regeln der kostenbestimmten Miete, und bei freier Miete erfolgt die Erhöhung typischerweise nach dem Nettopreisindex (nettoprisindeks).

Einzugs- und Auszugsbesichtigung

Ein Vermieter, der mehr als eine Wohnung vermietet, muss eine Einzugsbesichtigung durchführen und Ihnen ein Einzugsprotokoll geben. Sind Sie nicht anwesend, muss das Protokoll spätestens zwei Wochen nach der Besichtigung zugeschickt werden. Entdecken Sie Mängel, müssen Sie den Vermieter spätestens zwei Wochen nach Beginn des Mietverhältnisses informieren.

Beim Auszug muss derselbe Vermieter die Wohnung spätestens zwei Wochen, nachdem er vom Auszug erfahren hat, besichtigen und Sie schriftlich mit mindestens einer Woche Vorlauf einladen. Hält der Vermieter diese Regeln nicht ein, verliert er den Anspruch auf Instandsetzung. Eine Checkliste für den Einzug und datierte Fotos erleichtern die Besichtigung.

Wer ist zur Instandhaltung verpflichtet?

Grundsätzlich muss nach dem Mietgesetz der Vermieter Gebäude und Wohnung ordnungsgemäß instand halten, einschließlich der Installationen für Wasser, Heizung, Strom und Abwasser. Für Schlösser und Schlüssel sind Sie während der Mietzeit selbst zuständig.

Im Vertrag kann vereinbart werden, dass Sie die Instandhaltung im Inneren übernehmen: Weißen, Streichen, Tapezieren und Behandlung der Böden. Beim Auszug kann nicht vereinbart werden, dass Sie mehr instand setzen, als Ihre Instandhaltungspflicht umfasst, abgesehen von Schäden, für die Sie selbst verantwortlich sind. Für größere Renovierungen und Verbesserungen durch den Vermieter gelten eigene Regeln.

Dürfen Sie Ihre Mietwohnung untervermieten?

Ja, im Rahmen des Mietgesetzes. Sie haben das Recht, bis zur Hälfte der Wohnräume unterzuvermieten, solange nicht mehr Personen dort wohnen, als es Räume gibt. Sind Sie vorübergehend abwesend, etwa wegen eines Studienaufenthalts, Krankheit oder Arbeit, können Sie die ganze Wohnung bis zu zwei Jahre untervermieten.

Der Vermieter kann der Untervermietung der ganzen Wohnung widersprechen, wenn das Gebäude weniger als 13 Wohnungen hat oder ein anderer triftiger Grund vorliegt. Der Untermietvertrag muss schriftlich sein, und der Vermieter muss vor Beginn des Zeitraums eine Kopie erhalten.

Kündigung: Ihre Fristen und die des Vermieters

Als Mieter können Sie mit drei Monaten Frist zum ersten Werktag eines Monats kündigen, bei Zimmern in der eigenen Wohnung des Vermieters beträgt die Frist einen Monat. Ist im Vertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart, können Sie erst kündigen, wenn dieser Zeitraum abläuft.

Der Vermieter kann eine Mietwohnung nur in den Fällen kündigen, die § 171 des Mietgesetzes nennt, etwa wenn er selbst dort wohnen will, das Gebäude abgerissen werden soll oder Sie die gute Hausordnung missachtet haben. Kündigt der Vermieter, weil er selbst dort wohnen will, haben Sie Anspruch auf mindestens ein Jahr Frist. Wartelisten brauchen Zeit, prüfen Sie also, wie lange eine Mietwarteliste dauert, bevor Sie einen Umzug planen.

Wo werden Streitigkeiten nach dem Mietgesetz entschieden?

Die meisten Streitigkeiten über Miete, Kaution, Instandhaltung und Nebenkostenabrechnungen gehen an die Mietschlichtungsstelle (huslejenævnet) der Kommune, in der die Wohnung liegt. Das kostet einen Mieter 2026 367 kr. Fälle zu Kündigung und fristloser Auflösung gehören dagegen vor das Wohnungsgericht (boligretten).

Häufig gestellte Fragen

Gilt lejeloven auch für ein Zimmer?

Ja. Lejeloven gilt für die Miete von Wohnungen und einzelnen Zimmern, und die Regel von höchstens drei Monatsmieten Kaution gilt auch für Zimmer zu Wohnzwecken. Die Kündigungsfrist kann jedoch kürzer sein, wenn das Zimmer in der eigenen Wohnung des Vermieters liegt.

Können der Vermieter und ich lejeloven vertraglich ausschließen?

Nur zu Ihren Gunsten. Von vielen Regeln, etwa zu Kaution, Mängeln, freier Miete und Instandhaltung, darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, eine widersprechende Bedingung ist also unwirksam.

Wo finde ich das geltende Mietgesetz?

Die geltende Fassung steht auf retsinformation.dk als lov om leje. Das Gesetz wurde seit 2022 mehrmals geändert, prüfen Sie also immer die Fassung, die als geltend gekennzeichnet ist.

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Wenn Sie die Regeln des Mietgesetzes kennen, können Sie einen Mietvertrag leichter beurteilen, bevor Sie unterschreiben. Nutzen Sie Waitlys Listen und Möglichkeiten, um Immobilien mit Wartelisten zu finden und die Bedingungen des Vermieters vorab zu lesen. Eine Anmeldung verbessert Ihre Chancen, garantiert aber keine Wohnung.