Neubau vs. Altbau: Warum neue Wohnungen so viel mehr kosten

Zwei Wohnungen mit identischer Quadratmeterzahl in derselben Straße können völlig unterschiedlich viel kosten, je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandswohnung handelt. Der Unterschied ist real und in den aktuellen Marktdaten klar sichtbar.

Wie groß ist der Preisunterschied wirklich?

Die durchschnittliche Neubaumiete in Deutschland liegt aktuell bei rund 16,67 Euro pro Quadratmeter. Laut Zensus 2022 liegen Bestandsmieten oft 20 bis 40 Prozent darunter. Wie groß die Lücke im Einzelfall ausfällt, zeigt das Beispiel Dresden: Dort liegt die Neubaumiete im Schnitt rund 83 Prozent über der Bestandsmiete.

Neubaumieten im Städtevergleich

• München: rund 24,50 €/qm

• Hamburg: rund 22,40 €/qm

• Berlin: rund 18,50 €/qm

• Kassel: rund 11,50 €/qm

Die Reihenfolge folgt dabei weitgehend dem allgemeinen Preisniveau der jeweiligen Stadt, mit München und Hamburg deutlich vor Mittelstädten wie Kassel.

Warum sich die beiden Segmente zuletzt gegenläufig entwickelt haben

Bestandsmieten sind zuletzt spürbar gestiegen, während sich Neubaumieten in vielen Städten stabilisiert oder sogar leicht zurückentwickelt haben. Ein Grund: Nach Jahren steigender Baukosten und Zinsen wurden weniger neue Projekte fertiggestellt, während die Nachfrage nach bestehendem Wohnraum kontinuierlich zunahm und die Kappungsgrenze bei Bestandsverträgen zunehmend an ihre Grenzen stößt.

Was das für Ihre Wohnungssuche bedeutet

Wenn das Budget knapp ist, lohnt sich der gezielte Blick auf ältere Baujahre. Eine gepflegte Bestandswohnung aus den 1960er bis 1990er Jahren kostet oft deutlich weniger als ein vergleichbarer Neubau, auch wenn die Energieeffizienz meist geringer ist und entsprechend höhere Heizkosten anfallen können. Wie sich das bundesweit im Detail darstellt, zeigt unser Mietkosten-Überblick, und wie sich die Mieten seit 2023 entwickelt haben, erklärt unser Mietentwicklungs-Guide.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel teurer ist eine Neubauwohnung im Schnitt?

Je nach Stadt liegen Neubaumieten 20 bis 40 Prozent über Bestandsmieten, in Einzelfällen wie Dresden sogar rund 83 Prozent darüber.

Wie hoch ist die durchschnittliche Neubaumiete in Deutschland?

Rund 16,67 Euro pro Quadratmeter, mit deutlichen Unterschieden zwischen Städten wie München (rund 24,50 €/qm) und Kassel (rund 11,50 €/qm).

Lohnt sich eine ältere Wohnung trotz höherer Heizkosten?

Oft ja: Die niedrigere Kaltmiete überwiegt in den meisten Fällen die höheren Heizkosten, die laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds bei älteren, schlecht gedämmten Gebäuden bis zu 1,82 Euro pro Quadratmeter erreichen können.

Warum sind Neubaumieten zuletzt weniger stark gestiegen als Bestandsmieten?

Weniger fertiggestellte Neubauprojekte durch hohe Baukosten und Zinsen trafen auf eine wachsende Nachfrage nach bestehendem Wohnraum, was den Preisdruck stärker auf den Bestand verlagert hat.