Kautionsversicherung: Sådan fungerer depositumgarantien i Tyskland

En Kautionsversicherung, også kaldet Mietkautionsbürgschaft eller Mietbürgschaft, erstatter det kontante depositum (Kaution) med en garanti. Et forsikringsselskab eller en bank kautionerer over for udlejeren for depositummets størrelse, og du betaler et årligt gebyr for det. Dine penge forbliver frie, men gebyret er tabt, og enhver skade, udbyderen betaler, kræver den tilbage fra dig. Søger du lejlighed i Berlin, kan du skrive dig op til nye tilbud via ventelister på Waitly.

Senest opdateret: 13. oktober 2026.

Kort fortalt

En Kautionsversicherung er ikke en forsikring for lejeren, men en garanti til fordel for udlejeren. Ifølge Stiftung Warentest, Tysklands forbrugertestorganisation, koster den hvert år 3 til 5 procent af depositummet, og det gebyr får du aldrig tilbage. Udlejeren er ikke forpligtet til at acceptere garantien. Betaler udbyderen udlejeren, kræver den pengene tilbage fra dig. Oftest giver den kun mening som en kort overgangsløsning.

Hvordan fungerer en Kautionsversicherung?

Med en Kautionsversicherung indgår du en aftale med et forsikringsselskab eller en bank. Udbyderen udsteder et garantibevis på det aftalte depositum, som du giver til udlejeren. I stedet for at betale depositummet kontant betaler du udbyderen et årligt gebyr, så længe garantien løber.

Fremsætter udlejeren berettigede krav, fx huslejerestancer eller skader, viser han beviset og får pengene fra udbyderen. En Kautionsversicherung beskytter altså udlejeren, ikke dig. For dig er den grundlæggende en betalingsudsættelse med løbende omkostninger.

Kontant depositum, depositumkonto og garanti sammenlignet

Det kontante depositum (Barkaution) er normalen. Ifølge § 551 BGB i den tyske civillov må sikkerhedsstillelsen højst udgøre tre måneders husleje uden driftsudgifter, altså tre gange Nettokaltmiete (nettoleje uden varme og forbrug). Et kontant depositum må du betale i tre lige store månedlige rater, den første ved lejeforholdets start. Hvordan du beregner det præcise beløb, viser vores artikel om depositum i Tyskland.

Ved en depositumkonto (Kautionskonto) sætter udlejeren dine penge i en bank adskilt fra sin egen formue, sådan som § 551, stk. 3, BGB kræver. Renterne tilfalder dig. Når lejeperioden slutter, får du pengene tilbage med renter, fratrukket berettigede krav.

En Kautionsversicherung er underlagt samme loft på tre gange nettolejen, for den er bare en anden form for sikkerhedsstillelse. Forskellen: Ved et kontant depositum binder du kapital, men får den tilbage. Ved en garanti binder du ingen kapital, men betaler i stedet gebyrer, som er tabt.

Hvad koster en Mietkautionsbürgschaft?

En Mietkautionsbürgschaft koster ifølge Stiftung Warentest oftest 3 til 5 procent af depositummet om året. Ved et depositum på omkring 2.000 Euro og et gebyr på 4,7 procent er det 94 Euro om året. I modsætning til det kontante depositum bliver gebyret ikke betalt tilbage.

Et regneeksempel viser størrelsesordenen: Ved 2.000 Euro i depositum og 5 procent i gebyr betaler du 100 Euro om året. Bor du fem år i lejligheden, har du brugt 500 Euro, uden at en eneste cent kommer tilbage. Ved et depositum på 4.500 Euro ville det med samme sats være 1.125 Euro. Nogle banker tager desuden et ekspeditionsgebyr, hvis garantien bliver udbetalt, så det kan betale sig at læse aftalevilkårene.

Skal udlejeren acceptere en Mietbürgschaft?

Nej. Udlejeren er ikke forpligtet til at tage imod en Mietbürgschaft i stedet for et kontant depositum. Ifølge Mieterverein zu Hamburg, Hamburgs lejerforening, kan lejer og udlejer aftale, at der stilles en kautionist eller en bankgaranti i stedet for kontant depositum. Uden en sådan aftale er det fortsat det kontante depositum, der gælder.

Spørg derfor udlejeren, før du indgår aftalen, om han accepterer en Kautionsversicherung, og få tilsagnet skriftligt. Indgår du en aftale, som udlejeren senere afviser, betaler du i værste fald både gebyrer og kontant depositum.

