Lejeloven: de vigtigste regler for dig som lejer i 2026

Lejeloven er den lov, der regulerer forholdet mellem lejer og udlejer i private lejeboliger i Danmark, fra lejekontrakt og husleje til vedligeholdelse, fremleje og opsigelse. Den gældende lov om leje trådte i kraft 1. juli 2022 og samlede reglerne fra den gamle lejelov og boligreguleringsloven. Leder du efter en bolig, kan du finde lejeboliger med ventelister på Waitly.

Senest opdateret: 13. oktober 2026.

Kort fortalt

Lejeloven giver dig som lejer en række rettigheder, som udlejer ikke kan aftale sig ud af. Depositum og forudbetalt leje må hver højst være tre måneders leje. Udlejer med mere end én lejlighed skal holde ind- og fraflytningssyn. Du kan opsige med tre måneders varsel, mens udlejer kun kan opsige i særlige tilfælde. Hvilke regler der gælder for huslejen, afhænger af ejendommens alder, og om kommunen er reguleret.

Hvad er lejeloven, og hvad skete der med boligreguleringsloven?

Lejeloven hedder officielt lov om leje og er lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer. Den erstattede 1. juli 2022 både den tidligere lejelov og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, som i daglig tale hed boligreguleringsloven.

Boligreguleringsloven findes altså ikke længere. Reglerne om husleje i regulerede kommuner står nu i lov om leje, mens reglerne om huslejenævn, boligret, kommunal anvisning og beboermaksimum står i lov om boligforhold. Begrebet regulerede kommuner lever videre i lejelovens § 4 og afgør, hvilke huslejeregler der gælder.

Lejeloven gælder for en privat lejebolig, herunder værelser og fremleje. Almene boliger har deres egen lov, almenlejeloven.

Lejekontrakten

En lejeaftale skal laves skriftligt, når en af parterne ønsker det. Ministeriet udgiver en standardkontrakt, typeformular A, 10. udgave, som også findes på engelsk. Vores gennemgang af lejekontrakt typeformular A forklarer felterne.

Står der vilkår i kontrakten, som er dårligere for dig end loven, er de ofte ugyldige. Mange af lejelovens kapitler kan nemlig ikke fraviges til skade for lejeren, fx reglerne om fri leje, indflytningssyn og mangler.

Hvor meget må depositum og forudbetalt leje være?

Efter lejelovens § 59 må depositum højst svare til tre måneders leje. Udlejer kan derudover kræve op til tre måneders forudbetalt leje, som du modregner i den sidste del af lejeperioden, når lejemålet slutter.

Ved indflytning kan du derfor skulle betale op til seks måneders leje plus den første måneds husleje. Vores guide til regler for depositum forklarer, hvad udlejer må kræve, og hvordan beløbet bliver opgjort.

Hvilke typer husleje findes der?

Lejeloven har tre hovedregler for, hvordan huslejen fastsættes, og hvilken der gælder, afhænger af ejendommen:

• Omkostningsbestemt leje gælder for mange ældre ejendomme i regulerede kommuner. Lejen må kun dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast.

• Det lejedes værdi gælder blandt andet i uregulerede kommuner. Lejen må ikke være væsentligt højere end for tilsvarende boliger.

• Fri leje gælder blandt andet for ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 og visse nye tagboliger. Her kan lejen aftales frit, men huslejenævnet kan prøve, om aftalen er rimelig.

Reglerne for stigninger følger samme opdeling. Vores artikel om omkostningsbestemt husleje gennemgår regulerede ejendomme, og ved fri leje sker stigningen typisk efter nettoprisindekset.

Indflytningssyn og fraflytningssyn

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal holde indflytningssyn og give dig en indflytningsrapport. Er du ikke til stede, skal rapporten sendes senest to uger efter synet. Opdager du mangler, skal du give udlejeren besked senest to uger efter, at lejeforholdet begyndte.

Ved fraflytning skal samme udlejer syne lejligheden senest to uger efter at have fået kendskab til fraflytningen og indkalde dig skriftligt med mindst en uges varsel. Overholder udlejer ikke reglerne, mister udlejer kravet på istandsættelse. Læs mere i guiden til regler for indflytningssyn.

Hvem har pligt til vedligeholdelse?

Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejeren skal holde ejendommen og lejligheden forsvarligt vedlige, herunder installationer til vand, varme, el og afløb. Du står selv for låse og nøgler i lejeperioden.

Det kan aftales i kontrakten, at du overtager den indvendige vedligeholdelse: hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Ved fraflytning kan det ikke aftales, at du skal istandsætte mere end det, du har vedligeholdelsespligten for, ud over skader du selv er ansvarlig for. Udlejers større renoveringer og forbedringer har deres egne regler, som vores guide til lejeloven og renovering gennemgår.

Må du fremleje din lejebolig?

Ja, inden for lejelovens rammer. Du har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, så længe der ikke bor flere personer end antallet af rum. Er du midlertidigt væk på grund af fx studieophold, sygdom eller arbejde, kan du fremleje hele lejligheden i op til to år.

Udlejeren kan modsætte sig fremleje af hele lejligheden, hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder, eller der er anden rimelig grund. Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejer skal have en kopi, før perioden begynder. Vores guide til regler for fremleje går i detaljer.

Opsigelse: dine og udlejers frister

Som lejer kan du opsige med tre måneders varsel til den første hverdag i en måned, og for værelser i udlejers egen bolig er varslet en måned. Er der aftalt uopsigelighed i kontrakten, kan du først opsige, når perioden udløber.

Udlejer kan kun opsige en lejelejlighed i de tilfælde, lejelovens § 171 nævner, fx hvis udlejer selv vil bo i boligen, ejendommen skal rives ned, eller du har tilsidesat god skik og orden i ejendommen. Ved opsigelse fordi udlejer selv vil bo der, har du krav på mindst et års varsel. Se fristerne i guiden til opsigelse af lejemål.

Hvor afgøres uenigheder efter lejeloven?

De fleste tvister om husleje, depositum, vedligeholdelse og forbrugsregnskaber går til huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Det koster 367 kr. for en lejer i 2026. Sager om opsigelse og ophævelse hører derimod under boligretten.

Ofte stillede spørgsmål

Gælder lejeloven også for et værelse?

Ja. Lejeloven gælder for leje af både lejligheder og enkeltværelser, og reglen om højst tre måneders depositum gælder også for værelser til beboelse. Varslet ved opsigelse kan dog være kortere, hvis værelset ligger i udlejers egen bolig.

Kan udlejer og jeg aftale os ud af lejeloven?

Kun til din fordel. Mange regler, fx om depositum, mangler, fri leje og vedligeholdelse, kan ikke fraviges til skade for lejeren, så et vilkår i strid med dem er ugyldigt.

Hvor finder jeg den gældende lejelov?

Den gældende version ligger på retsinformation.dk som lov om leje. Loven er ændret flere gange siden 2022, så tjek altid den version, der er markeret som gældende.

Find en privat lejebolig med klare vilkår

Når du kender lejelovens regler, er det lettere at vurdere en lejekontrakt, før du skriver under. Brug Waitlys søgning efter lejeboliger til at finde ejendomme med ventelister og læse udlejerens vilkår på forhånd. En opskrivning øger dine muligheder, men garanterer ikke en bolig.