Andelsboliglån: sådan finansierer du en andelsbolig

Foto: Annika Wischnewsky via Unsplash.

En andelsbolig finansieres med et banklån med pant i andelsbeviset. Som andelshaver kan du ikke optage realkreditlån, og det er hovedforskellen på at købe andel og at købe ejerbolig. Leder du sideløbende efter en lejebolig, kan du finde lejeboliger med ventelister på Waitly.

Kort fortalt

Fordi realkreditlån ikke er en mulighed, er et andelsboliglån et almindeligt banklån, hvor din andel stilles som sikkerhed. Renten er typisk højere og oftere variabel end på et realkreditlån. Din månedlige udgift består af to dele: ydelsen på lånet og boligafgiften til foreningen. Foreningen kan i vedtægterne have sat en lånegrænse.

Hvorfor kan du ikke få realkreditlån til en andelsbolig?

Fordi du ikke ejer fast ejendom. Du ejer et andelsbevis, der giver brugsret til en bolig i foreningens ejendom, og realkreditlån kræver pant i fast ejendom.

ABF formulerer det direkte: som andelshaver har du ikke mulighed for at optage realkreditlån. Det er foreningen, der kan have realkreditlån i ejendommen, ikke dig.

Hvad betyder det for renten?

Et andelsboliglån er et banklån, og renten er derfor sjældent fast på samme måde som på et fastforrentet realkreditlån. Den kan ændre sig i lånets løbetid.

Til gengæld er lånet sikret med pant i andelen, og det gør det billigere end et forbrugslån uden sikkerhed. Bed altid om at se de samlede omkostninger, ikke kun renten, når du sammenligner tilbud fra flere banker.

Hvilke typer andelsboliglån findes der?

Det almindelige er et banklån med pant i andelsbeviset. ABF beskriver, at du kan optage lån med pant i andelen både til købet og til modernisering af boligen, og at andelen også kan stilles som sikkerhed for lån til andre formål. Forskellen mellem bankerne ligger i vilkårene. Spørg derfor om:

• Om renten er variabel eller kan fastlåses, og hvor længe

• Hvilke løbetider og afdragsformer banken tilbyder

• Hvilke gebyrer der følger med, og hvad de samlede omkostninger bliver

Vil du sammenligne tilbud, har Forbrugerrådet Tænk en test af lån til andelsbolig. Sammenlign altid de samlede omkostninger, ikke kun renten.

Er der en grænse for, hvor meget du kan låne?

Foreningen kan selv sætte en. Ifølge ABF kan foreningen beslutte, at der skal være en lånegrænse på 80 procent af andelens værdi, og en sådan begrænsning skal fremgå af vedtægterne.

Ud over foreningens eventuelle grænse laver banken sin egen kreditvurdering. De to ting er ikke det samme, og du kan godt møde en strammere grænse i banken end i vedtægterne.

Foto: Gabrielle Henderson via Unsplash.

Hvor meget skal du selv betale i udbetaling?

Mindst 5 procent. Bolius skriver, at et køb typisk finansieres gennem et banklån plus en udbetaling på 5 procent af købsprisen, og anbefaler at tage udgangspunkt i den tekniske pris frem for udbudsprisen. Kravet blev indført med aftalen om robuste andelsboligforeninger, der fastsatte et udbetalingskrav ved køb af en andelsbolig i en eksisterende forening, svarende til reglerne ved køb af ejerbolig.

Kravet er et minimum. Banken kan bede om en større udbetaling, især hvis foreningen har meget gæld, fordi din andel af gælden også påvirker, hvad boligen reelt koster dig. Spørg banken, hvilket beløb de regner de 5 procent af i netop din handel. Hvordan den tekniske pris er sat sammen, kan du læse i artiklen om hvad en andelsbolig koster.

Hvilke papirer skal du have med til banken?

Banken laver en kreditvurdering og beder derfor om dokumentation for din økonomi. Typisk skal du have følgende klar til det første møde:

• Årsopgørelse fra Skattestyrelsen

• De seneste tre lønsedler

• Et budget med dine faste udgifter

• Oversigt fra PensionsInfo

• Dokumentation for din opsparing

Budgettet viser dit rådighedsbeløb, altså hvad der er tilbage, når alle faste udgifter er betalt. Jo større rådighedsbeløb og opsparing, jo stærkere står du, når banken vurderer lånet.

Hvad ser banken på?

Banken vurderer både dig og din økonomi: dit rådighedsbeløb, din opsparing og din faste indkomst. Banken kan også kigge på foreningen, for eksempel hvor stor gælden er, og om vedligeholdelsen er planlagt. Det er de samme oplysninger, du selv bør læse, før du byder: foreningens årsregnskab og dens vedligeholdelsesplan.

Hvad skal foreningen gøre, før lånet kan gennemføres?

Bestyrelsen skal udstede en erklæring om adkomst. Den bekræfter, at du er retmæssig andelshaver, og at du har ret til at pantsætte andelen.

Foto: Vitaly Gariev via Unsplash.

