Wohnungstausch i Berlin: Sådan bytter du lejlighed, og hvilke rettigheder du har

Foto: Vitaly Gariev via Unsplash.

Et Wohnungstausch (boligbytte) er en flytning, hvor to lejere bytter lejligheder med hinanden, oftest fordi den ene vil bo mindre og den anden større. I Berlin har de syv delstatsejede boligselskaber deres egen portal til det, hvor nettolejen forbliver den samme. Hos private udlejere kan du kun bytte, hvis udlejeren siger ja. Waitly forklarer også, hvordan du kommer på ventelister til lejligheder i Berlin.

Senest opdateret: 13. oktober 2026.

Kort fortalt

Der findes ingen lovfæstet ret til at bytte lejlighed, din udlejer skal give sit samtykke. Lejere hos berlinovo, degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND og WBM kan bytte indbyrdes via selskabernes fælles bytteportal. Dér forbliver nettolejen for de byttede lejligheder uændret, men du skriver under på en ny lejekontrakt. Hos private udlejere er et bytte til forhandling, og huslejen må så fastsættes på ny.

Har jeg ret til at bytte lejlighed?

Nej. Den tyske civillov BGB giver ikke ret til et boligbytte. Ifølge § 540 BGB må du kun overlade din lejlighed til en anden med udlejerens tilladelse. Et bytte fungerer derfor kun, hvis begge udlejere er med.

Et bytte uden om udlejeren, fx som ikke-godkendt Untervermietung (fremleje) af hele lejligheden, er risikabelt: Berliner Mieterverein, Berlins lejerforening, advarer om, at det er en opsigelsesgrund. Hvad der gælder ved godkendt fremleje, forklarer vores artikel om fremleje i Berlin.

Heller ikke de offentlige selskabers bytteportal giver et retskrav. Den er et frivilligt tilbud fra selskaberne, og der er ingen garanti for at finde et passende bytte.

Foto: Bekky Bekks via Unsplash.

Hvordan fungerer de offentlige selskabers bytteportal?

Den fælles bytteportal bringer lejere fra de syv delstatsejede selskaber sammen. Du kan bytte med lejere fra alle syv selskaber, ikke kun dit eget. Der gælder tre betingelser: Du er hovedlejer, din kontrakt er ikke opsagt, og dit selskab har din e-mailadresse registreret.

Forløbet har fem trin:

1. Opret en gratis konto i bytteportalen.

2. Bekræft, at du er lejer, med navn, lejekontraktnummer, dato for lejens start og den registrerede e-mailadresse.

3. Læg din egen lejlighed op som byttetilbud, hvor oplysningerne kommer direkte fra dit selskabs system, og opret en søgeprofil.

4. Ved et passende tilbud vælger du "Tausch anregen" (foreslå bytte), tager kontakt, og I ser hinandens lejligheder.

5. Bekræft byttet i portalen. Derefter overtager de to selskaber, gennemgår lejlighederne ved et forsyn og forbereder kontrakterne.

Af hensyn til databeskyttelse viser portalen ikke billeder og plantegninger. Dem udveksler du direkte med den anden part, så snart I begge er interesserede.

Hvad sker der med huslejen ved et bytte?

På de offentlige selskabers portal forbliver nettolejen for begge lejligheder som udgangspunkt uændret, og der opkræves intet tillæg for ny udlejning. Du overtager altså din byttepartners Kaltmiete (husleje uden varme og forbrug). Dine samlede udgifter forbliver alligevel ikke altid de samme.

Selskaberne nævner flere undtagelser i deres spørgsmål og svar om portalen:

• Indkomstafhængige nedsættelser, som din byttepartner har fået, overgår ikke til dig.

• Driftsudgifterne kan stige, fx hvis I flytter ind med flere personer, eller acontobeløbet for varme bliver justeret.

• En huslejestigning eller moderniseringstillæg, der først træder i kraft efter byttet, rammer dig som ny lejer.

• Dit selskab tjekker, ligesom ved enhver ny udlejning, om du kan betale huslejen.

