October 13, 2026
Untermietvertrag Vorlage: Det skal stå i en tysk fremlejekontrakt
Foto: Annika Wischnewsky via Unsplash.
En Untermietvertrag (tysk fremlejekontrakt) er den aftale, hvor en hovedlejer lejer en del af sin bolig eller hele boligen videre til en fremlejer. En god skabelon (Vorlage) regulerer værelse, husleje, depositum (Kaution), lejeperiode og opsigelse og henviser til udlejers tilladelse, uden hvilken fremleje (Untermiete) ikke er lovlig. Søger du selv din egen bolig i Berlin, kan du skrive dig op via Waitlys ventelister i Berlin.
Senest opdateret: 14. oktober 2026.
Kort fortalt
Fremleje kræver altid udlejers tilladelse. Lejere har krav på tilladelse til at fremleje en del af boligen, hvis der efter kontraktens indgåelse er opstået en berettiget interesse, fx at en partner flytter ud. Fortjeneste er ikke en berettiget interesse. Fremlejekontrakten bør skriftligt fastlægge værelse, husleje, driftsudgifter, depositum, lejeperiode og opsigelse. Fremlejeren skal registrere sin adresse inden for to uger, og hovedlejeren udsteder til det formål boligudlejerbekræftelsen (Wohnungsgeberbestätigung).
Hvad er Untermiete?
Der er tale om fremleje, når en lejer mod betaling lader en tredjeperson bruge sin lejebolig. Mellem udlejer og fremlejer er der ingen kontrakt: Fremlejeren betaler til hovedlejeren, og hovedlejeren forbliver over for udlejeren ansvarlig for hele boligen.
Grundreglen står i § 540 BGB, den tyske borgerlige lovbog: Uden udlejers tilladelse må lejeren ikke overlade boligen til en tredjeperson. Hovedlejeren hæfter desuden for fremlejerens forsømmelser, også selv om udlejeren har tilladt fremlejen.
Hvordan du som lejer indhenter samtykke og finder en passende fremlejer, forklarer vores guide til fremleje af din Berlin-bolig. Handler det om at overlade hele boligen i nogle måneder, kan du læse tips om midlertidig udlejning (Zwischenmiete).
Foto: Apartment Life via Unsplash.
Hvornår skal udlejer tillade fremleje?
Udlejer skal tillade fremleje af en del af boligen, hvis lejeren efter lejekontraktens indgåelse har fået en berettiget interesse. Sådan står det i § 553 BGB. Udlejer må kun afslå, hvis der er en vigtig grund i fremlejerens person, hvis boligen ville blive overbelagt, eller hvis fremlejen ellers ikke med rimelighed kan forlanges af udlejer.
Som berettiget interesse gælder forståelige personlige eller økonomiske grunde, fx et samlivsbrud, tab af job eller et længere ophold i udlandet. Ønsket om at sænke sin egen husleje er ifølge fast retspraksis tilstrækkeligt. Fortjeneste er det derimod ikke: Den tyske forbundsdomstol (Bundesgerichtshof) afgjorde den 28. januar 2026, at der ikke foreligger en berettiget interesse, hvis lejeren tjener mere på fremlejen, end hans egne boligudgifter udgør.
For hele boligen er der intet krav på tilladelse. Nægter udlejer fremleje uden en grund i fremlejerens person, må lejeren efter § 540 BGB opsige ekstraordinært med det lovbestemte varsel.
Fremleje i et bofællesskab (WG)
I et bofællesskab (Wohngemeinschaft, WG) er fremleje det normale, når kun én person står på hovedlejekontrakten. Flytter en bofælle ud, stiger udgifterne for den tilbageværende lejer. Landretten i Berlin har allerede set det som en berettiget interesse at fortsætte bofællesskabet med en ny fremlejer.
Står alle beboere derimod på lejekontrakten, er ingen fremlejer, og reglerne for fælles lejekontrakter gælder. Forskellen viser vores indlæg om skabelonen til en WG-lejekontrakt. For en fremlejekontrakt i et bofællesskab gælder samme tjekliste som nedenfor, suppleret med regler om fællesrum og fordeling af el og internet.
Hvad er et Untermietzuschlag?
Et Untermietzuschlag (fremlejetillæg) er en højere husleje, som udlejer kan kræve, hvis fremlejen kun med rimelighed kan forlanges af udlejer på den betingelse. Det er reguleret i § 553 stk. 2 BGB, og loven nævner ikke et fast beløb. Tillægget er en undtagelse og ikke et automatisk gebyr for enhver fremleje.
Anledningen kan fx være et højere forbrug af driftsudgifter, der er indeholdt i huslejen som et fast beløb og ikke afregnes efter antal personer eller forbrug. Om et tillæg er rimeligt, afhænger altid af den konkrete sag. Tillægget aftales mellem udlejer og hovedlejer. Hovedlejeren må i rimeligt omfang indregne det i fremlejen, så længe han ikke opnår en fortjeneste.
Foto: Maria Ziegler via Unsplash.