ABF beskriver, at bestyrelsen har omkring tre uger til at levere erklæringen, og at foreningen kan opkræve et gebyr for den, hvis vedtægterne giver hjemmel til det. Regn derfor med den tid i din tidsplan, så lånet er på plads til overtagelsesdagen.

Hvad koster det at tage lånet?

Udover renten kommer der engangsomkostninger. Typiske poster er bankens etableringsgebyr, tinglysning af pantet i andelen og foreningens gebyr for erklæringen om adkomst, hvis vedtægterne giver hjemmel til det. Bolius' beregner regner med poster for tinglysning og etablering, men beregnerens forudsætninger er ajourført 8. juni 2020, så tag dem som en pegepind og få dagens priser i banken. Bed om en oversigt over de samlede omkostninger og ÅOP, før du siger ja.

Hvad kommer din samlede månedlige udgift til at bestå af?

To poster, der skal lægges sammen. Den ene er ydelsen på dit eget lån, altså renter og afdrag. Den anden er boligafgiften til foreningen, som dækker din del af foreningens drift og gældsydelse.

Foto: Vitaly Gariev via Unsplash.

Bolius har en beregner, hvor du kan lægge de to ting sammen og se, hvor stor en del af ydelsen der går til afdrag. Regn gerne et scenarie med en højere rente igennem, før du binder dig.

Foreningens gæld og dit lån hænger sammen

Dit eget lån er ikke den eneste gæld, du bærer. Din andel af foreningens gæld indgår i den tekniske pris, og du betaler den løbende gennem boligafgiften. Har foreningen meget gæld, bliver både din samlede forpligtelse og bankens vurdering tungere. Se, hvordan tallene hænger sammen, i guiden til teknisk pris og månedlig udgift, og hvordan foreningens værdiansættelse påvirker prisen, i guiden til valuarvurdering af andelsboliger. Skal foreningen renovere, kan boligafgiften stige, så læs også foreningens vedligeholdelsesplan.

Find lejebolig, mens finansieringen falder på plads

Der går ofte uger fra bankmøde til erklæring om adkomst og udbetaling, og handlen kan falde på vej. Du kan holde lejesporet åbent og finde lejeboliger med interesse- og ventelister på Waitly eller søge i de områder, du vil bo i. En opskrivning øger dine muligheder, men garanterer ingen bolig.

Foto: Vitaly Gariev via Unsplash.

Din samlede månedlige udgift afhænger også af boligafgiften, og hvordan pengene skifter hænder står i artiklen om betalingen ved købet. Foreningens egen gæld gennemgår vi i tjeklisten til regnskabet. Leder du samtidig efter noget at leje, kan du se lejeboliger i Aalborg.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg låne til andet end selve andelen?

Ja. Ifølge ABF kan foreningen ikke modsætte sig et lån med pant i andelen, uanset hvad lånet skal bruges til.

Hvor lang løbetid kan et andelsboliglån have?

Det aftaler du med banken. Løbetiden påvirker både ydelsen og de samlede omkostninger, så bed om beregninger på flere løbetider.

Får jeg rentefradrag på et andelsboliglån?

Renteudgifter på lån er som udgangspunkt fradragsberettigede efter de almindelige regler. Spørg din bank eller Skattestyrelsen om, hvordan det konkret ser ud i din situation.

Hvad sker der, hvis andelsværdien falder efter jeg har købt?

Lånet står fast, mens andelens værdi kan falde. Derfor er foreningens gæld og valg af værdiansættelsesmetode værd at undersøge, inden du låner tæt på grænsen.

Hvad er et andelsboliglån?

Et almindeligt banklån, hvor din andel er sikkerhed. Du kan ikke få realkreditlån, fordi du ikke ejer fast ejendom.

Hvor meget skal jeg have i udbetaling til en andelsbolig?

Mindst 5 procent. Bolius skriver 5 procent af købsprisen og anbefaler at regne på den tekniske pris, og banken kan kræve mere. Spørg banken, hvad de regner 5 procent af.

Hvad kigger banken på?

Dit rådighedsbeløb, din opsparing og din indkomst. Banken kan også kigge på foreningens gæld og vedligeholdelse.

Hvad er Waitly?

Waitly er en platform, hvor du kan finde lejeboliger og andelsboligforeninger med vente- og interesselister, skrive dig op digitalt og holde styr på alle dine opskrivninger fra én profil. Det er gratis at oprette en profil. Den enkelte udlejer eller forening kan opkræve et gebyr for at stå på listen. Opret en gratis profil på Waitly.

Hvad er Waitly+?

Waitly+ er et medlemskab til dig, der aktivt søger bolig. Du får besked 24 timer før andre brugere, når nye vente- og interesselister åbner, og besked, når der bliver plads på lister, der har været fyldt. Du får også salgsopslag på andelsboliger, blandt andet fra ejendomsmæglere, og kan se ventetiden på tidligere solgte boliger i udvalgte foreninger. Månedligt medlemskab har ingen binding, og opskrivningsgebyrer til den enkelte forening betales separat. Læs mere om Waitly+.