Er en af lejlighederne en Sozialwohnung (social bolig), må den også ved et bytte kun gå til en person med den rette WBS (Wohnberechtigungsschein, tysk boligtilladelse). WBS'en bliver tjekket på ny for den nye lejlighed. Hvilke lejligheder der kræver WBS, kan du se på vores side om WBS-lejligheder i Berlin.

Foto: Cytonn Photography via Unsplash.

Ny lejekontrakt eller indtræden i den eksisterende?

Ved et boligbytte findes der to kontraktmodeller. Enten skriver begge parter nye lejekontrakter, eller hver part træder ind i den andens eksisterende kontrakt. På de offentlige selskabers portal afslutter du din gamle kontrakt med en ophævelsesaftale og skriver under på en ny, så en ensidig opsigelse er ikke nødvendig.

Hos private udlejere er den nye kontrakt det almindelige. Indtræden i kontrakten er sjældnere: Her bevares de hidtidige vilkår bortset fra huslejens størrelse. Bed derfor om at se alle bilag og overtagelsesrapporten, fx på grund af pligter til at fjerne installationer.

I begge tilfælde kan en privat udlejer hæve huslejen. Mietpreisbremse (huslejeloftet) efter § 556d BGB, som i Berlin er forlænget til udgangen af 2029, gælder dog også her: Den nye husleje må højst ligge 10 procent over den lokale sammenligningsleje, med undtagelser fx for nybyggeri. Hvordan du tjekker det, viser vores artikel om Mietpreisbremse i Berlin.

Hvad skal du være opmærksom på før byttet?

Et bytte er en dobbelt flytning, og begge parter organiserer og betaler selv deres flytning. Disse punkter bør du afklare på forhånd:

• Samtykke først: Spørg din udlejer, før du leder efter et byttetilbud. Et afslag efter ugers søgen koster alle parter tid.

• Skriv under først, opsig bagefter: Opsig aldrig din gamle lejlighed, før den nye kontrakt er underskrevet. En opsigelse kan ikke trækkes tilbage. Frister forklarer vores guide til opsigelse af lejekontrakten.

• Kaution (depositum): Til den nye lejlighed stiller du et nyt depositum, og det gamle får du tilbage efter de almindelige regler.

• Abstand (overtagelsesbeløb): Der er intet krav på betaling for køkken eller møbler. Aftal en overtagelse skriftligt.

• Istandsættelse: Viser forsynet hos de offentlige selskaber, at der er behov for reparationer, kan flytningen blive forsinket.

Foto: Point3D Commercial Imaging Ltd. via Unsplash.

Hvor godt fungerer boligbytte i Berlin?

Målt på efterspørgslen sjældent. Ifølge Berliner Mieterverein blev der i 2023 trods stor interesse kun gennemført 135 byt via de offentlige selskabers portal. Brancheorganisationen for boligselskaber i Berlin og Brandenburg (BBU) peger på en skævhed som hovedårsag: For hver fem husstande, der vil have mere plads, er der én, der vil bo mindre.

Leder du efter mere plads, bør du derfor se byttet som én blandt flere strategier. Boligkooperativer (Wohnungsbaugenossenschaften) tildeler lejligheder til medlemmer; hvordan du bliver medlem af et boligkooperativ i Berlin, kan du læse i vores guide.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg bytte en offentlig lejlighed med en privat?

Ikke via bytteportalen. Den er kun åben for hovedlejere hos de syv delstatsejede selskaber, og der kan kun byttes mellem de lejligheder, de selv udlejer. Lejligheder, som selskaberne administrerer, men ikke ejer, er også udelukket.

Hvad sker der, hvis flere personer står på lejekontrakten?

Så skal alle hovedlejere give samtykke til byttet. Senest når du melder ønsket om bytte til dit selskab, bør alle have sagt ja.

Hvornår er byttet bindende?

Når begge parter har skrevet under på deres nye lejekontrakter. Indtil da kan begge sider afbryde byttet, og alt forbliver, som det var.

Hold øje med nye lejligheder i Berlin

Finder du ingen byttepartner, er der den klassiske søgning. Waitlys nyhedsbrev for Berlin giver dig besked om nye lejligheder i de bydele, der interesserer dig. En tilmelding øger dine chancer, men garanterer dig ikke en lejlighed.