Tjekliste som skabelon: Det skal en fremlejekontrakt indeholde
En fremlejekontrakt er også gyldig mundtligt, men kun en skriftlig kontrakt beskytter begge parter ved uenighed om husleje, depositum eller fraflytning. Disse punkter bør enhver skabelon indeholde:
Parter, værelse og tilladelse
Kontraktens parter: navn og aktuel adresse på hovedlejer (fremudlejer) og fremlejer.
Lejemålet: boligens adresse, det konkrete værelse, der lejes ud, og de rum, der bruges i fællesskab, som køkken, bad og altan.
Udlejers tilladelse: henvisning til den skriftlige tilladelse med dato, helst som kopi i bilag.
Lejestart og lejeperiode: tidsubegrænset eller tidsbegrænset til en fast dato, med grunden til tidsbegrænsningen.
Penge, møbler og kontraktens ophør
Husleje: beløb pr. måned, opdelt i grundleje, driftsudgifter (Nebenkosten) som fast beløb eller aconto samt el og internet, med forfaldsdag og bankoplysninger.
Depositum: beløb og betalingsmåde. Efter § 551 BGB højst tre måneders husleje uden driftsudgifter, som kan betales i tre rater.
Møblering: inventarliste med stand for de møbler og apparater, der stilles til rådighed.
Opsigelse: varsler for begge parter og en bemærkning om, at fremlejen senest ophører samtidig med hovedlejekontrakten.
Husorden og fælles brug: ro i bestemte tidsrum, gæster, kæledyr, rengøringsplan og nøgler.
Overdragelse: protokol over boligens stand ved ind- og fraflytning samt antal nøgler.
Folkeregistrering: hovedlejerens tilsagn om at udstede boligudlejerbekræftelsen i tide.
Dato og underskrifter fra begge parter.
Opsigelse og ophør af fremlejen
For opsigelse gælder i princippet de samme regler som for ethvert boliglejemål. En vigtig undtagelse gælder det møblerede værelse i den bolig, som hovedlejeren selv bor i. Her bortfalder efter § 549 BGB den særlige opsigelsesbeskyttelse, og opsigelse kan ske senest den 15. i en måned til udgangen af måneden. Undtagelsen gælder ikke, hvis fremlejeren bor der permanent med familie eller partner.
Ophører hovedlejekontrakten, kan udlejeren efter § 546 BGB også kræve boligen tilbage fra fremlejeren. En selvstændig kontrakt med hovedlejeren beskytter ikke fremlejeren mod det. Derfor hører der i enhver fremlejekontrakt en klar regel om, hvad der sker i så fald. Hovedlejeren bør kun forpligte sig til det, han også kan overholde over for udlejeren.
Fremlejerens folkeregistrering og Wohnungsgeberbestätigung
Fremlejeren skal registrere sin adresse (Anmeldung) hos borgerkontoret (Bürgeramt) inden for to uger efter indflytningen. Til det skal han bruge en Wohnungsgeberbestätigung (boligudlejerbekræftelse), som ved fremleje udstedes af hovedlejeren, fordi det er ham, der overlader boligen til fremlejeren. Ejerens navn og adresse skal alligevel stå i formularen.
Hvad bekræftelsen skal indeholde, forklarer vores artikel om Wohnungsgeberbestätigung. I Berlin kan registreringen også klares online via Service-Portal Berlin, hvis man har et tysk ID-kort med onlinefunktion. De enkelte trin beskriver vores guide til online registrering i Berlin. Specielt for bofællesskaber hjælper guiden om udlejers tilladelse til en bofælle.
Ofte stillede spørgsmål
Må fremlejeren betale mere end sin andel af huslejen?
Fremlejeren må betale en andel af møbler, el og internet. Ligger fremlejen derimod over de udgifter, hovedlejeren selv har til boligen, mangler der ifølge forbundsdomstolens dom fra 2026 en berettiget interesse, og udlejer behøver ikke at give samtykke.
Hvad sker der ved fremleje uden tilladelse?
Udlejer kan give en advarsel og afhængigt af grovheden opsige ordinært eller uden varsel. I den Berlin-sag, som forbundsdomstolen afgjorde, mistede hovedlejeren sin bolig, efter at han trods advarsel havde lejet ud uden tilladelse.
Skal tilladelsen foreligge skriftligt?
Loven foreskriver ingen bestemt form, men mange lejekontrakter kræver skriftlighed. En skriftlig tilladelse med fremlejerens navn er det eneste sikre bevis, hvis der senere opstår uenighed.
Skal fremlejeren have sin egen ansvarsforsikring?
Det er ikke lovpligtigt. Fordi hovedlejeren over for udlejeren hæfter for skader forvoldt af fremlejeren, kan en privat ansvarsforsikring hos fremlejeren være fornuftig for begge parter.
Din egen bolig i Berlin i stedet for fremleje
Fremleje er ofte en overgangsløsning, indtil der bliver en egen bolig ledig. Søger du på længere sigt din egen lejekontrakt i Berlin, kan du via Waitly skrive dig op på udlejeres ventelister og interesselister og få besked, når der er nyt. En tilmelding øger dine muligheder, men garanterer ikke en bolig.