Udlejer og udbyder tjekker som regel din kreditværdighed. Du bør på forhånd vide, hvordan din SCHUFA-score ved boligsøgning virker (SCHUFA er Tysklands kreditoplysningsbureau). Med en negativ registrering er en garanti ofte svær at få, og alternativer beskriver vores guide til at leje med negativ SCHUFA.

Fordele og ulemper ved en Kautionsversicherung for lejere

En Kautionsversicherung har én klar fordel for lejere, likviditet ved indflytning, og flere ulemper.

Fordele:

• Du skal ikke finde tre gange nettolejen på én gang ved indflytningen.

• Pengene kan bruges til flytning, møbler og den første husleje.

• Ved korte lejeperioder forbliver de samlede omkostninger overskuelige.

Ulemper:

• Det årlige gebyr er tabt og løber op med årene.

• Omkostningerne fortsætter, indtil udbyderen får beviset tilbage.

• Betaler udbyderen udlejeren, skal du betale beløbet tilbage.

• Udlejeren kan afvise garantien.

Stiftung Warentest fraråder generelt Kautionsversicherungen og Mietbürgschaften, fordi de er meget dyre for lejere. Kan du ikke skaffe depositummet ved indflytningen, er et afdragslån efter deres vurdering oftest billigere. En Mietbürgschaft kan højst komme på tale som en kort mellemløsning.

Hvad sker der ved fraflytning eller ved en skade?

Når lejeforholdet slutter, giver udlejeren garantibeviset tilbage til udbyderen, så snart der ikke er flere åbne krav. Først da ophører garantien og dermed pligten til at betale gebyr. Giv udbyderen din nye adresse, så du bliver orienteret om krav fra udlejeren.

Kræver udlejeren penge fra garantien, betaler udbyderen og kræver derefter beløbet tilbage fra dig. Mener du, at kravet er uberettiget, skal du ifølge Stiftung Warentest selv gå videre mod udlejeren for at få pengene tilbage. Ved et kontant depositum er det omvendt: Dér skal udlejeren begrunde sine fradrag, før han betaler dig mindre tilbage.

Hvilke fradrag der er tilladt, forklarer vores artikel om fradrag i depositummet. Frister og forløb ved tilbagebetaling af et kontant depositum finder du i artiklen om tilbagebetaling efter § 551 BGB.

Kautionsversicherung eller forældregaranti?

En Elternbürgschaft (forældregaranti) er en privat garanti: Dine forældre eller andre pårørende kautionerer over for udlejeren for dine forpligtelser efter lejekontrakten. Den koster intet gebyr, men hvis det går galt, hæfter kautionisterne med deres egne penge. Udlejere kræver den især af studerende og elever uden egen indkomst.

Loftet er vigtigt. Har udlejeren allerede et depositum på tre gange nettolejen, må han ifølge Stiftung Warentest ikke kræve en ekstra forældregaranti, og en garanti, der alligevel er underskrevet, vil være ugyldig. Det kan være anderledes, hvis forældrene selv tilbyder garantien. Hvilken dokumentation udlejere ellers forventer, viser vores oversigt over dokumenter til boligansøgningen.

Ofte stillede spørgsmål

Er en Kautionsversicherung det samme som en indboforsikring?

Nej. En Kautionsversicherung dækker ikke skader på dine egne ting og heller ikke skader, du forårsager i lejligheden. Den erstatter kun depositummet over for udlejeren, og enhver betaling til udlejeren skal du betale tilbage til udbyderen.

Kan jeg skifte fra garanti til kontant depositum i lejeperioden?

Det kan du, hvis udlejeren er enig. Du indbetaler så det kontante depositum, udlejeren giver garantibeviset tilbage til udbyderen, og pligten til at betale gebyr ophører.

Må udlejeren kræve både depositum og Kautionsversicherung?

Nej, ikke ud over den lovbestemte grænse. Kontant depositum og garanti må tilsammen ikke overstige tre gange nettolejen. Kræver udlejeren mere, er aftalen ugyldig for den del, der ligger over.

Find en lejlighed i Berlin

Uanset om det bliver kontant depositum eller garanti: Planlæg sikkerhedsstillelsen tidligt, så du hurtigt kan sige ja til et tilbud. Via Waitly i Berlin skriver du dig op til ventelister og nyhedsbreve og får besked, når nye lejligheder bliver ledige. En tilmelding øger dine chancer, men garanterer ikke en lejlighed.