Zweitwohnungssteuer i Berlin: Hvem betaler, hvor meget, og hvilke undtagelser gælder

Zweitwohnungssteuer er en kommunal skat på en bolig, som du bruger som sekundær bolig (Nebenwohnung) ved siden af din hovedbolig (Hauptwohnung). I Berlin udgør den siden 1. januar 2025 20 procent af den årlige Nettokaltmiete (nettoleje uden varme og forbrug), før var det 15 procent. Skattepligtig er den, der er tilmeldt Berlin med sekundær bopæl, uanset om man er lejer eller ejer. Søger du lejlighed i Berlin, kan du tidligt skrive dig op til nye tilbud via ventelister på Waitly.

Senest opdateret: 13. oktober 2026.

Kort fortalt

Har du en sekundær bolig i Berlin, betaler du hvert år 20 procent af nettolejen i Zweitwohnungssteuer, også som studerende. Kun få grupper er fritaget, fx gifte, der bor i Berlin af arbejdsmæssige grunde, mens den fælles hovedbolig ligger uden for Berlin. Selvangivelsen skal indsendes senest 31. maj. Er Berlin reelt dit livscentrum, tilmelder du lejligheden som hovedbolig.

Hvem skal betale Zweitwohnungssteuer i Berlin?

Skatten betales af den, der bruger en bolig i Berlin som sekundær bolig efter den tyske folkeregisterlov (Bundesmeldegesetz) til personligt brug. Det er ligegyldigt, om du er lejer, ejer eller har brugsret på anden vis, og hvor din hovedbolig ligger. Også en sjældent brugt feriebolig er skattepligtig.

Ifølge Service-Portal Berlin gælder skatten endda, selv om din hovedbolig også ligger i Berlin. Der skal ikke betales skat, hvis du udlejer boligen til andre og ikke selv bruger den.

Du kan ikke frit vælge, hvilken bolig der er hovedbolig, og hvilken der er sekundær bolig. Efter § 21 i Bundesmeldegesetz er hovedboligen den bolig, du overvejende bruger. For gifte og registrerede partnere, der ikke lever varigt adskilt, er det familiens overvejende brugte bolig.

Hvor høj er Zweitwohnungssteuer i Berlin?

Zweitwohnungssteuer i Berlin udgør 20 procent af nettolejen for skatteperioder fra 2025. Nettolejen er grundlejen uden driftsudgifter, varme og tillæg, fx for møblering. Indtil udgangen af 2024 var satsen 15 procent.

Et regneeksempel: Ved en nettoleje på 600 Euro om måneden betaler du 7.200 Euro i leje om året. Zweitwohnungssteuer er så 1.440 Euro om året, altså 120 Euro om måneden. Lejer du møbleret i Berlin, tæller møbleringstillægget ikke med.

For ejerlejligheder og boliger, der stilles til rådighed uden husleje, fastsætter skattekontoret en værdi efter Berlins aktuelle lejeindeks (Mietspiegel). I et bofællesskab (WG) fordeles fællesarealerne ligeligt mellem beboerne og lægges til dit eget værelse.

Skal studerende betale Zweitwohnungssteuer?

Ja. Studerende er ikke fritaget for Zweitwohnungssteuer i Berlin. Har du en bolig i Berlin og er tilmeldt med hovedbopæl et andet sted, betaler du skatten, også selv om hovedboligen er dit gamle værelse hos dine forældre. Det bekræftede Bundesfinanzhof, Tysklands øverste skattedomstol, for Berlin i 2010 (II R 5/08).

Mange studerende bor dog reelt overvejende i Berlin. Så er Berlin-boligen efter folkeregisterreglerne under alle omstændigheder hovedboligen, og der skal ikke betales Zweitwohnungssteuer i Berlin. Tips til søgningen finder du i vores guide til studieboliger i Berlin.

Hvilke undtagelser findes der?

Berlins lov om skat på sekundære boliger (Zweitwohnungsteuergesetz) har kun få undtagelser. Ifølge FAQ fra Senatsforvaltningen for finanser er følgende fritaget:

• Boliger i plejehjem og institutioner for plejekrævende eller handicappede

• Boliger, der stilles til rådighed af terapeutiske eller socialpædagogiske grunde

• Boliger i børne- og ungeforsorgen, der tjener opdragelsesformål

• Kolonihavehuse efter den tyske kolonihavelov (Bundeskleingartengesetz)

• Rum i krisecentre for kvinder og i fængsler

• Boliger for gifte eller registrerede partnere, der ikke lever varigt adskilt, hvis de har Berlin-boligen af arbejdsmæssige grunde, og den fælles hovedbolig ligger uden for Berlin

Andre personlige grunde som arbejde, uddannelse eller studier giver ikke i sig selv fritagelse. Ugifte par er altså ikke omfattet af undtagelsen for pendlere.

Frister: selvangivelse og betaling

Selvangivelsen for Zweitwohnungssteuer skal du indsende senest 31. maj i det år, som skatten fastsættes for. Begynder din skattepligt efter 1. maj, udløber fristen ved udgangen af måneden efter din indflytning.

For hele Berlin er det skattekontoret Finanzamt Mitte/Tiergarten, der har ansvaret. Som regel får du automatisk post med blanketten cirka en måned efter tilmeldingen af en sekundær bolig. Kommer brevet ikke, er du alligevel forpligtet til at indsende selvangivelsen. Betalingsdatoen fremgår af din skatteafgørelse.

Meld korrekt til, om og fra

Zweitwohnungssteuer afhænger af din bopælsregistrering. Tilmeld hver ny bolig inden for 14 dage efter indflytningen, og angiv ved flere boliger, hvilken der er din hovedbolig. Hvordan det foregår, forklarer vores guides til Anmeldung i Berlin online (bopælsregistrering) og til tid hos Bürgeramt, borgerservice.

Ændrer det sig, hvilken bolig du overvejende bruger, skal du melde skiftet af hovedbolig til folkeregistret inden for to uger. Tjek så, om kommunen for din hidtidige hovedbolig selv opkræver en Zweitwohnungssteuer.

Opgiver du den sekundære bolig i Berlin, melder du den fra inden for 14 dage efter fraflytningen. Afmelding af en bolig er gratis og kan også ske skriftligt med post. Hvad der sker ved for sene meldinger, kan du læse i vores artikel om frister ved tilmelding.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg undgå Zweitwohnungssteuer ved kun at tilmelde mig med hovedbopæl?

Kun hvis Berlin-boligen reelt er den bolig, du overvejende bruger. En hovedbolig, som du ikke overvejende bruger, er forkert efter folkeregisterreglerne. Har du kun én bolig i Tyskland, er der ingen sekundær bolig og dermed ingen Zweitwohnungssteuer.

Gælder skatten også for et møbleret værelse på tid?

Ja, hvis du er tilmeldt dér med sekundær bopæl eller burde være det, og boligen står til din rådighed. Beregningsgrundlaget er også her nettolejen uden møbleringstillæg. Ny i byen? Vores guide til at leje i Berlin som expat viser rækkefølgen af de første skridt.

Find en lejlighed i Berlin

Når Berlin bliver dit livscentrum, kan det betale sig med en lejlighed, du kan tilmelde som hovedbolig. Via Waitly i Berlin skriver du dig op til ventelister og nyhedsbreve og får besked, når nye lejligheder bliver ledige. En tilmelding øger dine chancer, men garanterer ikke en lejlighed.